W skrócie
- Projekt ustawy przewiduje likwidację łatwego narzucania przez deweloperów zarządcy nieruchomości w umowach kupna-sprzedaży lokali.
- Właściciele mają wybierać zarządcę lub zarząd wspólnoty mieszkaniowej w drodze uchwały, bez wymogu formy notarialnej.
- Eksperci wskazują na konieczność rozsądnego wyboru zarządcy i uczulają na pozorne oszczędności przy zmianach zarządzania.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
Projekt ustawy - jak już pisaliśmy w Interia Biznes - zakłada zmianę w sposobie podejmowania uchwał, ale też w sposobie wyboru zarządcy i ułatwi jego zmianę. Zniesie również narzucaną przez dewelopera konieczność decydowania przez właścicieli lokali o wyborze zarządcy w umowach kupna-sprzedaży lokali.
W projekcie autorstwa Ministerstwa Rozwoju i Technologii, opublikowanym na Rządowym Centrum Legislacji, proponuje się uproszczenie sposobu zarządzania nieruchomością poprzez wskazanie, że właściciele w drodze uchwały ustanawiają zarządcę bądź dokonują wyboru zarządu składającego się z osób fizycznych.
- Oznacza to likwidację instytucji "umowy o określeniu sposobu zarządu" (o bliżej niesprecyzowanym zakresie), a także likwidację wymogu zachowania formy notarialnej przy zawieraniu tej umowy oraz zmianie osoby zarządcy. W praktyce umowa ta, powierzająca zarazem zarządzanie wspólnotą tzw. zarządcy powierzonemu, zawierana jest na etapie wyodrębnienia lokali i powszechnie stosowana przez deweloperów - tłumaczy MRIT, które jest autorem projektu.
Zobacz również:
Obecnie jeśli właściciele (w tym deweloper jako pierwotny właściciel całej nieruchomości) nie określą sposobu zarządu w umowie wyodrębnienia lokali - mogą to zrobić później w umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Jak tłumaczy projektodawca, przepis ten jest jednak martwy. Praktycznie nie zdarza się, by właściciele lokali byli w stanie zebrać sto procent głosów, co jest wymagane do podpisania umowy w formie aktu notarialnego o określeniu sposobu zarządu.
Przewiduje się, że (po planowanych zmianach) każda wspólnota podlegać będzie w tej mierze regulacjom ustawowym, a określenie sposobu następować będzie w uchwale o powołaniu zarządcy bądź wyborze zarządu. Będzie to zgodne z generalną regułą, iż wszystkie decyzje przekraczające zwykły zarząd, właściciele lokali podejmują w drodze uchwały.
- Wyeliminuje to też wątpliwości interpretacyjne oraz zniesie narzuconą przez dewelopera konieczność decydowania przez właścicieli lokali o wyborze zarządcy w umowach kupna-sprzedaży lokali. Likwiduje się zarazem konieczność zachowania formy notarialnej przy zmianie osoby zarządcy, co jest nieuzasadnionym obciążeniem finansowym dla wspólnoty, a uniemożliwia też podjęcie takiej uchwały z udziałem głosów oddawanych obiegiem - czytamy w uzasadnieniu projektu.
Zmiany w ocenie ekspertów są potrzebne, ale przy okazji podkreślają oni, żeby dobrze dopierać kryteria przy wyborze zarządców.
- Uelastycznienie sposobu wyboru zarządcy w ramach wspólnot mieszkaniowych to propozycja, która w razie wprowadzenia zmieni znacząco zasady zarządzania wieloma blokami. Proponowana modyfikacja ustawy o własności lokali będzie mieć znaczenie nie tylko dla "nowych" wspólnot mieszkaniowych, choć to właśnie aspekt tworzonych wspólnot jest akcentowany przez pomysłodawców w uzasadnieniu do projektu. Obecnie często mamy do czynienia z sytuacją, w której sposób zarządu nieruchomością wspólną zostaje (de facto i ze skutkiem dla wszystkich kolejnych nabywców mieszkań) określony już w pierwszej umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu - przyznaje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Zwraca jednocześnie uwagę, żeby przy kolejnych zmianach nie dać się łatwo nabrać obietnicami obniżek kosztów, bo finalnie mogą to być pseudo oszczędności.
Zobacz również:
- Większa elastyczność wyboru zarządcy jako rozwiązanie dotyczące również starszych wspólnot mieszkaniowych jest generalnie dobra, ale wymaga ona jednocześnie odpowiedniego podejścia samych właścicieli mieszkań - mówi analityk rynku mieszkaniowego.
Jako przykład podaje sytuację, w której częste sugestie zarządcy dotyczące podniesienia zaliczek na fundusz remontowy wzbudzają opór właścicieli mieszkań, a następnie przyczyniają się do konfliktu i wymiany zarządcy (łatwiejszej po planowanych zmianach prawnych).
- Nowy zarządca zyskuje popularność proponując "zamrożenie" lub wręcz obniżenie zaliczki na fundusz remontowy w coraz starszym bloku. Czy długoterminowo to jednak odpowiednie rozwiązanie? Niektóre wspólnoty już teraz mogą żałować, że nie wykonały potrzebnych remontów i modernizacji przed bezprecedensowym wzrostem kosztów budowlanych z lat 2020 - 2023 - komentuje Andrzej Prajsnar.
Monika Krześniak-Sajewicz
