Wiadomo, gdzie mieszkania zdrożały najmocniej. Warszawa daleko w tyle

Najnowszy raport AMRON pokazuje dane potwierdzające wzrost cen transakcyjnych mieszkań. Czwarty kwartał 2023 r. przyniósł kontynuację podwyżek cen, obserwowanych wcześniej, głównie spowodowanych wejściem w życie programu "Bezpieczny kredyt 2 proc. 

Dynamiczny wzrost popytu, w sytuacji stosunkowo wolno rosnącej podaży mieszkań na rynku pierwotnym i ograniczeniu (a właściwie praktycznym wyczerpaniu) oferty na rynku wtórnym, wywołał dalsze dynamiczne wzrosty cen, zarówno na rynkach największych miast Polski, jak i w mniejszych ośrodkach. 

Wśród największych miast najwyższy wzrost średniej ceny transakcyjnej zanotowano w IV kwartale 2023 roku w Poznaniu - 7,4 proc. Nieco niższe wzrosty cen zanotowano we Wrocławiu (o 6,2 proc.) i Krakowie (o 6,7 proc.). W Łodzi średnie ceny wzrosły o 5,2 proc., w Gdańsku - o 3,9 proc. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie była wyższa niż kwartał wcześniej o 2 proc. - wynika z najnowszego raportu Amron. 

Jednak, jak podkreślają jego autorzy, pełny efekt zmian cen transakcyjnych z programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. widoczny był dopiero w analizie rocznej. - W wyniku popytu wywołanego tym programem, odnotowano roczne podwyżki przeciętnej ceny mieszkań przekraczające 20 proc., osiągając odpowiednio 21,9 proc. w Krakowie i 20,9 proc. we Wrocławiu. W Warszawie wzrost ten wyniósł 18,2 proc. - podkreślają autorzy raportu.

W efekcie drożejących mieszkań, Polacy zaciągają kredyty na coraz wyższe kwoty. W czwartym kwartale ubiegłego roku było to średnio 408 tys. zł, czyli więcej o blisko 20 tys. więcej niż trzy miesiące wcześniej.

Jednocześnie, w ponownie zanotowano duży wzrost udziału kredytów o wskaźniku LtV powyżej 80 proc. czyli z niskim udziałem własnym. Ich odsetek zwiększył się o blisko 9 pkt proc. do 33 proc. W efekcie, po uwzględnieniu wzrostu cen mieszkań, notowania indeksu dostępności mieszkaniowej w IV kwartale 2023 roku spadły o 2 pkt., tj. do poziomu 128,68 pkt

Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań, które były przedmiotem obrotu w IV kwartale 2023 roku w ośmiu największych aglomeracjach Polski spadła w stosunku do wartości z poprzedniego kwartału i wyniosła 54 mkw. Średnio największą powierzchnię sprzedanych mieszkań odnotowano w aglomeracji katowickiej (57,33 mkw.) oraz we Wrocławiu (56,45 mkw.), natomiast najmniejsze mieszkania były przedmiotem obrotu w Łodzi, gdzie przeciętny metraż wyniósł 52,91 mkw.

W całym 2023 roku banki udzieliły ponad 162 tys. nowych kredytów mieszkaniowych, o 25 proc. więcej niż rok wcześniej.

- Za sprawą programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc." rynek kredytów hipotecznych wypadł w roku 2023 zdecydowanie lepiej niż w 2022, czyli roku zapaści kredytowej - przyznaje Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich.

Zaznacza jednocześnie, że poza uruchomieniem rządowego programu, na ożywienie rynku kredytowego wpłynęła również pierwsza po 38 miesiącach obniżka stóp.

Zdaniem głównego autora raportu rok 2024 powinien przynieść wyraźny wzrost zdolności kredytowej Polaków. - Dynamicznie rosnące wynagrodzenia i spadające stopy procentowe - to przyszłość, którą malują przed nami dostępne dziś prognozy - przewiduje Jacek Furga. Jednocześnie w raporcie znalazł się apel o kilka zmian jakie powinny zostać w prowadzone.

- Podstawowym wyzwaniem jest podjęcie przez nowy rząd działań na rzecz wzmocnienia podaży nowych mieszkań, a tutaj głównym problemem jest odblokowanie dostępu deweloperów do terenów nadających się pod zabudowę mieszkaniową, a należących obecnie do samorządów lokalnych czy spółek państwowych. Jesteśmy gotowi do rozmów o efektywnych rozwiązaniach dla rozwoju mieszkalnictwa w Polsce. Tutaj już wszystko zostało wymyślone. Trzeba tylko wiedzieć, jak te poszczególny pomysły ze sobą poskładać w długoterminowy program mieszkaniowy, a nie zaczynać od rozdawania pieniędzy, zwłaszcza tym, którzy ich nie potrzebują - apeluje Jacek Furga. 

Zdaniem bankowców potrzebna jest nowelizacja ustawy o ochronie lokatorów wprowadzająca równowagę praw i obowiązków pomiędzy wynajmującymi lokale mieszkalne i najemcami. "Nie może być tak, że lokator niepłacący, a nawet dewastujący wynajmowane mieszkanie jest nieusuwalny" - twierdzą. Jak zaznaczają, powinno to dotyczyć również mieszkańców zasobów samorządowych. Jak wynika z danych GUS, w skali kraju ponad 45 proc. mieszkań będących w dyspozycji gmin ma zaległości czynszowe.

Wśród postulowanych zmian znalazły się także REIT, o których Interia Biznes pisała niedawno. "Kolejnym tematem wartym rekomendacji jest powrót, chyba już po raz czwarty, do dyskusji nad ustawą regulującą funkcjonowanie REIT i zachęcanie do systematycznego oszczędzania w tego typu instrumentach i korzystania ze wzrostu cen na rynku nieruchomości. To może być generator kolejnego stałego strumienia środków na realizację inwestycji mieszkaniowych, w tym na stymulowanie budowy mieszkań na wynajem" - pisze szef Centrum AMRON.

Najnowsze dane AMRON potwierdzają to, o czym pisaliśmy w Interii Biznes przed miesiącem, że rośnie baza dostępnych mieszkań na wynajem, a stawki się zatrzymały.

W czwartym kwartale 2023 r. można zauważyć sezonowy spadek popytu, a jednocześnie umiarkowany wzrost oferty mieszkań do wynajęcia. To skutkowało stabilizacją, a nawet lekkim spadkiem stawek czynszów w największych miastach Polski. 

- Oznacza to, że naszych rodaków będzie stać na kolejne nabytki mieszkań, zarówno na własne potrzeby mieszkaniowe, jak i na cele wynajmu. Wciąż potrzebują one jednak stabilnego i bezpiecznego otoczenia prawnego, a także pewnej zachęty oraz aprobaty dla podejmowania takich działań - podsumowuje Jacek Furga.

Monika Krześniak-Sajewicz