Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Kiedy wpłacić zaliczkę i jak nie stracić pieniędzy?
Zakup mieszkania to proces wymagający wielu formalności, w którym umowa przedwstępna odgrywa kluczową rolę w zabezpieczeniu interesów obu stron. Oprócz ustalenia warunków przyszłej transakcji często wiąże się z koniecznością wpłaty zaliczki, której zasady budzą wątpliwości. Wyjaśniamy, czym jest umowa przedwstępna, jakie ma znaczenie oraz na czym polega zobowiązanie do przekazania części kwoty na rzecz ceny nieruchomości.
Zaliczka jest kwotą wpłacaną przez kupującego na poczet przyszłej ceny nieruchomości, określoną w umowie przedwstępnej. W przeciwieństwie do zadatku zaliczka nie jest precyzyjnie uregulowana w Kodeksie cywilnym, co oznacza brak szczególnych konsekwencji prawnych w przypadku, gdy transakcja nie dojdzie do skutku. W praktyce jej wysokość zazwyczaj wynosi około 10 proc. wartości nieruchomości, choć ostateczna kwota zależy od ustaleń między stronami. Kluczowe jest to, że jeśli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta, zaliczka podlega zwrotowi niezależnie od przyczyny, przez co nie nakłada dodatkowej odpowiedzialności finansowej ani na kupującego, ani na sprzedającego.
Wybór zaliczki jako formy wstępnej wpłaty niesie ze sobą mniejsze ryzyko dla obu stron, ale jednocześnie nie stanowi realnego zabezpieczenia transakcji. Kupujący, który wpłaca zaliczkę, sygnalizuje swoje poważne zamiary zakupu nieruchomości, jednak może wycofać się bez obawy o utratę środków. Podobnie sprzedający, w przypadku rezygnacji z transakcji, nie ponosi żadnych konsekwencji finansowych (poza koniecznością zwrotu wpłaconej kwoty). W odróżnieniu od zadatku, który przewiduje sankcje w razie niewywiązania się z umowy, zaliczka pozwala obu stronom zachować większą elastyczność w podejmowaniu decyzji.
Pomimo braku formalnych zabezpieczeń, zaliczka cieszy się popularnością jako narzędzie porządkowania relacji finansowych na wczesnym etapie transakcji. Czas jej wpłaty zwykle określa się w treści umowy przedwstępnej, a środki trafiają na konto sprzedającego tuż po jej podpisaniu lub w ustalonym terminie. W praktyce zaliczka pełni funkcję organizacyjną, ponieważ potwierdza gotowość obu stron do dalszych działań, takich jak uzyskanie kredytu czy przygotowanie ostatecznego aktu notarialnego. Mimo braku poważnych zabezpieczeń prawnych odpowiednio ustalona i zapisana w umowie stanowi wygodne rozwiązanie, które ułatwia realizację transakcji zakupu nieruchomości.
Przeczytaj też: Nie każdy dług trzeba spłacać? Oto jak czas działa na korzyść osób zadłużonych
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to formalne zobowiązanie obu stron - kupującego i sprzedającego - do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, która przenosi własność nieruchomości. Dokument ten może przybrać formę zwykłej umowy pisemnej lub aktu notarialnego. Różnica między tymi formami polega na możliwościach egzekwowania: w przypadku aktu notarialnego, strona poszkodowana może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem lub odszkodowania. W przypadku zwykłej umowy można dochodzić tylko odszkodowania. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna określa kluczowe warunki transakcji, takie jak cena nieruchomości, termin jej sprzedaży oraz dodatkowe ustalenia, np. dotyczące finansowania zakupu.
Główną rolą umowy przedwstępnej jest zabezpieczenie interesów obu stron w sytuacji, gdy finalizacja sprzedaży wymaga czasu lub dodatkowych działań. Szczególnie przydatna okazuje się w przypadku konieczności uzyskania kredytu hipotecznego przez kupującego, ponieważ banki traktują ją jako dowód poważnych zamiarów zakupu. Jednocześnie sprzedający zyskuje pewność, że w okresie oczekiwania na sfinalizowanie formalności mieszkanie jest zarezerwowane i nie musi szukać innego nabywcy. Dokument ten eliminuje także ryzyko nagłej zmiany warunków transakcji, np. ceny lub terminu sprzedaży, co czyni go ważnym etapem planowania.
Choć umowa przedwstępna nie prowadzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości, stanowi fundament procesu sprzedaży. Jej podpisanie nie oznacza również obowiązku natychmiastowej zapłaty pełnej ceny czy wydania lokalu. Pomimo tego warto szczegółowo uregulować w niej wszystkie istotne kwestie, co pozwala uporządkować kwestie prawne, finansowe i formalne jeszcze przed ostatecznym podpisaniem aktu notarialnego.
Przeczytaj też:
Kiedy komornik może zająć nieruchomość? Jak przebiega taka egzekucja?
UOKiK wezwany do zbadania marż deweloperów odpowiada. Apeluje o dowody
