O tym, że w pierwszych ocenach zaprezentowany przez ministra Paszyka program nie zyskał dobrych not pisaliśmy tuż po jego czwartkowej prezentacji. Choć przez współkoalicjantów został przyjęty spokojniej niż jego poprzednik "kredyt na start", to zdaniem analityków ma niezrozumiałe założenia, które mogą przynieść niepożądane efekty.
- Pewnie skorzysta jakaś wąska grupa beneficjentów programu, która dostanie dopłaty, ale na pewno skorzystają właściciele starszych mieszkań, posiadanych przez co najmniej 3 lat i nie nowszych niż 5-letnie, bo z zagadkowego, choć w zasadzie łatwo się domyśleć, że z politycznego powodu, wprowadzono takie kryteria. To dziwne tym bardziej, że likwidujemy w ten sposób ewentualne wpływy podatkowe z transakcji. Program wpłynąłby więc na tę część mieszkań, która obecnie najtrudniej się sprzedaje, ale nie wiem czy akurat trzeba pomagać chcącym sprzedać mieszkanie z rynku wtórnego, skoro problemem jest brak wystarczającej liczby mieszkań, słaba jakość techniczna i słaba efektywność energetyczna. Pośrednio flipperzy i deweloperzy też zarobią, bo sprzedający na rynku wtórnym pewnie pieniądze z tej transakcji przeznaczą na zakup innego mieszkania, w tym z rynku pierwotnego - mówi Interii Jan Dziekoński, analityk rynku mieszkaniowego.
Przy czym jak dodaje, flipperzy raczej nie będą bezpośrednio zarabiać, ale może "przemalują" się na pośredników nieruchomości, a pośrednicy akurat mocno skorzystają na takim programie, bo dziś dużo mieszkań trafiło do sprzedaży przez pośredników nieruchomości. - Dlatego może trzeba nazwać ten program "Pośrednik Plus?" - ironicznie dodaje Jan Dziekoński.
Pojawiają się też pytania czy jest sens forsowania dopłat do kredytów, które mogą znów podnieść ceny, w sytuacji gdy cały czas działa "rodzinny kredyt mieszkaniowy" z dopłatami na dzieci i gwarancją brakującego wkładu własnego.
- Wystarczy upowszechnić Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy i żadne dopłaty nie będą potrzebne. Po pierwsze RKM daje możliwość zakupu bez wkładu własnego dzięki gwarancji BGK. Po drugie działa prodemograficznie dzięki spłacie rodzinnej (zwiększyłbym dopłatę za drugie dziecko). Po trzecie nie zwiększa cen nieruchomości. Jednocześnie trzeba zrównać opodatkowanie zysków z nieruchomości z innymi instrumentami finansowymi tak, aby przekierować inwestycje w beton w inne kierunki - proponuje Łukasz Sroczyński, pośrednik kredytowy.
O tym, że program działa, choć niewielu z niego korzysta pisaliśmy kilka tygodni temu, a pomaga tym, którzy nie mają wystarczających środków na wkład własny i rodzinom, w którym rodzą się kolejne dzieci.
- To nie jest tak, że każde dopłaty do kredytów są uważane za samo zło. Wiadomo, że większość negatywnych opinii dotyczy dopłat do nabycia nieruchomości, co może wpłynąć na wzrost cen. I to nie jest niczym zaskakującym. Są jednak i inne dopłaty, takie jak Spłata Rodzinna, która obecnie występuje w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym. Wrzucanie hasłowo wszystkiego do jednego worka uważam za błąd - komentuje Krzysztof Bontal, pośrednik kredytowy Proferto.
Wciąż działa program mieszkaniowym, o którym wszyscy zapomnieli
Jak tłumaczy, "spłata rodzinna" to nadpłata przez państwo części naszego zadłużenia w przypadku, gdy w okresie spłacania kredytu, w gospodarstwie domowym pojawi się drugie lub kolejne dziecko. - Uważam to za jeden z niewielu prorodzinnych bodźców przy kredytach mieszkaniowych i nie jestem przeciwny stosowaniu podobnych rozwiązań. Może lepiej, żeby takie bodźce były stosowane przy oszczędzaniu czy podatkach, ale tu akurat występują przy kredytach mieszkaniowych. Nie sądzę, że bodziec w postaci nadpłaty kredytu w tej konkretnej sytuacji zaowocuje nagłym wzrostem popytu. Do tej pory nikt nawet nie pokusił się o takie stwierdzenie- argumentuje i dodaje, że stosowane rozwiązania zupełnie inaczej niż dopłaty do zakupu, wpływają także na budżet państwa.
- Tu (w RKM-red.) nie ma dopłaty do każdego takiego kredytu. Ona może być w przyszłości, ale wcale nie musi przecież wystąpić. Jeszcze mniej obciążający jest system gwarancji spłaty wkładu własnego. Koszt z budżetu jest ponoszony dopiero w sytuacji kłopotów ze spłatą kredytu przez kredytobiorcę. Dodatkowo często występuje on tylko w początkowych latach okresu kredytowania. Osobiście żałuję, że w momencie, gdy uchwalono by jakiś nowy projekt wsparcia kredytobiorców w nabyciu, to prawdopodobnie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy zostanie zakończony. Nie rozwiązuje on wszystkich problemów z zaciągnięciem kredytu, ale jest kamyczkiem do koszyczka pozytywnych rozwiązań - podsumowuje Krzysztof Bontal.
RKM pomoże w spłacie, ale co ze zdolnością kredytową
Choć Jarosław Sadowski, dyrektor analiz w Rankomat.pl zwraca uwagę, że RKM rozwiązuje tylko jeden problem, który obecnie dotyka osoby chcące kupić pierwsze w życiu mieszkanie. - Dzięki gwarancji BGK pozwala uzyskać kredyt bez wkładu własnego. Drugi element tego programu, czyli dopłaty, pojawiają się dopiero po urodzeniu drugiego dziecka i kolejnych. Tymczasem zaciągnięcie kredytu na pełną kwotę potrzebną do zakupu czy budowy wymaga bardzo wysokiej zdolności kredytowej. - Zdolność kredytowa również stanowi problem, ponieważ osoby kupujące pierwsze w życiu mieszkanie są zwykle dopiero na początku swojej kariery zawodowej i ich dochody są dość niskie. Dodatkowo obecnie problem pogłębiają wysokie stopy procentowe. Dopłaty w tym programie pojawiają się więc za późno, aby móc poprawić zdolność kredytową - tłumaczy. Jego zdaniem lepszym rozwiązaniem wydaje się połączenie gwarancji pozwalającej uzyskać kredyt bez wkładu własnego, rat malejących i dopłat obniżających oprocentowanie w początkowym okresie spłaty. Te ostatnie elementy poprawiają bowiem zdolność kredytową. Samo zmodyfikowanie RKM nie wystarczy, chyba że wprowadzone do niego zostaną wspomniane elementy poprawiające zdolność kredytową.
Zastrzega jednak, że to rozwiązanie również ma oczywiście pewne wady. - Bez odpowiednich ograniczeń dopłaty doprowadzają do wzrostu cen mieszkań. Program wsparcia należy więc zbudować w taki sposób, aby to ryzyko maksymalnie ograniczyć. Jest to oczywiście bardzo trudne, ponieważ zbyt ostre ograniczenia spowodują, że niewiele osób będzie z programu korzystało, a zbyt luźne doprowadzą do nagłego boomu, który wywinduje ceny. Najlepiej byłoby więc nastawić się na pewną elastyczność. Dobrym pomysłem jest z pewnością wprowadzenie elementów automatycznie dostosowujących wysokość dopłat do poziomu stóp procentowych. Poza tym kluczowe jest, aby w zależności od sytuacji można było szybko podwyższyć lub obniżyć limit cen mieszkań dla danego regionu - proponuje Jarosław Sadowski.
Monika Krześniak-Sajewicz
