Jak wykupić mieszkanie w TBS? Musisz uzyskać specjalną zgodę

Mieszkanie TBS to działający w całej Polsce typ nieruchomości działający w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Jego głównym i podstawowym zadaniem jest budowa mieszkań na wynajem, które dedykowane są dla osób gorzej zarabiających, spełniających określone kryterium dochodowe. Mowa o osobach, które zarabiają za dużo, by zyskać mieszkanie komunalne, ale za mało, by zdobyć kredyt hipoteczny. Co ważne, mieszkania TBS nie należy utożsamiać z mieszkaniami komunalnymi. Te drugie należą do gminy, natomiast TBS to własność towarzystwa, które wybudowało daną nieruchomość. 

Towarzystwa (mogą to być prywatne spółki czy spółdzielnie non-profit) budują mieszkania w oparciu o środki z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego przy wykorzystaniu gruntów od lokalnych samorządów. Ile kosztuje czynsz w mieszkaniu TBS? W przypadku istniejących już mieszkań czynsz roczny zazwyczaj nie przewyższa 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. W przypadku nowych budynków kwota czynszu wynosi maksymalnie 5 proc. tej samej sumy. Najczęściej opłata za metr kwadratowy wynosi od 15 do 20 złotych. W praktyce oznacza to, że na przykład w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2 lokatorzy zapłacą od 750 do 1000 zł.

Czynsz najmu w TBS jest niższy niż rynkowy, ale lokatorzy muszą ponieść pewien dodatkowy koszt. Mowa o partycypacji. To oznacza, że osoba, która chce zamieszkać w takim mieszkaniu, musi wpłacić kwotę, która stanowi procent kosztów wybudowania "swojego" mieszkania. W praktyce jest to od 10 do 30 proc., a maksymalnie kilkadziesiąt tysięcy zł. Po zakończeniu najmu kwota partycypacji, z uwzględnieniem waloryzacji, jest zwracana byłemu najemcy.

Jak wykupić mieszkanie TBS? Taka możliwość pojawiła się na początku 2022 roku, choć obwarowana jest kilkoma warunkami. Po pierwsze, osoba ubiegająca się o wykup mieszkania powinna była wnieść opłatę partycypacyjną w wysokości nie mniejszej niż 20 procent kosztów budowy danego mieszkania, jeśli miejscowość nie przekracza 100 tys. mieszkańców. Mieszkania TBS są droższe w większych miejscowościach, gdzie opłata partycypacyjna rośnie do 25 procent.

Zasady wykupu mieszkania TBS mówią także o tym, że osoba zainteresowana taką nieruchomością powinna wynajmować mieszkanie nieprzerwanie od 5 lat. Z tym wiąże się inne wymaganie, które mówi, że wykup mieszkania TBS nie jest możliwy, jeśli w tym czasie lokator zalegał z czynszem dłużej niż trzy miesiące. Co jeszcze istotne, wykup jest możliwy dopiero kiedy TBS spłaci kredyt, który zaciągnął na budowę lokali w Banku Gospodarstwa Krajowego. Informacjami na temat aktualnego statusu spłaty dysponuje każdy TBS.

Przeczytaj również: Łatwiej sprawdzić mieszkanie wystawione do sprzedaży. Są nowe opcje weryfikacji ceny

Kiedy nie można wykupić mieszkania TBS? Ustawa wyklucza możliwość wykupienia mieszkania przez lokatorów, którzy nie wpłacili partycypacji. Niestety takich najemców może być sporo, ponieważ przez pewien czas funkcjonowała zasada, według której partycypantem nie mógł być najemca, tym zazwyczaj była gmina. TBS-y nie pobierały także opłat partycypacyjnych, przez co wykup mieszkania może być niemożliwy.

Mieszkanie TBS można kupić po cenie rynkowej. Ta jest ustalana na podstawie fachowej wyceny, a dobra informacja jest taka, że nie trzeba wpłacać od razu całej kwoty. Tę można rozłożyć na raty. Najemca mieszkania może przez 10 lat lub krócej płacić podwyższony czynsz, a nadwyżka będzie zaliczana na poczet wykupu. Jak kupić mieszkanie w TBS? Jeżeli mamy pewność, że spełniamy wymogi uprawniające do wykupu, należy złożyć w swoim TBS-ie wniosek o wykup mieszkania. W tym trzeba ująć swoje dane, adres lokalu, który chcemy wykupić i datę zawarcia umowy najmu z TBS-em. Należy także wyraźnie wyartykułować prośbę o sprzedaż mieszkania z zaznaczeniem, aby na poczet ceny nieruchomości została policzona partycypacja.

Wykup mieszkania TBS wymaga zgody zarządu. To oznacza, że nawet jeśli lokator spełnia wszystkie wymagania, to zgodnie z przepisami znowelizowanej ustawy na wykup lokalu musi zgodzić się właściciel budynku. Jeżeli taka zgoda zarządu jest, to wtedy należy podpisać z TBS-em umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Będzie w niej określona cena mieszkania oraz sposób jej spłaty. Następnie należy podpisać umowę kupna-sprzedaży.

Czy kupno mieszkania TBS jest opłacalne? Lokale te sprzedawane są po cenie rynkowej, choć często nieruchomości te charakteryzuje niski standard. Trzeba wziąć to pod uwagę przy wykupie, bo być może bardziej opłacalne okaże się wycofanie partycypacji i przeznaczenie jej na wkład własny do kredytu hipotecznego. Oczywiście wykup mieszkania TBS wiąże się z niższym czynszem. Oprócz tego posiadane jej na własność oznacza, że można nią dowolnie dysponować, czyli sprzedać czy wynająć, co jest niemożliwe przy dysponowaniu nieruchomością jedynie na podstawie umowy najmu.

Przeczytaj również:

Kredyt 2 proc. Najnowsze dane pokazują jednoznacznie, co dalej

Ceny mieszkań w Warszawie. W jednej dzielnicy zbliżają się do 20 tys. za m2

Wykreślenie hipoteki. Na czym polega procedura i jakie są koszty?