Ekspert: Niepokoi mnie to co się dzieje na rynku kredytów mieszkaniowych

- To jeszcze nie jest ostatni tak zły wynik mimo, że jest to najgorszy historycznie wynik, jeśli chodzi o liczbę wniosków kredytowych - mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK., nawiązując do ostatnich danych, które pokazały spadek o ponad 70 proc.

- To nie jest ostatni negatywny odczyt. Kolejne miesiące będą jeszcze gorsze, bo zdolność kredytowa jest obniżana przez kilka czynników,  nie tylko przez rosnące stopy procentowe. Mieliśmy w czwartek podwyżkę o 0,25 pkt proc., a wydaje mi się, że jeszcze jedna przed nami o 0,25 pkt proc. Jednak w przypadku pogarszającej się zdolności kredytowej są także inne czynniki poza stopami, ogromnie rosną koszty utrzymania, a na to nakłada się decyzja Komisji Nadzoru Finansowego o zwiększeniu buforu o 5 pkt proc. Dziś przy liczeniu zdolności bank musi więc doliczać dodatkowo 5 pkt procentowych do oprocentowania, a od 2021 roku maksymalny okres do liczenia zdolności kredytowej wynosi 25 lat. Jest jeszcze jeden czynnik istotny dla zdolności kredytowej czyli wzrost wynagrodzeń, one w dużych firmach wrosły rocznie o 15 proc., ale pamiętajmy, że nie wszyscy dostali podwyżki, jest jeszcze branża małych przedsiębiorstw i sektor publiczny, który nie dostał tych podwyżek - mówi Interii prof. Waldemar Rogowski.

 Krytycznie ocenia też wprowadzane programy mieszkaniowe, które są oderwane od sytuacji rynkowej.

- Wprowadzony w ubiegłym roku program dopłat do wkładu własnego był spóźniony o kilka lat. W roku 2020 czy 2021 młodzi ludzie mieli wysoką zdolność kredytową przy niskich stopach, ale mieli problem z uzbieraniem wkładu własnego. Natomiast program rządowy wszedł w życie wtedy, gdy problemem nie jest wkład własny, ale zdolność kredytowa. Potrzebna jest istotna długoterminowa polityka, a w naszej historii nie było dobrego programu mieszkaniowego - mówi rozmówca Interii.

Jak zaznacza kluczowe jest określenie, w którym kierunku ma zmierzać długofalowa polityka.

- Trzeba zadać sobie pytanie czy stawiamy na własność czy korzystanie z mieszkania. Czy trzeba wspierać dostępność kredytu na zakupu własnego mieszkania czy też możliwość korzystania z wynajmu. Tu pojawia się temat REIT - ów oraz ulg podatkowych na wynajem mieszkań. Czy chcemy taki model jak w krajach wysoko rozwiniętych czyli korzystania czy chcemy utrwalić tę strukturę, która jest czyli kupowania na własność - mówi prof. Rogowski.

Zwraca też uwagę, że polski rynek jest specyficzny także z tego względu, że kredyty hipoteczne w zdecydowanej większości portfela są oparte na zmiennej stopie procentowej. - Ja już w okresie rekordowo niskich stóp wystosowałem apel, aby wówczas zakotwiczyć sobie kredyt na czasowo stałej stopie. Mnie bardzo niepokoi zjawisko jakie obserwujemy teraz, bo w niektórych bankach obecnie nawet 70 proc. nowych kredytów jest udzielanych na czasowo stałą stopę procentową, ale na dzisiejszym wysokim poziomie. Jak za dwa lata mam nadzieję, wejdziemy w cykl obniżki stóp,  to może się okazać, że będzie dyskusja o wrobionych w stałą stopę procentową i znowu cała idea będzie zaprzepaszczona - tłumaczy ekspert BIK. Wprawdzie możliwe jest zrefinansowanie tych kredytów, ale nie wiadomo na jakich warunkach.

- Ważny będzie koszt tej operacji, czyli prowizja od wcześniejszej spłaty i prowizja od nowo udzielonego kredytu. W efekcie, ludzie zrażą się do rozwiązani, które powinno być standardem. Wówczas cała akcja edukacyjna spali na panewce - dodaje.

Jego zdaniem, kolejnym źródłem problemów na rynku kredytów mieszkaniowych może być zmiana wskaźnika, na którym oparte są kredyty hipoteczne.

- Obawiam się też, że nowa stopa referencyjna (WIRD), która ma zastąpić WIBOR może przysporzyć wielu problemów. To nie będzie tak jak się niektórym wydaje, że ten wskaźnik będzie zdecydowanie niższy od WIBOR - uważa ekspert BIK. Zwraca też uwagę na znaczącą różnicę między wskaźnikami oraz na jedno zagrożenie.

- WIBOR zamrażał stopę oprocentowanie na trzy czy sześć miesięcy, a ten wskaźnik będzie funkcjonować w oparciu o depozyty jednodniowe i oby nie powtórzyła się sytuacja z jaką mieliśmy do czynienia przy kredytach frankowych, gdy było podbijanie kursu franka w dniach kiedy przypadały spłaty kredytów, wówczas kiedy takie kredyty można było spłacać tylko w złotych, a bank przeliczał raty według kursu - ostrzega prof. Rogowski. 

- Ja sygnalizuję takie niebezpieczeństwo, ale to jest kwestia pełnej konstrukcji, a nad tym wskaźnikiem pracuje GPW Benchmark. Moim zdaniem WIBOR stał się chłopcem do bicia, a ja lata temu wprowadzałem na rynek ten wskaźnik. Nawet jego nazwa wskazuje, że jest to stopa ofertowa (a nie transakcyjna - red.), ale przez 30 lat nikt się tym nie interesował - dodaje rozmówca Interii. 

Pytany o niższą niż przewidywano liczbę osób, które skorzystały z wakacji kredytowych tłumaczy, że może to wynikać z tego, że posiadacze starych kredytów nie chcą wydłużać okresu ich spłaty.

 - Zaskoczyło nas to, bo jest to około połowa uprawnionych, a ja zakładałem, że będzie to około 70 proc. Jest pewne wytłumaczenie z czego to wynika. Widzimy dość duże zróżnicowanie (udziału korzystających-red.) kredytów w zależności od roczników ich udzielania. Najniższy udział, około 10 proc.  w stosunku do uprawnionych jest wśród osób, które spłacają kredyty z lat 2008-2012 czyli mają do oddania mniej kapitału oraz krótki okres spłaty przed sobą i prawdopodobnie nie chcieli go wydłużać, a dodatkowo te osoby wzrost rat już mocno nie dotyka - wyjaśnia prof. Rogowski. Nie spodziewa się istotnego wzrostu partycypacji w tzw. wakacjach kredytowych w kolejnych miesiącach. Przypomina, że skorzystanie z nich nie ma wpływu ma wiarygodność kredytową.

Biznes INTERIA.PL na Facebooku. Dołącz do nas i czytaj informacje gospodarcze

Jak pisała Interia tydzień temu, mimo, że wniosek o wakacje kredytowe można złożyć w odniesieniu do jednego kredytu mieszkaniowego, to są osoby, które składały wnioski na 2-3 kredyty, a rekordzista na sześć.

- My w BIK widzimy, którzy kredytobiorcy składają wbrew przepisom, wnioski o wakacje kredytowe na kilka posiadanych kredytów i informujemy o tym banki- mówi ekspert.

Dodaje, że są też problematyczne sytuacje wynikające ze złej konstrukcji ustawy.

- Jeśli jest gospodarstwo domowe, które ma dwa kredyty hipoteczne i przykładowo oświadcza, że mąż mieszka w jednym, w celu zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, a żona w drugim również w celu zaspokajania potrzeba mieszkaniowych, to literalnie czytając ustawę obydwoje mają prawo do wakacji kredytowych. To jest problem ogromnego niedoprecyzowania przepisów,  bo tak ważny temat wciśnięto w inną ustawę dopisując dwa artykuły. To podobny problem do tego jaki pojawił się przy dopłatach do urządzeń grzewczych - mówi.

- To jest legislacja robiona granatem czyli robi się ustawę, a następnie nadstawia ucha i słucha co w rzeczywistości zadziała, a co nie i dopiero wtedy zmienia się przepisy - podsumowuje prof. Rogowski.

Monika Krześniak-Sajewicz