Śmierć kredytom hipotecznym!

Opracowana przez Komisję Nadzoru Finansowego i ogłoszona kilka tygodni temu Rekomendacja T wpycha nas z powrotem w rok 2009, nakazując bankom wstrzemięźliwość przy udzielaniu kredytów detalicznych, w tym także hipotecznych.

Mając na względzie liczne krytyczne głosy specjalistów z branży finansów, można wyciągnąć wniosek, że nie jest to tylko opinia autora tego tekstu. Jednak do chwili obecnej nie spotkałem się z publikacją, która w pełni obnaża słabości i zagrożenia płynące z ograniczeń, wynikających z wprowadzenia przez banki obostrzeń przy udzielaniu kredytów, zapisanych w Rekomendacji T. Zdecydowałem się więc i ja zabrać głos w tej sprawie.

Już sam początek Rekomendacji T wywołuje stanowczy sprzeciw. Otóż KNF, chcąc chronić polskie banki od złych kredytów, powołuje się na amerykańskie przypadki, czyli załamanie rynku kredytów "subprime" i upadek Lehman Brothers.

Szanowni Państwo, to już przerabialiśmy! Większość banków działających w Polsce uciekło w wielkiej panice z bardzo bezpiecznego rynku kredytów hipotecznych (ku wielkiej radości tych, które na tym rynku pozostały). I oczywiście nic się nie stało - rynek kredytów hipotecznych w Polsce ma się wciąż wyśmienicie, biorąc pod uwagę kryteria spłacalności.

Pozwolę sobie, jako ekspert dziedzinie kredytów hipotecznych, na krótkie stwierdzenie: w Polsce nigdy nie mieliśmy do czynienia z rynkiem kredytów "subprime", czyli kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka. No, może poza krótkim okresem, kiedy "kredyty na gębę" (nazwa własna) oferował Dombank.

Pewnie wszyscy pamiętamy opisywany w prasie amerykański wynalazek - kredyty pieszczotliwie nazywane NINJA. Był to kredyt udzielany na zakup nieruchomości osobom bez stałych dochodów, bez pracy i bez majątku (No Income, Job and Assets). Nie jest jednak powszechnie znany fakt, że zgodnie z prawem bankowym obowiązującym w USA, kredyt hipoteczny jest związany li tylko z nieruchomością, a nie z kredytobiorcą. Oznacza to, że oddając bankowi nieruchomość, która była celem kredytu, mamy z głowy problem - nie ściga nas ani bank, ani komornik. Po prostu - nie udało się.

Nie ma w tym wypadku znaczenia, jaką część długu odzyska bank po sprzedaży nieruchomości. Przy tak ustawionych procedurach udzielania kredytów - pewnie na ogromną skalę - oczywiste się stało, że rynek ten kiedyś padnie. Niewiadomą było tylko, kiedy to nastąpi. Ale przecież żadne z tych "rewolucyjnych" rozwiązań nie zostało zastosowane przez polskie banki. Czegóż więc mamy się bać?

Wróćmy jeszcze do "załamania się rynku kredytów hipotecznych subprime" i upadku z tego powodu wielu banków (w tym - Lehman Brothers). Nie trzeba być ekspertem od bankowości, aby wiedzieć, że banki robią na bieżąco analizę portfela kredytowego. Cóż to oznacza? Jeśli w 2008 roku spora część banków musiała ogłosić upadłość z powodu portfela złych kredytów, oznacza to, że portfel ten był w tragicznym stanie kilka lat wcześniej.

Ale po co psuć dobrą atmosferę wokół banku? Po co denerwować akcjonariuszy? Wówczas z pewnością nikt by nie kupił amerykańskich obligacji śmieciowych (nazwanych potem elegancko "toksycznymi aktywami"). Ta oczywista prawda (ogromne straty banków na kredytach "subprime") była bardzo starannie ukrywana przez chłopców z Wall Street przed klientami danego banku i akcjonariuszami. Do czasu, kiedy w danym banku skończyła się kasa na ich bardzo wysokie apanaże. Wtedy trzeba było ogłosić upadłość, chyba że hojny rząd USA sypnął kasą i zasilił budżet banku. Na kolejne wypłaty, w tym... na zaległe premie?

Podsumowując więc ten nieudany wstęp Rekomendacji T: na skutek amerykańskich, nieudanych eksperymentów na rynku finansowym nie możemy ograniczać akcji kredytowej w Polsce! Bo banki działające w Polsce nigdy nie były tak odważne w udzielaniu kredytów, jak miało to miejsce w USA (czytaj: w rozdawaniu kasy wszystkim bez żadnych ograniczeń i odpowiednich zabezpieczeń).

Czy z powodu tsunami na Oceanie Indyjskim w 2004 roku powinno się ewakuować wszystkie nadbałtyckie miasta i wsie? Czy po ataku na World Trade Center w 2001 roku mieliśmy otoczyć kordonem tysięcy policjantów i żołnierzy nasz Pałac Kultury i Nauki? Niekoniecznie...

Przejdźmy zatem do zasadniczej treści Rekomendacji T.

Po pierwsze, absolutnie nie do przyjęcia jest wrzucenie do jednego worka kredytów (i pożyczek) konsumpcyjnych wraz z kredytami hipotecznymi. Te pierwsze spłacają się z roku na rok coraz gorzej, co wcale mnie nie dziwi, są to bowiem często właśnie kredyty BARDZO wysokiego ryzyka.

Przykład: pożyczki "na dowód osobisty", bez konieczności udokumentowania dochodów. Od kilku lat w swoich publikacjach zwracam na ten fakt uwagę - w dziedzinie pożyczek konsumpcyjnych niektóre banki działają zdecydowanie za bardzo ryzykownie. Rodzi się więc pytanie: dlaczego ani KNF, ani jej poprzedniczka - Komisja Nadzoru Bankowego - nie zainteresowała się wcześniej tym segmentem, a dopiero teraz?

Do tej samej grupy kredytów, obarczonej identycznymi sankcjami, mają zostać zaliczone kredyty hipoteczne. A przecież rynek kredytów hipotecznych w Polsce ma się świetnie i pewnie tak zostanie. Według oficjalnych danych, spłacalność w tym segmencie wynosi niemal 98,5 proc., czyli jest pewnie lepsza od zakładanej przez banki. Nasuwa się więc pytanie: czy w tej sytuacji rynek ten wymaga ze strony KNF tak restrykcyjnej interwencji?

Mamy więc taką oto sytuację: w związku z tym, że do tej pory Komisja Nadzoru Finansowego nie reagowała na niekontrolowany rozwój kredytów konsumpcyjnych wysokiego ryzyka, to teraz instytucja ta wymaga, aby ostro hamować akcję udzielania kredytów hipotecznych.

Po drugie, dlaczego KNF tak panicznie boi się kredytów walutowych? I to w sytuacji, kiedy jesteśmy po znacznym osłabieniu złotówki wobec euro i franka szwajcarskiego, w stosunku do okresu I - VI 2008 roku, kiedy to ponad 75 proc. kredytobiorców wybierało kredyt we frankach po to, żeby płacić niższe raty. I, jak się okazało, nawet po wzroście kursu tej waluty o 30 proc. w stosunku do złotówki, dalej ich miesięczne zobowiązanie wobec banku jest niższe niż gdyby zdecydowali się wówczas na kredyt złotówkowy.

Twórcy Rekomendacji T zapomnieli chyba, że Polska gospodarka od kilku lat zaliczana jest do najmocniejszych w Europie. Oczywiście, w krajach Trzeciego Świata zdarza się dość często gwałtowna deprecjacja miejscowej waluty. Ale czy grozi to złotówce?

Wszak żyjemy w prawie 40-milionowym kraju, a nasza gospodarka, jako jedyna w Europie, wyszła obronną ręką z ubiegłorocznego kryzysu. Czy w sytuacji, kiedy większość krajów Eurolandu ledwie zipie, a część jest na pograniczu bankructwa (nie lepiej jest w Wielkiej Brytanii), mamy obawiać się, że nagle nasza waluta straci do euro 40 proc. na wartości i to w krótkim czasie?

Jeśli wczytamy się dokładnie w kolejne ograniczenia stawiane przez KNF przy udzielaniu kredytów w walutach obcych, łatwo można wywnioskować, że za chwilę mogą one niemal całkowicie zniknąć z rynku - będą dostępne tylko dla osób o bardzo wysokich dochodach.

Oto kilka istotnych ograniczeń, które Rekomendacja T zaleca (na szczęście, na ten moment, nie narzuca) bankom przy udzielaniu kredytów walutowych:

• jeśli kredyt jest udzielony na ponad 5 lat (a więc prawie wszystkie!), maksymalna jego kwota to ok. 83 proc. wartości nieruchomości (strona 32 Rekomendacji T, ust. 18.5 - bank powinien zabezpieczyć się w ten sposób przed wzrostem kursu waluty w stosunku do złotówki o 20 proc.)
• do badania zdolności kredytowej musimy brać pod uwagę ratę kredytu taką, jaka byłaby przy kredycie złotówkowym, przy założeniu, że kapitał kredytu jest większy o 20 proc. (strona 25, ust. 11.10 - jest to powtórzenie zasad narzuconych bankom w Rekomendacji S)
• no i największe obostrzenie (dotyczące także kredytów w PLN): stosowanie stress testów przy badaniu zdolności kredytowej (strona 22, ust. 10.3 a) i b)).

Oto kolejne zapisy z cytowanej Rekomendacji T:

• przy zmiennej stopie procentowej (obecnie dotyczy to niemal 100 proc. udzielnych kredytów), należy wziąć pod uwagę oprocentowanie wyższe od aktualnego o 4 punkty procentowe, oraz
• jeśli jest to kredyt walutowy, trzeba uwzględnić wzrost kursu waluty w stosunku złotówki o 30 proc.

Podsumujmy to. Jakie są konsekwencje, kiedy bank wprowadzi w życie wszystkie opisane ograniczenia, dotyczące kredytów walutowych?

Jeśli przy zakupie mieszkania w Warszawie za 480 000 zł, chcemy ubiegać się o kredyt w euro, potrzebujemy na początek 80 000 zł - na wkład własny. Dalej: bank musi wrzucić do kalkulatora kwotę kredytu nie 400 tys., a 480 tys. zł. Ale to nie wszystko - musimy także przetrzymać dwa stress-testy: do zdolności kredytowej weźmiemy oprocentowanie w złotych o 4 proc. wyższe od obecnego (czyli ok. 10,5 proc.), a ratę kredytu w ten sposób wyliczoną (od kwoty 480 tys. zł!) jeszcze powinniśmy podnieść o 30 proc., bo jest to kredyt w walucie, a nie w złotówkach.

Przekładając to na liczby: chociaż rata kredytu w euro na 30 lat w kwocie 400 000 zł będzie oscylować na poziomie ok.1800 zł, do kalkulatora musimy wprowadzić obciążenie z tego tytułu na poziomie... 4300 zł miesięcznie! Pojawia się więc pytanie, jak wysoki trzeba będzie mieć dochód, aby bank przyznał nam kredyt w euro na w sumie wcale niedrogie mieszkanie?

No cóż, trzeba się pogodzić z tym, że wkrótce prawie całkowicie znikną z rynku tanie kredyty walutowe. Nie będziemy także mogli zadłużać się w euro (chociaż pewnie będzie to kiedyś nasza waluta narodowa). Na szczęście Rekomendacja T uchroni nas od niechybnej katastrofy finansowej, jaką byłoby zaciągnięcie kredytu także w tej walucie.

W imieniu wszystkich przyszłych kredytobiorców, którzy w ten sposób unikną nieszczęścia, pragnę osobiście podziękować! Choć wciąż nie mogę pojąć logiki w rozumowaniu, że kiedy kredytobiorca wpada w tarapaty finansowe, łatwiej jest mu wysupłać kasę na zdecydowanie wyższą ratę kredytu w złotówkach niż na co najmniej o kilkaset złotych tańszy w walucie obcej...

Nie ma jednak żadnych wątpliwości przy ocenie kolejnego z obostrzeń. Otóż na stronie 22 w ust. 10.7. czytamy, że "w ocenie zdolności kredytowej bank powinien uwzględniać zarówno spłatę kredytów już istniejących, jak i wnioskowanych". Narzuca się poważna wątpliwość, czy twórcy Rekomendacji T uwzględnili polskie realia w dziedzinie kredytów hipotecznych? Z pewnością NIE.

Jakie są konsekwencje takich obostrzeń? Oto przy takim ograniczeniu przy zakupie mieszkania na kredyt możemy złożyć wniosek tylko do jednego banku. Bo jeśli złożymy dokumenty do 2 lub 3 banków, analityk kredytowy będzie musiał do zdolności przyjąć każdy złożony wniosek (widać go w Biurze Informacji Kredytowej dość szybko), tak, jakby to był już kredyt udzielony!

W ten sposób nie tylko tracimy możliwość skutecznej negocjacji z bankami (mając w ręku 3 decyzje pozytywne, możemy czasem sporo utargować na kosztach kredytu), ale przede wszystkim ponosimy ogromne ryzyko utraty zadatku.

Zazwyczaj na załatwienie formalności związanych z udzieleniem kredytu dostajemy od sprzedającego 2 miesiące. Nasze banki nigdy nie należały do ekspresowych, a jeśli jeszcze wybierzemy bank najtańszy w danym momencie (jest to zresztą dość zrozumiałe postępowanie) i będzie tam duża kolejka (co też nie powinno budzić zdziwienia), może się okazać, że nie zdążymy z decyzją w tym czasie. A pamiętajmy też o tym, że złożenie wniosku w danym banku nie gwarantuje nam pozytywnej decyzji.

Zakup mieszkania w takich okolicznościach przypomina więc trochę "rosyjską ruletkę". Wpłacamy zadatek (często są to oszczędności wielu lat pracy), wybieramy jeden z banków i liczymy na to, że a nuż się uda. Bo jeśli nie - zadatek przepada. Bardzo "komfortowa" sytuacja - za to niestety nie sposób jest dziękować twórcom Rekomendacji T.

Po dość dokładnej lekturze Rekomendacji T mógłbym znaleźć tu jeszcze co najmniej kilka innych pomysłów, które świadczą o nieuwzględnieniu przez KNF realnej rzeczywistości w dziedzinie kredytów hipotecznych. Trzeba jednak przyznać, że jeśli priorytetem dla KNF jest udzielanie - w przyszłości - przez banki wyłącznie kredytów o stuprocentowej spłacalności, to po wprowadzeniu Rekomendacji T może się to udać.

Wnioskiem, jaki można wyciągnąć z lektury Rekomendacji T, jest konstatacja, że najbardziej bezpieczny kredyt to kredyt nie udzielony. Nie mogą wtedy powstać jakiekolwiek zaległości w jego spłacie. Problem jednak powstanie gdzie indziej.

Wystarczy spojrzeć na to, co działo się w sektorze budowlanym i w deweloperce w ubiegłym roku: zahamowanie akcji kredytowej przez banki uderzyło - i to gwałtownie - w grupę prawie 800 tysięcy osób, które utrzymywały się z pracy w nieruchomościach, budownictwie lub w finansach. Podążając w kierunku wprowadzenia ograniczeń zawartych w Rekomendacji T, dość szybko pogrążymy się w jeszcze większym kryzysie niż miało to miejsce w 2009 roku. I to na własne życzenie.

Optymistyczne prognozy, które znajdziemy we wstępnej części Rekomendacji T, uzasadniającej konieczność jej wprowadzenia, wezmą więc w łeb. Portfel kredytowy zamiast się poprawić, dość szybko bardzo się pogorszy, bowiem w sposób trudny do przewidzenia wzrośnie bezrobocie. Wtedy problemem dla sporej części populacji będzie obsługa wcześniej zaciągniętych w instytucjach finansowych zobowiązań .

Jeśli więc nadrzędnym celem KNF było ograniczenie liczby "złych" kredytów w portfelach banków, to "per saldo" skutek będzie odwrotny. Na pewno cel ten nie zostanie osiągnięty przez uśmiercenie rynku kredytów hipotecznych. A tak się stać może, jeśli banki skrupulatnie będą stosować wszystkie obostrzenia zawarte w Rekomendacji T.

Nie można jednak być pesymistą. Najprawdopodobniej spora część banków potraktuje zalecenia KNF jako "dobre rady", które wcale nie muszą zostać wprowadzone w życie. I na to nam pozostaje jedynie liczyć...

Krzysztof Oppenheim