Eksperci od dawna widzą ryzyka związane z rynkiem kredytów hipotecznych w Polsce. Postanowili sprawy wziąć w swoje ręce i rekomendują, jak ten rynek ucywilizować. W ramach Europejskiego Kongresu Finansowego wypracowali projekt standardowej umowy o kredyt hipoteczny. Chodzi w niej o to, żeby obie strony kontraktu - bank i kredytobiorca - miały jak najsilniejsze przekonanie, że pod byle pretekstem nie zostanie wypowiedziana.
- Europejski Kongres Finansowy opracował rekomendacje dotyczące mitygowania ryzyka prawnego polegającego na podważaniu wieloletnich umów w sektorze bankowym - powiedział podczas Kongresu Bankowości Detalicznej koordynator EKF Leszek Pawłowicz.
- Chcąc mitygować ryzyko na przyszłość postanowiliśmy stworzyć standardową umowę, która miałaby zostać pozytywnie zaopiniowana przez Izbę Cywilną Sądu Najwyższego. Mogłoby to zredukować ryzyko prawne kredytów mieszkaniowych. Umowa jest już uzgodniona z kilkoma bankami i miejmy nadzieję, że będzie stosowana - dodał.
- Projekt jednolitej umowy ma duży potencjał cywilizacyjny dla polskiego rynku - powiedział przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego Jacek Jastrzębski.
Gdyby nie fakt, że mówimy o mieszkaniach, czyli o podstawowej potrzebie ludzi, niestabilność polskiego rynku mieszkaniowego, a wraz z nim rynku kredytów hipotecznych mogła by być tematem komedii. W rzeczywistości może się w każdej chwili zmienić w prawdziwy dramat. Bo kredyty hipoteczne to także lwia część bankowego biznesu w Polsce. A spłaca je ponad 2 miliony Polaków.
Zaczęło się od franków
Na 1,17 biliona zł kredytów udzielonych sektorowi niefinansowemu przez banki do końca września hipoteki stanowiły bez mała 450 mld zł. Widać z tego jasno, że w bankach to największa klasa aktywów. Przez całe lata była uważana za najmniej ryzykowną, bo to kredyty zabezpieczone hipoteką mieszkania, choć nie najbardziej rentowna. Hipoteki były też najlepiej spłacane ze wszystkich kredytów. Do czasu.
Gdy okazało się, że popyt na mieszkania jest wielki, oszczędności Polaków małe, a pieniądz drogi, banki wpadły na pomysł, żeby importować kapitał. Najlepiej - ze Szwajcarii, bo tam był tani. Polska była już w Unii Europejskiej, więc ryzyko wydawało się niewielkie. I banki zaczęły udzielać kredyty hipoteczne we frankach.
Teraz już wiemy, co z tego wynikło. Kiedy kurs franka wzrósł do ponad 4 zł drastycznie wzrosły też obciążenia kredytobiorców. Do tej pory frankowicze złożyli ok. 150 tys. pozwów o unieważnienie umów, sądy idą im na rękę "jak z automatu" i na razie nie za bardzo wiadomo, co będzie dalej. Banki szacują, że będą musiały utworzyć w związku z roszczeniami frankowiczów ok. 100 mld zł rezerw, a obecnie są w okolicach połowy tej kwoty.
- W postaci ryzyka prawnego wraca do nas model alokacji ryzyka rozliczeń miedzy kontrahentami. Gdybyśmy zobaczyli, że frank jest po 2,2 czy 2,5 zł, nie widzielibyśmy tego ryzyka - mówił Jacek Jastrzębski.
Frankowicze zresztą wpadli dodatkowo na pomysł, żeby po złożeniu pozwu zaprzestać spłaty rat kredytu. W ten sposób szybko rośnie odsetek tych należności, które banki kwalifikują jako opóźnione w spłacie powyżej 90 dni. Według danych BIK, w przypadku kredytów we frankach wynosi 9,8 proc. To już bardzo dużo.
- Konsekwencją sytuacji związanej z kredytami we frankach jest to, że można kwestionować wszystko i wszędzie - powiedział Jacek Jastrzębski.
Rozchwiany system prawny
Jeszcze nie wiemy, co stanie się z kredytami we frankach, a już pojawiają się pierwsze próby podważania kredytów w złotych, których oprocentowanie było oparte na stopie WIBOR. Przy kredytach złotowych te we frankach to drobiazg, bo wartość należności w polskiej walucie to blisko 400 mld zł. Bankowcy zaczęli się obawiać, że - w warunkach rozchwianego systemu prawnego w Polsce - kredytobiorca można podważyć każdą długoterminową umowę, wystarczy, że zmienią się warunki makroekonomiczne. A nie do pomyślenia jest, by przez 25 lat się nie zmieniły.
- Odsłaniają nam się inne ryzyka umów długoterminowych, mamy fundamentalne wyzwanie, jak ukształtować relacje miedzy bankiem i konsumentem, aby uniezależnić umowę od pojawiających się ryzyk rynkowych - powiedziała wiceprezes ING Banku Śląskiego Bożena Graczyk.
- Mam nadzieje, że dopracujemy się we współpracy z regulatorami takich warunków umowy, aby nie była podważana przy zmianie warunków rynkowych - dodała.
W okresie pomiędzy majem 2020 a październikiem 2021 roku, kiedy stopy procentowe były w "bliskie zera", Polacy zaciągnęli hipoteki na 100 mld zł. Kiedy stopy zaczęły rosnąć, rząd PiS postanowił wprowadzić "wakacje kredytowe", bo obawiał się niepokojów wśród kredytobiorców, dotkniętych podwyżkami rat. Za boom z tamtego krótkiego okresu banki zapłaciły już ok. 15 mld zł. To przykład kolejnej nierównowagi na rynku hipotek.
- Model finansowania kredytów mieszkaniowych przy wzroście stóp procentowych może wrócić w postaci ryzyka prawnego - powiedział Jacek Jastrzębski.
- Jedyną receptą na ryzyko prawne jest kredyt stałoprocentowy (...) Mam nadzieję, że grupa naszych klientów, która zdecydowała się na kredyt na stałą stopę w okresie najniższych stóp procentowych, jest teraz najszczęśliwsza grupą naszych klientów - mówiła Bożena Graczyk.
Jak można manipulować cenami mieszkań
Kredyt na stałą stopę ma wiele zalet, bo obciążenia budżetu domowego są znane na wiele lat do przodu. Problem tylko - na ile lat, bo w Polsce umowy na stałą stopę zawierane są najwyżej na 10 lat. Jakie będą potem koszty - nie wiadomo. Spłacający kredyt na stałą stopę wcale nie musi też być szczęśliwy, jeśli zaciągnął go przy historycznie wysokich stopach procentowych. Kiedy stopy spadną, może go chcieć refinansować tańszym wówczas zobowiązaniem na stopę zmienną. A dla banku to z kolei oznacza straty, bo stałą stopę musiał w swoim bilansie zabezpieczyć.
Rząd PiS znalazł sposób, by na pewien czas "obejść" wzrost stóp i uczynić kredytobiorców szczęśliwymi. Wymyślił tzw. Bezpieczny kredyt 2 proc. dla ludzi młodych, z dopłatami przez 10 lat do odsetek. Do tej pory banki udzieliły ponad 40 tys. takich kredytów na 16,5 mld zł. Bankowcy mówią, że spodziewają się, iż budżet na dopłaty na ten i przyszły rok zostanie wyczerpany do 8 stycznia 2024.
- Portfel kredytów mieszkaniowych w długim terminie cały czas spada, ale teraz mamy do czynienia z eksplozją jeśli chodzi o kredyty mieszkaniowe. Od początku roku miesięczna sprzedaż wzrosła z 2 mld zł do 9,7 mld zł w październiku. Nigdy jeszcze nie mieliśmy takiego odczytu - mówił podczas Kongresu Rafał Bednarek, wiceprezes Biura Informacji Kredytowej.
Bezpieczny kredyt - jeśli popatrzeć w dłuższym terminie - wcale taki bezpieczny nie jest. Po 10 latach, jeśli stopy procentowe będą wysokie - obciążenia mogą gwałtownie wzrosnąć. Czy wtedy kredytobiorcy nie zaczną szukać w umowach klauzul abuzywnych? Po drugie - choć kredyt wcale nie jest tani, bo banki biorą od niego wyższe prowizje niż od standardowej hipoteki, jest korzystny i popyt spowodował nienotowany w historii wzrost cen mieszkań. W Krakowie i w Trójmieście podrożały od października zeszłego do października tego roku o jedną czwartą. W Warszawie poszybowały w górę o 18 proc.
- Program bardzo wpłynął na ceny mieszkań - powiedział Rafał Bednarek.
Po pierwsze - ograniczać ryzyka
Policzmy - przeciętna kwota kredytu wynosi 405 tys. zł, co pozwala kupić ok. 20 metrów mieszkania w Warszawie. W ten sposób instrument wsparcia kredytobiorców wspiera to, co bywa określane "patodeweloperką". Jeśli marzymy o większym mieszkaniu, jest to instrument wspierający ludzi mających niemałe oszczędności. Co więcej - zaciągający kredyt 2 proc. zadłużają się "pod korek".
- Średnia kwota kredytu "2 proc." jest bardzo wysoka i przekracza 400 tys. zł, a zapadalność wydłuża się do niemal 25 lat. Wydłużaniem zapadalności naciągamy zdolność kredytową - ostrzega profesor SGH, główny ekonomista BIK Waldemar Rogowski.
Dlatego właśnie na rozchwianym rynku mieszkaniowym i kredytowym potrzebna jest standardowa umowa, której projekt eksperci EKF przedstawili Komisji Nadzoru Finansowego i Urzędowi Ochrony Konkurencji i Konsumenta. Plan jest taki, żeby wobec projektu stanowisko zajęła Izba Cywilna Sądu Najwyższego i orzekła, czy dostrzega w niej czy nie cokolwiek niezgodnego z obowiązującym prawem
- Chodzi o to, żeby wszyscy interesariusze ze strony publicznej mieli komfort co do wypracowanych ustaleń. Raport ekspercki jest teraz na etapie konsultacji z UOKiK i UKNF. Byłby to fundament szerokich zmian na rynku mieszkaniowym - powiedział Paweł Preuss, partner w firmie doradczej EY.
- Nie uważam, że powinno się myśleć o inicjatywie (wystandaryzowanej umowy) w taki sposób, że UOKiK da pieczątkę, KNF da pieczątkę i jest to rodzaj polisy ubezpieczeniowej - powiedział Jacek Jastrzębski.
Nikt nie wystawi na 25 lat do przody polisy ubezpieczeniowej i nie ubezpieczy kredytobiorców od zmian okoliczności rynkowych. Ale ryzyko w hipotekach jest tak duże, że trzeba robić wszystko, żeby je obniżać.
Jacek Ramotowski
