Mało mieszkań, wysokie ceny? Samorządowcy znaleźli winnego, apelują do rządu o zmiany

W październiku ministra funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz rozpoczęła dyskusję na temat najmu krótkoterminowego. Według niej potrzebne jest uregulowanie zasad, co w jej ocenie miałoby poprawić dostępność mieszkań w miastach. 

"Mieszkania, które mogłyby służyć do normalnego życia, są wyciągane z rynku na usługi a'la hotelowe. Jaki jest efekt? Ceny wynajmu długoterminowego rosną. Zmieńmy to. Po pierwsze, wprowadźmy rejestr lokali, które są wykorzystywane na Airbnb po to, żeby wyciągnąć je z szarej strefy. Po drugie, system podatkowy powinien zniechęcać do najmu krótkoterminowego, bo teraz niestety tak nie jest" - wskazała ministra w nagraniu umieszczonym na platformie X. 

Najem krótkoterminowy okazuje się być również problematyczny dla samorządowców, którzy coraz głośniej postulują wprowadzenie regulacji rynku. Unia Metropolii Polskich wystosowała apel do rządu, w którym domaga się większego wpływu gmin na przepisy w tym zakresie. 

Sygnatariusze apelu - prezydent Białegostoku Tadeusz Truskolaski i prezydent Warszawy Rafał Trzaskowski - wskazali, że najem krótkoterminowy apartamentów na doby może stanowić "przyczynę zjawisk niekorzystnych dla mieszkańców miast i gmin". Chodzi m.in. o niekontrolowany wzrost cen mieszkań. 

Samorządowcy domagają się od rządu m.in. ograniczenia liczby dni najmu krótkoterminowego, obowiązku rejestracji wynajmowanych mieszkań, kontroli podatkowych czy wprowadzenia kar finansowych za niestosowanie się do przepisów.

O to, czy regulacje w najmie krótkoterminowym mogą zwiększyć dostępność mieszkań na rynku, a w konsekwencji obniżyć ich ceny, zapytaliśmy ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości. Andrzej Prajsnar ekspert portalu RynekPierwotny.pl zauważył, że w Warszawie mieszkania na wynajem krótkoterminowy są mocno skoncentrowane w centralnej części miasta - ok. 75 proc. z nich znajduje się w promieniu 5 km od stacji metra Centrum. Wiele na to wskazuje, że podobnie może być również w innych miastach. 

- Najem krótkoterminowy był w ostatnich latach jednym z mniej ważnych czynników kształtujących ceny metrażu z dużych miast. Mówimy o całych rynkach (np. warszawskim lub wrocławskim), a nie o centrach miast - powiedział w rozmowie z Interią Biznes Andrzej Prajsnar. 

W ocenie eksperta "Rynku Pierwotnego", temat najmu krótkoterminowego nieprzypadkowo powrócił do debaty w kontekście słabej dostępności metrażu. - Pamiętajmy jednak, że noclegi dla turystów powodowały spory w blokach już 8 lat - 10 lat temu - dodał. W całej dyskusji na razie raczej nie mówi się o całkowitym zakazie wynajmu krótkoterminowego mieszkań.

Doktor Dorota Tokarska, ekonomistka z Wydziału Nauk Społecznych KUL, uważa, że w miastach, w których najem krótkoterminowy jest popularny, wprowadzenie regulacji może wpłynąć na ceny mieszkań, ale "nie będzie to wpływ znaczący". - Wprowadzenie pewnej puli mieszkań w niektórych miastach [...] raczej nie przełoży się na rynek ogólnokrajowy - powiedziała nam ekspertka, zwracając uwagę, że najem krótkoterminowy dotyczy przede wszystkim dużych miast oraz miast z mocnym potencjałem turystycznym. 

W jej ocenie, pomoże to w pewnym stopniu pokryć zapotrzebowanie, ale nie na tyle by jakoś diametralnie wpłynąć na rynek. Wszystko dlatego, że w dużych miastach jest o wiele wyższy popyt, który w dużej części jest niezaspokojony. 

Zdaniem ekspertki, jeżeli regulacje wejdą w życie, to każdy z wynajmujących zastanowi się, na ile opłacalne jest spełnienie wymogów i zapewne duża część zdecyduje się je spełnić. Wszystko dlatego, że najem krótkoterminowy jest niezwykle atrakcyjny.

Jak podał w "Pulsie Biznesu" Andrzej Stecki, prezes platformy BookingHost, w sezonie letnim wynajem krótkoterminowy może przynosić nawet 30 tys. zł miesięcznie w przypadku apartamentów premium, a na zwykłych mieszkaniach nad morzem właściciele zarabiają 7-9 tys. zł na rękę. Według Eurostatu, w II kwartale 2024 r. liczba noclegów zarezerwowanych przez platformy jak Airbnb czy Booking wzrosła o ponad 16 proc. rok do roku, osiągając 209 mln. 

Zdaniem Tokarskiej rząd powinien dobrze przeanalizować i zaplanować moment wprowadzenia regulacji. - Jeśli zostanie on dołożony do kilku innych czynników oddziaływanie może być o wiele większe - wskazała. 

Spadek rentowności biznesu najmu krótkoterminowego może przełożyć się natomiast na ceny najmu długoterminowego. - Dotychczas inwestorzy decydujący się na dłuższe umowy najmu, brali pod uwagę stawki najmu krótkoterminowego, co windowało ceny - wskazała Tokarska. 

Niektórzy nawet porzucili tego rodzaju biznes. - Jeśli regulacje będą uznane za zbyt wygórowane część rynku wróci do najmu długoterminowego i to tu oczekuje się spadków cen w większym, stopniu niż w obszarze kupno-sprzedaż - zauważyła. 

Pierwsze regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego już obowiązują za sprawą unijnej dyrektywy DAC7. Nowe przepisy nakładają na platformy, takie jak Allegro, OLX czy Airbnb, obowiązek zgłaszania do urzędów skarbowych sprzedaży towarów i usług. Wyłączenie dotyczy jedynie osób, które w danym okresie sprawozdawczym nie przekroczyły 30 transakcji lub zarobiły mniej niż 2 tys. euro. Zmiany wymuszają dokładniejszą kontrolę użytkowników i ich danych.

Doktor Tokarska zwraca uwagę, że najem krótkoterminowy zapewnia wpływy zarówno podatkowe ma poziomie centralnym (dochodowy) jak i wpływy na poziomie lokalnym (ewentualna opłata miejscowa). - Niestety jest to często działalność nierejestrowana co prowadzi z jednej strony do unikania opodatkowania i odprowadzania opłat lokalnych a z drugiej ogranicza możliwość roszczeń ze strony najemcy - wskazała na zagrożenie. Dodatkowo, wynajmowane lokale nie spełniają warunków, jakie muszą być zapewnione w obiektach mających status hoteli.  

Nowe przepisy mogą pomóc zapanować nad przestrzenią miejską - określić miejsca przeznaczone na bloki oraz na obiekty pełniące rolę turystyczno-noclegową. Jednak zdaniem doktor Tokarskiej istnieje także zagrożenie dla branży turystycznej. 

- Regulacje to nakaz dostosowania obiektów do wymagań, czyli koszty. Gdzie są rosnące koszty tam pojawią się podwyżki cen - podsumowała.

Sebastian Tałach