Wojna z deweloperami

Postępowanie właściwe w tej sprawie zostało wszczęte po analizie informacji zamieszczonych na stronie internetowej Polskiego Związku Firm Deweloperskich - organizacji zrzeszającej największych deweloperów w kraju. W grudniu 2007 roku z inicjatywy Związku powstał Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej, który jest częścią przyjętego wcześniej Kodeksu Dobrych Praktyk. Jego celem miało być uregulowanie kwestii związanych z zakupem mieszkania. W trakcie postępowania Prezes Urzędu sprawdzi, czy Związek wprowadzał konsumentów w błąd, a także czy zawarte w Katalogu postanowienia nie naruszają prawa.

Dobrowolne regulacje w postaci kodeksów dobrych praktyk tworzone są przez organizacje branżowe w celu lepszej ochrony konsumentów. Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym zakazuje stosowania kodeksu dobrych praktyk, jeżeli jego postanowienia są sprzeczne z prawem.

Wątpliwości Prezesa UOKiK budzi postanowienie, w którym deweloperzy zastrzegają możliwość zmiany powierzchni lokalu nawet o 2 proc. Zdaniem Urzędu może to skutkować ograniczeniem odpowiedzialność przedsiębiorców za nienależyte wykonanie umowy i prowadzić do sytuacji, w której konsumenci będą musieli zaakceptować lokal o innej powierzchni niż zamierzali nabyć.

Zastrzeżenia Urzędu budzi także postanowienie umożliwiające zmianę ceny mieszkania już po podpisaniu umowy. UOKiK kwestionuje ograniczanie konsumentom możliwości odstąpienia od umowy jedynie do sytuacji, gdy cena wzrośnie o ponad 10 proc. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, niezależnie od wielkości podwyżki, należy zagwarantować konsumentom prawo do odstąpienia od umowy i zwrócić wpłacone przez nich pieniądze. Urząd zwraca uwagę, że deweloper może w kontrakcie zapisać możliwość zmiany ceny, ale nie powinien przenosić ryzyka inwestycji wyłącznie na kupujących. Jeżeli koszty rzeczywiście wzrosły, przedsiębiorca musi wskazać ich realny wpływ na zmianę ceny.

Kwestionowane przez UOKiK postanowienia stosowane przez Związek Firm Deweloperskich zostały już wcześniej uznane prawomocnym wyrokiem sądu za klauzule niedozwolone i wpisane do rejestru prowadzonego przez Prezesa Urzędu. Stosowanie ich w obrocie z konsumentami jest zakazane.

Ponadto Związek poinformował na swojej stronie internetowej, że Katalog został zaakceptowany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, co jest niezgodne z prawdą. Zabieg ten może zwiększać zaufanie konsumentów do stosowanych przez Związek wzorców umownych, a nawet decydować o wyborze ewentualnego kontrahenta.

W przypadku stwierdzenia naruszenia prawa, Prezes Urzędu może nakazać zaniechanie stosowania praktyki, a także nałożyć na przedsiębiorcę karę finansową w wysokości do 10 proc. ubiegłorocznego przychodu.

Na rynku wiele mówi się o niedozwolonych praktykach stosowanych przez deweloperów, wielu z nich nadal zamieszcza w umowach sprzedaży niedozwolone klauzule. Na porządku dziennym jest jednostronne podwyższanie ceny mieszkania, czy wygórowane kary umowne. Najgorsze jednak, że skutki ewentualnych zmian na rynku (np. związanych ze wzrostem kosztów pracy i materiałów, inflacją) czy w przepisach podatkowych deweloperzy w całości przerzucają na swoich klientów. Często okazuje się również, że firmy te oszczędzają - niestety kosztem nie kogo innego jak nabywców - na budowie nieco mniejszych mieszkań niż przewidują to umowy.

Przypomnijmy że deweloperzy mają ok 30-40 proc. marże na 1 metrze kw. mieszkania trudno zrozumieć że firmy deweloperskie nie chcą się nią podzielić z nabywcą mieszkania.

Kupujesz, nie wiesz za ile

Przypomnijmy że deweloperzy zastrzegają sobie w umowach postanowienia waloryzujące wynagrodzenie (cenę lokalu). Na podstawie analizy deweloperskich wzorców umownych UOKiK wyróżnił grupy takich klauzul. Najczęściej spotykane to:

- postanowienia waloryzujące cenę z uwagi na zmianę stawki podatku VAT, z uwagi na wzrost kosztów materiałów i pracy oraz z uwagi na zmiany w powierzchni nieruchomości.

- wprowadzenie do wzorca umowy klauzuli waloryzacyjnej powoduje, że postanowienia określające cenę nieruchomości tracą na jednoznaczności, w efekcie nabywca nie jest w stanie oszacować całkowitych kosztów związanych z zakupem lokalu, a deweloper zażąda od niego np. po kilku miesiącach dopłaty.

- w wielu umowach deweloperskich znajdują się postanowienia, które regulują problem zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego lub mieszkania po dokonaniu obmiaru powykonawczego w stosunku do powierzchni określonej w umowie. Często widełki te określone są na poziomie 3 lub 5 procent. Jeżeli ostateczny metraż mieści się w granicach błędu, deweloper nie zwraca klientowi pieniędzy za brakujące metry ani też klient nie dopłaca za dodatkową powierzchnię. W takich przypadkach umowa nie gwarantuje też nabywcy możliwości rezygnacji z zakupu mieszkania.