Spis treści:
- Jak najtaniej przekazać nieruchomość?
- Czy darowiznę trzeba zrobić u notariusza?
- Jakie są opłaty od darowizny u notariusza?
Jak najtaniej przekazać nieruchomość?
Darowizna nieruchomości wciąż jest rozwiązaniem, które w praktyce okazuje się najbardziej opłacalne. W 2025 roku kwota wolna od podatku dla I grupy podatkowej wynosi 36 120 zł, a dla najbliższej rodziny - małżonka, dzieci, wnuków czy rodziców - obowiązuje pełne zwolnienie, o ile darowizna zostanie zgłoszona w ciągu sześciu miesięcy na formularzu SD-Z2. Jednak nawet w przypadku zwolnienia podatkowego konieczne jest pokrycie kosztów notarialnych, które rosną wraz z wartością nieruchomości. Taksa notarialna liczona jest procentowo od wartości powyżej określonych progów.
Alternatywą bywa sprzedaż za symboliczną złotówkę, jednak fiskus coraz częściej traktuje takie transakcje jako ukrytą darowiznę i nakłada podatek. Chociaż testament jest tani w sporządzeniu (od 50 zł u notariusza), wiąże się z kosztami postępowania spadkowego i podatkiem od spadków. Ciekawą opcją jest zniesienie współwłasności - wówczas taksa notarialna wynosi połowę standardowej stawki. Dla przykładu: przy nieruchomości wartej 500 tys. zł maksymalna taksa to około 2,5 tys. zł netto, ale przy zniesieniu współwłasności koszt spada o połowę.
Warto zwrócić uwagę na nowość wprowadzoną w 2025 roku, czyli fundację rodzinną. To rozwiązanie adresowane głównie do osób zamożniejszych, które chcą uporządkować majątek i przekazać go kolejnym pokoleniom bez podatków. Założenie fundacji wiąże się z wydatkiem rzędu kilku tysięcy złotych, jednak w dłuższej perspektywie pozwala uniknąć wielokrotnych kosztów podatkowych i notarialnych.
Czy darowiznę trzeba zrobić u notariusza?
W polskim systemie prawnym darowizna nieruchomości - mieszkania, domu czy działki - musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to wprost z zapisów Kodeksu cywilnego, które nakładają obowiązek zachowania tej formy dla czynności skutkujących przeniesieniem własności nieruchomości. Zwykła umowa pisemna nie wywoła skutków prawnych, a próba wpisania nowego właściciela do księgi wieczystej zakończy się odmową sądu. Notariusz odgrywa tu rolę gwaranta bezpieczeństwa - sprawdza tożsamość stron, weryfikuje dokumenty i dba o to, by treść umowy była zgodna z prawem.
Znaczenie aktu notarialnego wykracza jednak poza samą formalność. Dokument sporządzony przez notariusza ma moc urzędową i stanowi silny dowód w ewentualnym sporze sądowym. Dzięki temu znacznie trudniej podważyć darowiznę, nawet po wielu latach. Co więcej, akt notarialny jest podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej, a to właśnie księga przesądza o tym, kto jest właścicielem nieruchomości. Brak takiego wpisu prowadziłby do chaosu prawnego, w którym darczyńca i obdarowany mogliby rościć sobie prawa do tego samego majątku.
Obowiązek wizyty u notariusza dotyczy wyłącznie nieruchomości i praw z nimi związanych. W przypadku darowizny pieniędzy, samochodu czy biżuterii wystarczy zwykła umowa pisemna, a w praktyce - nawet przelew bankowy, który stanowi dowód przekazania środków. Jednak gdy wartość darowizny przekracza 1000 zł, fiskus może wymagać dodatkowych dowodów, dlatego coraz częściej zaleca się sporządzenie umowy w formie notarialnej również w takich sytuacjach. To dodatkowy koszt, ale jednocześnie inwestycja w spokój i bezpieczeństwo prawne.
Jakie są opłaty od darowizny u notariusza?
Darowizna nieruchomości w Polsce wymaga aktu notarialnego, a wysokość wynagrodzenia notariusza jest regulowana prawnie. Taksa notarialna jest progresywna i liczona procentowo od wartości darowizny, ale nie od całości, tylko od nadwyżki ponad określone progi. Oznacza to, że dla każdej "warstwy" wartości stosuje się inną stawkę.
Przykład: przy nieruchomości wartej 400 tys. zł koszt wyniesie 1 010 zł podstawy (za próg do 60 tys. zł), a następnie 0,4% od nadwyżki ponad 60 tys. zł, czyli 340 tys. zł × 0,4% = 1 360 zł. Razem daje to 2 370 zł netto. Dopiero od tej kwoty dolicza się 23% VAT. Ten system przypomina progresję podatkową - im wyższa wartość darowizny, tym większa opłata, ale liczona stopniowo, a nie liniowo od całości.
Przepisy przewidują górne limity. Dla darowizn w najbliższej rodzinie maksymalna taksa to 7 500 zł, nawet jeśli wyliczona kwota byłaby wyższa. Dla pozostałych przypadków limit wynosi 10 000 zł. To zabezpieczenie przed nadmiernymi kosztami przy przekazywaniu majątków o bardzo dużej wartości, np. kilku nieruchomości jednocześnie. Notariusze mają prawo stosować stawki niższe niż maksymalne, a w dużych miastach często konkurują ceną. Warto więc zapytać kilku kancelarii o wycenę - różnice mogą sięgać kilkuset złotych
Do opłat notarialnych dochodzą koszty dodatkowe. Najważniejszym z nich jest wpis do księgi wieczystej, który w 2025 roku wynosi 200 zł. Należy też doliczyć opłatę za wypisy aktu notarialnego - 6 zł za każdą stronę. A zatem całkowity koszt darowizny mieszkania o średniej wartości w dużym mieście może zamknąć się w przedziale 3-5 tys. zł. Warto jednak zaznaczyć, że notariusze mają prawo stosować stawki niższe niż maksymalne, co jest częstą praktyką szczególnie w mniejszych miejscowościach.
Istotnym elementem są również podatki. W 2025 roku obowiązuje podział na trzy grupy podatkowe, zależne od stopnia pokrewieństwa:
- dla najbliższej rodziny (grupa I) kwota wolna od podatku wynosi 36 120 zł, a stawki podatku od nadwyżki mieszczą się w przedziale od 3 do 7 procent;
- dla dalszej rodziny (grupa II) limit to 27 090 zł, a stawki sięgają 12 procent;
- w przypadku osób niespokrewnionych (grupa III) kwota wolna to zaledwie 5 733 zł, a podatek może wynieść nawet 20 procent.
Darowizny w najbliższej rodzinie mogą być całkowicie zwolnione z podatku, jeśli zostaną zgłoszone w ustawowym terminie.
