Zamień duże mieszkanie na wysoką emeryturę
W Polsce wiele osób starszych mieszka w centrach miast w lokalach wartych kilkaset tysięcy złotych, a emerytura ledwie wystarcza im "do pierwszego"...
Rozwiązaniem dla nich może być zamiana lokalu na dwa mniejsze i wynajmowanie jednego z nich. Miesięczny dochód z tego tytułu niejednokrotnie przewyższy zyski z dożywotniej renty lub odwróconego kredytu hipotecznego, a emeryt nie traci z tego tytułu prawa własności do swojego majątku.
Pobierz: program do rozliczeń PIT
Przeciętna emerytura wypłacona w styczniu br. opiewała na 1613,03 zł brutto. Nie dziwi więc fakt zainteresowania ze strony osób starszych różnymi sposobami, które mogą powiększyć te świadczenia. Jednym z rozwiązań może być skorzystanie z dożywotniej renty w zamian za oddanie prawa własności do mieszkania. Problem w tym, że statystyczny emeryt może liczyć w tym rozwiązaniu na otrzymanie 30-40 proc. wartości swojego lokalu, zachowując dożywotnie prawo do jego zajmowania.
Usługa polega na tym, że osoba starsza przenosi własność mieszkania na firmę lub osobę, która zobowiązuje się do wypłacania jej dożywotniej renty. Obecnie działa na tym rynku kilka firm. W cuglach do wyścigu o starszych klientów czekają też banki. Rząd pracuje bowiem nad projektem ustawy o odwróconej hipotece. Zgodnie z szacunkami Home Broker, takie rozwiązanie powinno oferować wyższe świadczenia niż w przypadku dożywotniej renty. W efekcie statystyczny emeryt może liczyć na otrzymanie ponad połowy wartości mieszkania.
Oba przytoczone rozwiązania różńią się jednak diametralnie. W przypadku odwróconej hipoteki własność mieszkania przenoszona będzie na bank dopiero po śmierci osoby otrzymującej rentę. W obecnie oferowanych na rynku rozwiązaniach całą transakcję rozpoczyna przeniesienie prawa do nieruchomości.
Pikanterii całej sprawie dodaje fakt, że emeryci mieszkają często w bardzo drogich lokalach, a koszty utrzymania mieszkania rujnują ich miesięczny budżet. Zgodnie z danymi GUS dla Warszawy, najwięcej osób w wieku ponad 60 lat mieszka w najdroższych dzielnicach. W Śródmieściu stanowią oni ponad 30 proc. wszystkich mieszkańców, a metr mieszkania jest tam najdroższy - sprzedający żądają przeciętnie ponad 12 tys. zł.
Na drugim biegunie znajduje się Białołęka, gdzie zaledwie 9 proc. osób ma już 60 wiosen. Cena ofertowa mieszkań używanych należy tam także do najniższych w stolicy, nieznacznie przekraczając 7 tys. zł za m kw. Niestety, tak dokładne dane GUS o wieku mieszkańców poszczególnych dzielnic są dostępne jedynie dla Warszawy, ale lokalni doradcy Home Broker z Krakowa, Poznania czy Wrocławia potwierdzają, że również w tych miastach osoby starsze mieszkają częściej w centrum niż na obrzeżach.
Przyjmijmy więc, że emeryt mieszka w lokalu o powierzchni 100 m kw. w samym centrum miasta. Mieszkanie takie może więc być warte prawie 1,1 mln zł w Warszawie, 900 tys. zł w Krakowie, 800 tys. zł we Wrocławiu i ponad połowę tej kwoty w Łodzi i Katowicach. Posiadając tak potężny kapitał zamrożony w nieruchomości, warto zastanowić się nad jego uwolnieniem i to niekoniecznie poprzez hipotekę odwróconą lub dożywotnią rentę. Te rozwiązania łączą się bowiem z przeniesieniem prawa własności do nieruchomości w zamian za część jego wartości.
Alternatywą jest zamiana dużego mieszkania na kilka mniejszych i ich wynajęcie. Największym plusem jest w tym wypadku to, że właściciel nie traci prawa do nieruchomości i w dalszym ciągu będzie mógł nim rozporządzać wedle swej woli - także po śmierci. Minusem jest natomiast konieczność przeprowadzki, a jak mówi powiedzenie "starych ludzi, tak jak i starych drzew, się nie przesadza". Jak takie rozwiązanie wygląda na liczbach?
Po pierwsze sprzedaż dużego mieszkania i zakup o połowę mniejszego łączy się z kosztami transakcyjnymi, kosztami przeprowadzki i do tego każdy m kw. mniejszego lokalu jest przeciętnie droższy niż tego pierwotnego. Przyjąć więc należy, że zainwestować będzie można około 40 proc. wartości dużego mieszkania. Ponadto rentowność netto wynajmu, a więc faktycznie trafiające do kieszeni właściciela pieniądze, po uwzględnieniu podatku i okresu niewynajęcia lokalu, stanowią rocznie około 4 proc. wartości nieruchomości.
Gdyby więc osoba starsza sprzedała 100-metrowe mieszkanie w centrum i kupiła dla siebie lokal o połowę mniejszy, a resztę pieniędzy przeznaczyła na zakup lokalu lub lokali do wynajęcia, to miesięcznie mogłaby liczyć na rzeczywisty dochód na poziomie 1,5 tys. zł w Warszawie, 1,2 tys. zł w Krakowie, 1 tys. zł we Wrocławiu i ponad 0,5 tys. zł w Łodzi i Katowicach. Dla porównania dożywotnia renta dla kobiety w wieku 65 lat, która mieszka w lokalu o wartości 400 tys. zł wyniesie około 500 - 600 zł miesięcznie. Wyniki są więc zbliżone. Trzeba jednak zauważyć, że im osoba starsza, tym renta wyższa. Ponadto na wyższe świadczenia mogą liczyć mężczyźni, ponieważ przeciętnie żyją oni krócej.
Decydując się na zakup mieszkania na wynajem trzeba zwrócić uwagę na to, aby było ono atrakcyjne na rynku. Szczególnie krótko na najemców czekają zazwyczaj małe lokale, w pożądanej lokalizacji i do tego o relatywnie niskim poziomie czynszu. Gdzie takie mieszkania znaleźć?
W Warszawie najpopularniejsze wśród najemców jest Śródmieście. Na terenie tej dzielnicy za odnowioną kawalerkę o powierzchni 19 m kw. na trzecim piętrze w kamienicy trzeba zapłacić 219 tys. zł. W Krakowie natomiast można się zastanowić nad kawalerką o powierzchni 26 m kw. w przedwojennej kamienicy. Lokal znajduje się na terenie najbardziej popularnej wśród najemców dzielnicy Stare Miasto i kosztuje 220 tys. zł. W Łodzi natomiast dobrą lokalizacją dla mieszkania kupowanego na wynajem są Bałuty. Tam właśnie za niewiele ponad 100 tys. zł można kupić blisko 30-metrową kawalerkę w bloku z wielkiej płyty.
Bartosz Turek
analityk rynku nieruchomości
Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL
