Spis treści:
- Procentowy podział spadku - kto dziedziczy nieruchomość?
- Podział nieruchomości ze spadku u notariusza
- Podział nieruchomości ze spadku w sądzie
- Podział zysków po sprzedaży nieruchomości po spadku - jak uniknąć podatku?
Procentowy podział spadku - kto dziedziczy nieruchomość?
Cały proces podziału nieruchomości ze spadku ma dwa etapy:
- ustalanie kręgu spadkobierców,
- dokonanie podziału spadku.
Pierwszy etap musi zakończyć się sporządzeniem aktu poświadczenia dziedziczenia. Bez niego dalsze postępowanie spadkowe u notariusza lub w sądzie nie będzie możliwe.
Akt poświadczenia dziedziczenia jest formalnym dokumentem sporządzanym przez notariusza, w którym określone jest, kto dziedziczy spadek i w jakiej części. Jest rozwiązaniem prostszym i szybszym niż sądowe stwierdzenie nabycia spadku.
Jak wygląda procentowy podział spadku i dziedziczonej nieruchomości? Wszystko zależy od woli spadkodawcy. To w testamencie określa on, komu zostawia nieruchomość i w jakich częściach. Jeśli go nie sporządził przed śmiercią, nieruchomość dzielona jest według zasad dziedziczenia ustawowego. Przykładowo w pierwszej kolejności dziedziczą po połowie małżonek i dzieci.
Kiedy ustalony jest już krąg spadkobierców, można przejść do następnego etapu, czyli podziału nieruchomości u notariusza lub w drodze postępowania sądowego.
Podział nieruchomości ze spadku u notariusza
Procedura podziału nieruchomości u notariusza jest szybsza. Aby ją przeprowadzić, pomiędzy wyznaczonymi spadkobiercami musi być pełna zgoda co do sposobu podziału spadku. Wówczas spadkobiercy mogą zawrzeć umowę o dział spadku w formie aktu notarialnego, w której uwzględnia się udziały w nieruchomości poszczególnych osób. Umowa ta kończyć się będzie także wpisem nowych współwłaścicieli nieruchomości do ksiąg wieczystych. Całą procedurę można przeprowadzić w ciągu jednego dnia.
Sporządzony w ten sposób akt notarialny ma moc urzędową, co oznacza, że jest trudny do podważenia. Może on uwzględniać poszczególne udziały w nieruchomości, ale także inne sposoby jej podziału - np. przekazanie nieruchomości jednemu spadkobiercy i ustalenie spłaty dla innych.
Niestety w sytuacji, w której choć jeden spadkobierca nie zgadza się na ustalony sposób podziału nieruchomości - sprawa zostaje skierowana do sądu.
Podział nieruchomości ze spadku w sądzie
Do rozpoczęcia sprawy o podział nieruchomości sąd wymaga dowodów prawa własności, czyli wspomnianego aktu poświadczenia dziedziczenia. Zanim dojdzie do podziału nieruchomości, należy przeprowadzić postępowanie spadkowe, które określi krąg spadkobierców.
Sprawy sądowe o podział spadku mogą ciągnąć się miesiącami, szczególnie gdy spadkobiercy nie zgadzają się na kolejne rozwiązania. Sąd może:
- podzielić udziały w nieruchomości,
- przekazać nieruchomość jednemu spadkobiercy z obowiązkiem spłaty innych,
- zlecić sprzedaż nieruchomości i podzielić zyski pomiędzy ustalonych spadkobierców.
W pierwszej kolejności sąd będzie dążył do fizycznego podziału spadku. Niestety w przypadku nieruchomości często jest to niemożliwe, np. gdy dziedziczone jest mieszkanie. Jeśli majątek stanowi działka - można ją podzielić, jednak tylko zgodnie z ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Przykładowo, każda wydzielona w ten sposób działka powinna mieć dostęp do drogi.
W ostateczności sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości w trybie licytacji komorniczej. Jest to rozwiązanie niekorzystne, ponieważ cena uzyskana w ten sposób jest zazwyczaj niższa niż wartość rynkowa nieruchomości. Ponadto spadkobiercy muszą opłacić koszty sądowe i komornicze. Sam proces trwa bardzo długo. Czasami lepszym rozwiązaniem jest po prostu sprzedaż własnych udziałów innemu spadkobiercy.
Podział zysków po sprzedaży nieruchomości po spadku - jak uniknąć podatku?
Sprzedaż nieruchomości ze spadku może być przeprowadzona również przez samych spadkobierców. Zanim jednak do tego dojdzie, warto zakończyć wszystkie formalności związane z podziałem spadku. Wówczas po sprzedaży, zyski będą dzielone według procentowego udziału w nieruchomości poszczególnych spadkobierców.
Sprzedaż nieruchomości ze spadku jest dobrym rozwiązaniem, aby spieniężyć oddziedziczony majątek. Można dokonać jej w dowolnym momencie od nabycia spadku. Wielu spadkobierców, jednak zapomina o obowiązującym przez 5 lat od nabycia nieruchomości ze spadku obowiązku zapłaty podatku dochodowego wynoszącego 19% uzyskanej ceny sprzedaży. Aby uniknąć podatku, można skorzystać z ulg mieszkaniowych lub sprzedać nieruchomość po upływie 5 lat od nabycia.
