Państwo zapłaci

Właściciele mają już dosyć dokładania z własnej kieszeni do swoich najemców. Od lat państwo "załatwia" ich kosztem problem mieszkaniowy, zamiast zapewnić osobom najuboższym, których nie stać na płacenie czynszu, lokale socjalne. Problem w tym, że trzeba znaleźć złoty środek - zapewnić wreszcie właścicielom nieruchomości możliwość zarabiania na nich i wprowadzić odpowiednią ochronę dla lokatorów, jednak nie kosztem właścicieli.

Ani wilk syty, ani owca cała

O ile jeszcze 2 - 3 lata temu właściciele prywatnych kamienic byli skłonni zgodzić się na ograniczenia w podwyżkach czynszu (gdyby wysokość czynszu pokrywała przynajmniej wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości), o tyle teraz chcą już wyłącznie całkowitego uwolnienia czynszów. I trudno im się dziwić - od 10 lat nie są w stanie w pełni dysponować swoją własnością, a ostatnio, po raz kolejny, zagrano im na nosie. Mimo że od 1 stycznia 2005 r. czynsze miały zostać uwolnione, w grudniu ub.r. wprowadzono kolejne ograniczenia podwyżek. Właściciele argumentują, że ciężko pozbyć się lokatora, który nie płaci, co ci ostatni skwapliwie wykorzystują. Czynszu nie uiszcza bowiem spora część najemców, których na to stać, podczas gdy tylko 20 proc. tych, którzy nie płacą, to ludzie rzeczywiście ubodzy. Właściciele mieszkań i domów często wskazują również na sytuacje określane jako kazus "wdowy po generale" - gdy w bardzo dużym mieszkaniu mieszka jedna osoba i podnajmuje pokoje, np. studentom. Właściciel dostaje 300 zł czynszu, najemca zarabia 2000 zł na podnajmie.

Z drugiej strony, lokatorzy obawiają się, że część właścicieli dokona horrendalnych podwyżek, a wielu lokatorów po prostu nie będzie miało dokąd pójść.

Cięgi w Strasburgu...

W sprawie wniesionej przez właścicielkę gdyńskiej kamienicy Trybunał w Strasburgu stwierdził, że Polska złamała prawo, stosując obowiązujące ograniczenia w podwyżkach czynszów, naruszyła artykuł 1 Protokołu 1. do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności, czyli prawo do poszanowania własności. Przychylił się do stanowiska skarżącej, która argumentowała, że nie może ani dowolnie dysponować swoją własnością (np. wykwaterować lokatorów), ani osiągać dochodu z posiadanej nieruchomości. Trybunał wskazał, że Polska powinna zapewnić "rozsądny poziom czynszów" albo wprowadzić mechanizm łagodzący skutki regulowania czynszów przez państwo. Jednocześnie Trybunał uznał, że przemiany ustrojowe i gospodarcze mogły uzasadniać wprowadzenie w 1994 r. czynszów regulowanych, jednak skrytykował późniejsze zmiany w prawie.

...i w polskim Trybunale

O niekonstytucyjności rozwiązań, dotyczących czynszów, wypowiadał się również Trybunał Konstytucyjny. W wyroku z 12 stycznia 2000 r. (sygn. akt P 11/98) orzekł, że jest niezgodny z konstytucją art. 56 ust. 2 tej ustawy, normujący zasady liczenia i opłacania czynszu regulowanego, naruszając konstytucyjną zasadę proporcjonalności, gdyż ciężar nałożony na właścicieli lokali mieszkalnych nie jest adekwatny w stosunku do uzyskiwanych w ten sposób korzyści społecznych. Zakwestionowane przepisy utraciły moc 11 lipca 2001 r., a dzień wcześniej weszła w życie ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733 z późn. zm. - zobacz pdf). Problem w tym, że nowa regulacja znowu okazała się niekonstytucyjna.

2 października 2002 r. Trybunał orzekł, że jest niezgodny z konstytucją artykuł 9 ust. 3 nowej ustawy, uzależniający podwyżki czynszu lub innych opłat za używanie lokalu od średniego wzrostu cen towarów i usług (sygn. akt K 48/01).

Dwóch kolejnych nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego dokonano 17 i 22 grudnia 2004 r. Skutek jest taki, że od 1 stycznia br., zamiast obiecanego wcześniej uwolnienia czynszów, wprowadzono kolejne ograniczenia w podwyżkach.

4 stycznia br. znowelizowane przepisy zaskarżyła do TK Polska Unia Właścicieli Nieruchomości.

Ewa Usowicz

OPINIE

Mirosław Szypowski, prezydent Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości
Czynsze w prywatnych kamienicach powinny zostać całkowicie uwolnione. Jakiekolwiek ograniczenia ich wysokości nie mają racji bytu - najzdrowsza jest sytuacja, w której wysokość czynszu reguluje rynek. Regulowanie wysokości czynszu przez ustawodawcę w ciągu ostatnich 10 lat przyniosło opłakane skutki. Większość właścicieli domów i mieszkań wciąż dokłada do utrzymania swoich najemców - czynsz w wysokości 3 proc. wartości odtworzeniowej wystarcza jedynie na pokrycie 40 proc. kosztów utrzymania budynków (podczas gdy norma europejska to ok. 6 proc. wartości odtworzeniowej). Dziwi mnie działanie ustawodawcy, który dla TBS-ów (czyli dla nowych mieszkań) ustanawia czynsz w wysokości 4 proc. wartości odtworzeniowej, a w prywatnych kamienicach (w których są wieloletnie zaległości remontowe) - tylko 3 proc.

Dodatkowym utrudnieniem jest również ograniczenie możliwości dokonywania eksmisji lokatorów, którzy nie płacą, wprowadzone ostatnią nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów.

Na razie czekamy na nowe uregulowanie podwyżek czynszów po ostatnim wyroku Europejskiego Trybunału Praw Człowieka. Jeśli w ciągu pół roku sytuacja nie ulegnie zmianie, należy liczyć się z tym, że do Strasburga trafią kolejne pozwy właścicieli domów.

Iwona Różewicz, wiceprezes Polskiej Unii Lokatorów
Nie zgadzamy się na całkowite uwolnienie czynszów - wielu lokatorów już teraz nie jest w stanie płacić czynszu podwyższonego do maksymalnej wysokości 3 proc. wartości odtworzeniowej. Przypomnijmy, że gdy tylko zaistniała możliwość podwyższenia czynszu do owych 3 proc., skorzystało z niej wielu właścicieli prywatnych kamienic. Akceptujemy jednak podwyżki w wysokości do 10 proc. rocznie, wprowadzone ostatnią nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów. Problem w tym, że przepis ten jest nieprecyzyjny - naszym zdaniem ma on zastosowanie od 1 stycznia 2005 r., natomiast według niektórych właścicieli mieszkań - dopiero od 1 stycznia 2006 r., co oznaczałoby prawo podwyżek bez ograniczeń w 2005 r.

Czynsze w wysokości 3 proc. wartości odtworzeniowej pokrywają koszty eksploatacji mieszkań i bieżących remontów. Uważam, że właściciele mieszkań nie powinni wliczać do czynszu kosztów remontów generalnych - lokatorzy nie są winni często nawet kilkudziesięcioletnim zaległościom remontowym. Właściciele mieszkań powinni jednak otrzymać na remonty wsparcie ze strony państwa - np. w formie dotacji z budżetu. Ponadto uważam za niezbędne wznowienie przez gminy budownictwa czynszowego dla osób o najniższych dochodach.