Najem prywatny - jak jest opodatkowany?

Najem prywatny to umowa, w której wynajmujący oddaje swoją nieruchomość do używania najemcy w zamian za comiesięczny czynsz. Może to być na przykład wynajem mieszkania studentom, wynajem pokoju turystom lub długoterminowy wynajem rodzinie. Najem prywatny dotyczy sytuacji, gdy wynajmujący nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości - po prostu uzyskuje dochody z najmu jako osoba fizyczna spoza działalności gospodarczej.

Różnica między najmem prywatnym a wynajmem w ramach działalności gospodarczej może wydawać się subtelna i w zasadzie w wielu przypadkach sprowadza się do decyzji podatnika - jeśli chce on klasyfikować dochody z najmu jako najem prywatny i nie otwierać w tym celu działalności gospodarczej, to może to zrobić.

Zobacz również:

---

Jak to rozliczyć?

Jak odzyskać VAT od zakupu nieruchomości bez działalności gospodarczej?

---

• Podatek od pustych mieszkań. Deweloperzy zapłacą nawet 30 razy więcej

Najważniejsza zmiana w opodatkowaniu najmu prywatnego nastąpiła w 2023 roku. Jeszcze do końca 2022 roku właściciele nieruchomości mogli wybrać między dwiema formami rozliczenia:

•opodatkowaniem dochodu według skali podatkowej (czyli jak w przypadku umowy o pracę: 12 proc. lub 32 proc. w zależności od wysokości dochodu), z uwzględnieniem kosztów uzyskania przychodu,

•ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych - podatkiem od przychodu bez możliwości odliczenia kosztów.

Po zmianach zasada ta została zmieniona - jeśli najem jest prowadzony poza działalnością gospodarczą, to aktualnie można go rozliczać tylko w formie ryczałtu. Oznacza to, że wynajmujący płaci podatek od całego przychodu z najmu, bez możliwości pomniejszenia go o koszty (np. remontów czy amortyzacji).

W ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się:

•8,5 proc. podatku od przychodów do poziomu 100 000 zł rocznie,

•12,5 proc. podatku od tej części przychodu, która przekracza 100 000 zł w danym roku podatkowym.

Dla przykładu: jeśli wynajmujesz lokal i uzyskasz 120 000 zł przychodu rocznie, to od pierwszych 100 000 zł zapłacisz 8,5 proc. podatku, a od pozostałych 20 000 zł - 12,5 proc.

Ważne: przychód liczy się jako łączna suma wpływów z najmu, bez pomniejszania o wydatki (np. remonty, ubezpieczenia, odsetki kredytu). Warto w umowie najmu rozdzielić koszty czynszu najmu od czynszu administracyjnego oraz na przykład rachunków za prąd. Jeśli wskaże się jedną kwotę obejmującą całość kwoty przelewanej na konto właściciela, to będzie trzeba od całości zapłacić podatek. Jeśli natomiast rozdzieli się te kwestie w umowie, to podatek trzeba będzie zapłacić jedynie od czynszu najmu.

Jeśli wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą, to przychody z wynajmu mogą być włączone w działalność i opodatkowane inaczej - np. według skali podatkowej lub podatkiem liniowym. W takim przypadku nie obowiązuje konieczność ryczałtu i możliwe jest uwzględnianie kosztów uzyskania przychodu.

Decyzja o tym, czy najem jest prowadzony jako działalność gospodarcza, zależy od wielu czynników - m.in. od charakteru, ciągłości i organizacji wynajmu. Jeżeli jest on wykonywany w sposób ciągły i na większą skalę, może to sugerować działalność gospodarczą, nawet jeśli formalnie nie została ona zarejestrowana.

Dlatego czasami właściciele nieruchomości wybierają rejestrację działalności gospodarczej, aby uzyskać większą elastyczność w sposobie rozliczeń podatkowych - choć wiąże się to z większym formalizmem i obowiązkami księgowymi.

Jednym z najczęstszych pytań, które zadają wynajmujący jest to, czy najem prywatny podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Najem sam w sobie nie jest objęty VAT w sytuacji, gdy dotyczy wynajmu na cele mieszkaniowe osobom fizycznym - wtedy jest to czynność zwolniona z VAT.

Jeżeli jednak wynajem dotyczy:

•nieruchomości użytkowych,

•lokali wykorzystywanych nietypowo (np. część pod działalność gospodarczą),

•lub jest świadczony na rzecz podmiotów, które dokonują dalszego podnajmu lub wykorzystują lokal w działalności, to wtedy może powstać obowiązek rozliczenia VAT - najczęściej w podstawowej stawce ok. 23 proc.

Jednak nawet wtedy można skorzystać ze zwolnienia podmiotowego VAT. Oznacza to, że jeśli nie przekroczy się rocznego limitu obrotu 240 000 złotych, to nie trzeba płacić VAT nawet wtedy, gdy lokal nie jest wynajmowany na cele mieszkalne.

Osoby wynajmujące nieruchomości prywatnie muszą pamiętać o kilku obowiązkach:

•zadeklarowanie przychodów z najmu na formularzu PIT-28;

•terminowe odprowadzanie zaliczek na podatek - co miesiąc lub kwartalnie;

•ewentualna rejestracja do VAT, jeśli wymaga tego sytuacja.

Najem prywatny stanowi dziś jedno z popularniejszych źródeł dodatkowego dochodu. W przypadku wynajmu poza działalnością gospodarczą przychody rozliczane są w formie ryczałtu, co oznacza opodatkowanie całej kwoty otrzymanego czynszu bez możliwości uwzględniania kosztów. Warto również pamiętać, że w określonych sytuacjach najem może wiązać się z obowiązkami w zakresie VAT, dlatego każdy wynajmujący powinien regularnie analizować swoją sytuację i skalę prowadzonego wynajmu.

Grzegorz Hatala, adwokat, doradca podatkowy

Hatala & Storto Podatki

Zobacz również:

---

Finanse osobiste

Ponad milion osób ma dochód z najmu. MF nie ujawnia wszystkiego

Monika Krześniak-Sajewicz

---

• Ryczałt coraz popularniejszy, ale jest pułapka. "Stawki nie zawsze są logiczne"