Trzeba jednak dodać, że w długim okresie jesteśmy europejskim średniakiem. Od początku 2013 r. ceny w Polsce wzrosły o 26 proc., a średnio w UE o 27 proc. Expander ostrzega jednak, że jeśli wysoka inflacja się utrzyma przez dłuższy czas, a stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie, to mieszkania mogą drożeć znacznie szybciej niż dotychczas.
Patrząc na to co działo się na rynku nieruchomości w ostatnim czasie, może się wydawać, że ceny mieszkań w Polsce rosną bardzo szybko. To jednak tylko część prawdy. Faktycznie od 2017 r. rosną szybciej niż średnio w UE, a w ostatnich 12 miesiącach tempo jest jednym z najwyższych w UE, ale warto pamiętać, że wcześniej ceny niemal się nie zmieniały.
Patrząc na cały okres od ostatniego "dołka" cenowego, czyli od 2013 r., jesteśmy mniej więcej europejskim średniakiem. Co ciekawe, wśród państw zbliżonych do nas poziomem rozwoju, u nas ceny rosły najwolniej.
Podczas gdy w naszym kraju ceny mieszkań wzrosły o 26 proc., to na Słowacji o 44 proc., a w Czechach o 53 proc. Częściowo może za to odpowiadać poziom oprocentowania kredytów hipotecznych. Na Słowacji jest to średnio ok. 1,5 proc., w Czechach ok. 3 proc., a w Polsce ok. 4,3 proc. Gdyby kredyty były u nas tańsze, to zapewne ceny byłyby jeszcze wyższe.
Węgry mają najniższą na świecie realną stopę procentową
Ciekawym przypadkiem są Węgry, gdzie ceny wzrosły najbardziej w UE - od 2013 r. aż o 88 proc. Jest to o tyle niezwykłe, że oprocentowanie kredytów hipotecznych (ok. 4,5 proc.) jest tam nawet nieco wyższe niż w Polsce (ok. 4,3 proc.).
Teoretycznie ceny nie powinny więc rosnąć tak szybko. W rzeczywistości znaczenie ma nie tylko nominalny poziom stóp procentowych, ale m.in. poziom stóp realnych, czyli oprocentowanie po uwzględnieniu inflacji.
Według agencji Bloomberg, Węgry mają najniższą na świecie realną stopę procentową (-3,1 proc.). To silnie zachęca do chronienia wartości nabywczej oszczędności przez zakup nieruchomości.
Niestety w Polsce sytuacja zaczyna wyglądać podobnie. Wskaźnik inflacji w grudniu wyniósł aż 3,4 proc. W rezultacie różnica między inflacją a podstawową stopą procentową NBP daje wynik ujemny -1,9 proc. To oznacza trzecią pozycję na świecie, za wspomnianymi już Węgrami oraz za Indiami.
Jeśli wysoka inflacja się utrzyma, a stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie, to ceny mieszkań mogą szybko rosnąć. Jeśli wzrost cen wymusi istotne podwyższenie stóp procentowych, to może to ograniczyć popyt na mieszkania i zatrzymać wzrost cen, a w dłuższej perspektywie może nawet je obniżyć.
Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się jednak, że wysoka inflacja będzie przejściowa, a stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie. W takiej sytuacji ceny mieszkań nadal mogą rosnąć, ale tempo nie powinno być bardzo wysokie.
Jarosław Sadowski
