Umowa najmu mieszkania. Jakie są prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy?

Ustawa o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks cywilny regulują przepisy prawne dotyczące umów najmu mieszkania. Określają one, jaką formę powinna przybrać umowa oraz jakie prawa i obowiązki przysługują stronom pomiędzy którymi została ona zawarta. Jak wygląda umowa najmu mieszkania i co powinna zawierać? Oto lista najważniejszych informacji:

• miejsce i data zawarcia umowy: określa, gdzie i kiedy umowa została zawarta;
• dane stron umowy: imiona i nazwiska, daty urodzenia, adresy, numery dowodów osobistych, a w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej - NIP strony;
• opis przedmiotu umowy: dokładny opis lokalu mieszkalnego, jego stan, powierzchnia (najlepiej użytkowa, zgodna z wpisem w Księdze wieczystej), wyposażenie;
• warunki najmu: wysokość czynszu oraz informacja o jego elementach składowych, kosztach eksploatacji (kto będzie ponosił koszty zużycia energii elektrycznej, gazu, wywozu odpadów, itp);
• czas trwania umowy: określa, na jak długo umowa jest zawierana;
• warunki wypowiedzenia umowy: określa, w jakich okolicznościach i w jaki sposób umowa może być wypowiedziana;
• prawa i obowiązki stron umowy: może to być np. brak prawa do podnajmowania osobom trzecim czy prawo do wprowadzania zmian w lokalu;
• podpisy stron: potwierdzenie zgody na warunki umowy przez obie strony

W umowach najmu mieszkania znajdują się również informacje o dodatkowych nakładach, które ponosi najemca i sposobie ich rozliczania oraz wykaz lokatorów i wykaz załączników. Oprócz tego powinny się tam znaleźć informacje o kaucji i jej wysokości, warunki i terminy przekazywania bieżących rachunków i dowodów wpłaty czy korespondencji, która będzie przychodziła na nazwisko wynajmującego.

Prawa i obowiązki, które przysługują obydwu stronom umowy najmu mieszkania, są szczegółowo opisane w Kodeksie cywilnym. Wynika z nich, że jeśli umowa jest zawierana na dłuższy okres niż jeden rok, musi być sporządzona w formie pisemnej. Jeśli ta forma nie zostanie zachowana, oznacza to, że umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony. Warto również pamiętać, że jeśli najem został zawarty na dłużej niż 10 lat, to po upływie tego terminu, jest interpretowany jako zawarty na czas nieoznaczony.

Do obowiązków wynajmującego należy wydanie lokalu w stanie, który jest adekwatny do umówionego użytkowania i do utrzymywania go w tym stanie przez cały czas trwania umowy. Wynajmujący musi również zapewnić sprawne działania istniejących instalacji oraz urządzeń. Oznacza to, że powinien umożliwić najemcy korzystanie z wody, gazu, ciepła, energii elektrycznej czy windy. Dotyczy to wszystkich urządzeń i instalacji, w które wyposażony jest budynek.

Obowiązkiem najemcy jest płacenie czynszu w terminie i kwocie, która została wcześniej ustalona z wynajmującym. Najemca powinien korzystać z mieszkania w sposób ściśle określony w umowie najmu. Jeżeli jednak sposób użytkowania nie został w niej opisany, należy korzystać z lokalu zgodnie z jego przeznaczaniem. Wynajmowane mieszkanie lub lokal należy utrzymywać we właściwym stanie technicznym oraz higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego.

Jeśli wynajmujemy mieszkanie i korzystamy z niego w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem, to wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Dotyczy to również sytuacji, w której robimy to dalej pomimo upomnienia wynajmującego lub zaniedbujemy mieszkanie do tego stopnia, że jest ono narażone na uszkodzenie lub zniszczenie.

Co ważne, jeśli w czasie wynajmu pojawi się potrzeba napraw, które mogą obciążyć wynajmującego, to musimy natychmiast go o tym powiadomić. Oznacza to, że w przypadku, gdy np. instalacja elektryczna zepsuje się nie z naszej winy, to jej naprawa leży po stronie właściciela lokalu.  

Wszystkie powyższe informacje są ogólnymi zasadami, jednak mogą różnić się w zależności od konkretnej umowy najmu. Zawsze warto skonsultować się z prawnikiem lub doradcą prawnym, aby mieć pewność, że umowa najmu, którą zawieramy, jest zgodna z obowiązującymi przepisami.

Właściciel mieszkania ma prawo wymagać od najemcy wpłaty depozytu (kaucji) jako zabezpieczenia na wypadek niezapłaconego czynszu lub uszkodzeń. Wysokość depozytu nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu (lub sześciokrotności w przypadku najmu okazjonalnego).

Kaucja jest zwracana w pełnej kwocie, jeśli mieszkanie zostało oddane w takim stanie, jak na początku najmu (poza normalnym zużyciem). W przypadku najmu okazjonalnego depozyt służy również jako zabezpieczenie na wypadek kosztów sądowych związanych z postępowaniem egzekucyjnym przeciwko najemcy.

Wynajmujący ma również prawo do ustawowego zastawu (Art. 670-671 oraz Art. 686 KC) na rzeczach ruchomych najemcy, gdy najemca zalega z płatnością czynszu i innych świadczeń. Zastaw służy jako zabezpieczenie czynszu i opłat. Obejmuje on również rzeczy wniesione do lokalu przez członków rodziny najemcy, którzy z nim mieszkają. Wyjątek stanowią np. przedmioty urządzenia domowego, pościel, bielizna i ubrania. Prawo do zastawu wygasa m.in. po spłacie zaległości.

Właściciel ma również prawo do podwyższenia czynszu, poprzez wcześniejsze pisemne wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu z zachowaniem okresu wypowiedzenia.

Jeżeli najemca dokonał ulepszeń lokalu bez zgody wynajmującego, wynajmujący ma prawo albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Najemcy nie mogą oddawać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnajmować bez zgody wynajmującego. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana w odniesieniu do osoby, na rzecz której najemca ma obowiązek alimentacyjny.

Najemca ma prawo wyznaczyć wynajmującemu termin napraw nieruchomości, które są jego obowiązkiem, a bez nich nie będzie ona przydatna do użytku. W sytuacji, w której po upływie wyznaczonego terminu naprawy nie zostaną wykonane, najemca ma prawo przeprowadzić niezbędne naprawy na koszt wynajmującego.

Podczas najmu mieszkania możemy również zażądać obniżenia czynszu, gdy nieruchomość ma wady, które ograniczają jej użyteczność. Jeśli w momencie wydania:

• nieruchomość miała wady, które uniemożliwiają jej użytkowanie zgodnie z umową;
• wady w nieruchomości powstały później, a wynajmujący pomimo otrzymania powiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie;
• wady w nieruchomości nie mogą być usunięte;

mamy możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Prawo do obniżenia czynszu z powodu wad nieruchomości, jak również prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu, nie przysługuje nam, jeśli wiedzieliśmy o wadach w momencie zawarcia umowy.

Przeczytaj również:

Rentowność kupowania mieszkań pod najem spada. Czynsze spadają

Kredyt 0 proc. w fazie projektu. Niektórzy już podnoszą ceny mieszkań

Ile kosztuje działka budowlana? Coraz mniej Polaków stać na zakup