Rynek mieszkaniowy w sierpniu 2022 r. Rosną koszty budowy, spada dostępność tańszych mieszkań

Pomagajmy Ukrainie - Ty też możesz pomóc

Sierpień 2022 r. był miesiącem, w którym Rada Polityki Pieniężnej nie podejmowała decyzji dotyczących poziomu stóp procentowych. Sierpniowe posiedzenie RPP miało jedynie niedecyzyjny charakter. Dlatego notowania WIBOR-u z poprzedniego miesiąca były nadzwyczaj stabilne i bardzo zbliżone do lipcowych. 

W sierpniu na siedmiu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź, Poznań i Katowice) deweloperzy sprzedali łącznie 2457 mieszkań, czyli o 3 proc. więcej niż w lipcu i aż o 45 proc. mniej niż w sierpniu 2021 r.

Jak tłumaczy Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl sytuacja popytowa w poszczególnych miastach wciąż jest bardzo zróżnicowana. O ogromnym spadku sprzedaży nowych mieszkań możemy mówić w przypadku Poznania i Łodzi. W stolicy Wielkopolski w czerwcu i lipcu deweloperzy mogli się cieszyć z poprawy wyników sprzedaży. Tymczasem sierpień przyniósł jej załamanie - aż o 56 proc. Sierpniowa liczba zawartych w Poznaniu umów deweloperskich była mniejsza niż w pamiętnym kwietniu 2020 r., kiedy sprzedaż praktycznie stanęła z powodu lockdownu związanego z pandemią Covid-19.

W fatalnych nastrojach są też najpewniej deweloperzy z Łodzi, którzy po lipcowym wzroście sprzedaży o 32 proc., w sierpniu odnotowali jej spadek o 37 proc. Z kolei w Gdańsku, wolumen sprzedanych mieszkań skurczył się o 19 proc. (miesiąc do miesiąca). Tak słaby wynik nie był tam notowany od blisko dwóch lat.

Z drugiej strony, wygląda na to, że rosnące oprocentowanie kredytów nie we wszystkich miastach zdusiło popyt. Deweloperzy wciąż mogą bowiem liczyć na inwestorów z grubo wypchanym portfelem. Kupują oni mieszkania za gotówkę, np. z myślą o wynajmie. Obecnie jest na niego gigantyczny popyt - m.in. z powodu napływu uchodźców z ogarniętej wojną Ukrainy.

Mieszkania kupują też ci, którzy mają wystarczająco wysoką zdolność kredytową, żeby kupić "M". Być może, właśnie z tych powodów warszawscy deweloperzy mogli się cieszyć w sierpniu ze wzrostu sprzedaży o 25 proc. Przypominamy, że także w poprzednim miesiącu odnotowaliśmy w stolicy wzrost sprzedaży po jej majowym i czerwcowym tąpnięciu.

Z pozytywną dla deweloperów sytuacją mieliśmy do czynienia także we Wrocławiu i Katowicach. Sprzedaż wzrosła tam względem lipca o odpowiednio: 32 proc. i 58 proc. Natomiast w Krakowie sierpień przyniósł stabilizację po lipcowym ożywieniu popytowym. Oczywiście, we wszystkich siedmiu analizowanych przez nas miastach koniunktura jest dużo gorsza niż przed rokiem. W porównaniu z sierpniem 2021 r., popyt rozumiany jako liczba sprzedanych "M" skurczył się najbardziej w Poznaniu (o 77 proc.) i Katowicach (o 74 proc.).

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że także sierpień nie przyniósł spodziewanych przez wielu spadków średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. Średnia ustabilizowała się w Warszawie i Katowicach. Z kolei w Krakowie, Gdańsku, Łodzi i Poznaniu nowe mieszkania przez miesiąc podrożały o 1 proc. w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Natomiast we Wrocławiu średnia poszła w górę aż o 3 proc. względem lipca. W sprzedaży pojawiły się tu mieszkania ze średnią ceną przeszło 16,3 tys. zł za mkw., czyli znacznie odbiegającą w górę od średniej w całej ofercie, która sięgnęła 11,8 tys. zł za metr. Równocześnie ok. 9,5 tys. zł wynosiła średnia cena metra kwadratowego mieszkań sprzedanych. W ofercie wrocławskich deweloperów skurczył się z 45 proc. do 42 proc. udział mieszkań w cenie do 10 tys. zł za mkw., a z 30 proc. do 33 proc. wzrósł w niej udział lokali z ceną powyżej 12 tys. zł za metr.

W skali roku, zmiany w strukturze cen są jeszcze bardziej widoczne. Na przykład można dostrzec zjawisko, jakim jest dramatycznie szybko kurcząca się w największych miastach oferta nowych mieszkań o cenach przystępnych dla osób i rodzin z przeciętnymi dochodami, czyli do 8 tys. zł za mkw. 

Rosnące koszty budowy powodują, że poprzeczka cenowa wciąż idzie w górę. W ciągu ostatnich 12 miesięcy, we wszystkich największych miastach ubyło mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za mkw. Najbardziej spektakularną zmianę można było zaobserwować w Poznaniu i Łodzi. W stolicy Wielkopolski udział nowych lokali w cenie nie przekraczającej 8 tys. zł za mkw. skurczył się z 48 proc. do 4 proc. Dodajmy, że w Warszawie i Krakowie takie oferty można policzyć dosłownie na palcach.

Podobnie jak w poprzednich miesiącach, portal RynekPierwotny.pl wziął pod lupę popyt na nowe lokale z siedmiu największych rynków. Pod pojęciem popytu rozumiemy tutaj udział sprzedanych mieszkań w ofercie deweloperów. Sierpniowe odczyty tego wskaźnika wynosiły od 3 proc. (Łódź/Poznań) do 8 proc. (Warszawa/Wrocław). Warto zwrócić uwagę, że rok wcześniej wynik ośmioprocentowy byłby jednym z najniższych. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl w ciągu 12 miesięcy, średni stosunek liczby sprzedanych lokali do wielkości oferty deweloperów z siedmiu największych rynków zmalał dwukrotnie (spadek wskaźnika popytu z 12 proc. do 6 proc.). Nawet w Warszawie i Wrocławiu, gdzie odnotowano najwyższe sierpniowe wyniki, nie można się spodziewać presji popytowej na ceny.  

Pamiętajmy, że rosną nie tylko ceny mieszkań, ale także zarobki. W sierpniu GUS odnotował ich miesięczny wzrost we wszystkich największych miastach - w Poznaniu i Wrocławiu o 3 proc., w Warszawie, Gdańsku i Krakowie o 4 proc., a w Łodzi - o 5 proc. W Katowicach przeciętne sierpniowe wynagrodzenie okazało się aż o 27 proc. wyższe niż w lipcu, ale było to efektem wypłacenia górnikom rekompensaty inflacyjnej.

Jak w tej sytuacji zmienił się wskaźnik dostępności mieszkań, czyli relacja między przeciętnym dochodem i ceną metrażu? Zanim odpowiemy na to pytanie wyjaśnijmy, że w analizie wykorzystujemy publikowane przez GUS dla siedmiu miast przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw oraz dane portalu RynekPierwotny.pl o średnich cenach mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Z uwagi na cykl wydawniczy GUS, we wskaźniku dostępności uwzględniamy ceny z bieżącego miesiąca, ale wynagrodzenia z poprzedniego.

W sierpniu dostępność mieszkań wzrosła najbardziej w Katowicach - z 0,76 do 0,96 mkw. Jest to jednak wynik sztucznie zawyżony przez wspomnianą rekompensatę inflacyjną. Zwracamy jednak uwagę, że większą powierzchnię mieszkania deweloperskiego za przeciętną pensję mogli kupić w sierpniu mieszkańcy wszystkich największych miast. Na przykład w Łodzi średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wzrosła o 1 proc., ale przeciętne zarobki mieszkańców poszły w górę aż o 5 proc.

W sierpniu najwyższą dostępność nowych mieszkań odnotowaliśmy oczywiście w Katowicach. Tradycyjnie, najmniejszą powierzchnię mieszkania za przeciętną pensję mogli kupić mieszkańcy Warszawy - zaledwie 0,59 mkw. (w lipcu - 0,57 mkw.). Co ciekawe, w Krakowie dostępność nowych mieszkań była wyższa niż przed rokiem.

Wspomniana już wcześniej sierpniowa stabilizacja stóp procentowych NBP oraz WIBOR-u miała pozytywny wpływ na ostatni wskaźnik prezentowany w tej analizie. Mowa o udziale równej raty na nowe mieszkanie (50 mkw.) w przeciętnym wynagrodzeniu netto. Taka sierpniowa relacja raty oraz przeciętnej pensji spadła we wszystkich analizowanych miastach, gdyż znacząco wzrosły wynagrodzenia.

BIZNES INTERIA na Facebooku i jesteś na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami

Najbardziej widoczna zmiana względem lipca 2022 r. dotyczyła Katowic, gdzie wzrost średniej płacy był przede wszystkim konsekwencją tzw. rekompensaty inflacyjnej dla górników. Nawet po uwzględnieniu wyniku dotyczącego Katowic, średni sierpniowy udział raty na typowe nowe "M" (50 mkw.) w przeciętnym wynagrodzeniu netto (58 proc.) był niemal dwa razy wyższy niż przed rokiem (31 proc.). Uśredniony wynik z siedmiu analizowanych miast potwierdza, że dostępność kredytowa nowych mieszkań nadal jest niska.

Sierpień 2022 r. pod znakiem stabilizacji - tak można by najkrócej podsumować sytuację przeanalizowaną przez ekspertów RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. Wzrost łącznej sprzedaży nowych mieszkań z siedmiu największych rynków o 15 proc. względem czerwca i o 3 proc. w stosunku do lipca br. na pewno jest pozytywnym sygnałem dla deweloperów - również tych działających w mniejszych miastach. Wydaje się jednak, że utrzymanie sprzedaży nowych lokali na sierpniowym poziomie może być wyzwaniem dla inwestorów w najbliższym czasie.

Deweloperom na razie udało się ustabilizować wielkość oferty na sześciu rynkach (poza stołecznym). Zmiany w tym zakresie są szczególnie dobrze widoczne od około dwóch - trzech miesięcy. Warszawska oferta nowych lokali znów się powiększyła w sierpniu, ale tempo przyrostu było wolniejsze. Warto też pamiętać, że stołeczny rynek jest specyficzny ze względu na większy popyt inwestycyjny i gotówkowy. Najbliższe miesiące odpowiedzą na pytanie, jak silny jest wspomniany popyt pozakredytowy - również na sześciu mniejszych rynkach.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl