Hipoteki będą rosnąć wolniej

Pobierz za darmo: program PIT 2010

Bieżący rok już tak dobry nie będzie. Spodziewamy się 200-210 tys. nowych kredytów. Choć Związek Banków Polskich podał tylko liczbę sprzedanych kredytów w 2010 roku, nie zdradził jeszcze ich wartości. Policzyliśmy ją sami, zakładając, że średnia wartość kredytu w czwartym kwartale wyniosła tyle co w trzecim (204 tys. zł) - w całym zeszłym roku Polacy zaciągnęli kredyty za blisko 48 mld zł, to około 9 mld zł więcej niż w 2009 roku, ale też około 9 mld zł mniej niż jeszcze dwa lata temu, gdy przynajmniej do upadku Lehman Brothers trwało kredytowe eldoardo.

Jeśli chodzi o liczbę sprzedanych kredytów mieszkaniowych zeszły rok rozpoczął się bez fajerwerków. Wiele wskazuje na to, że skończył się również bez eksplozji popytu. Jak wynika z danych ZBP, dotyczących liczby sprzedanych kredytów mieszkaniowych w 2010 roku, w pierwszym kwartale było ich ponad 48 tys. w drugim 64 tys., w trzecim ponad 61 tys., a w ostatnich trzech miesiącach roku 56,6 tys., z czego 14,3 tys. stanowiły kredyty z dopłatami do odsetek.

Tymczasem wydawało się, że dzięki licznym promocjom i obniżkom cen, końcówka roku będzie wyjątkowo udana. Nie wystarczy jednak tylko chcieć, aby sprzedaż rosła w nieskończoność. Popyt ma również swoje prawa i jak widać jest ograniczony. Szczególnie gdy klienci przekonali się, że bankowe licytacje na promocje to nie chwilowa fanaberia, która za chwilę pryśnie jak bańka mydlana, lecz nowy standard. Tymczasem obawy, że banki gwałtownie mogą zmienić zdanie, tak jak działo się to po upadku Lehman Brothers, towarzyszyło klientom jeszcze przez wiele miesięcy po tym, jak banki zaczęły się ponownie otwierać na sprzedaż kredytów mieszkaniowych.

Ostatnie miesiące roku wypadłyby już zupełnie blado, gdyby nie przyspieszenie jakiego nabrała sprzedaż kredytów z programu Rodzina na Swoim. Realna wizja pogorszenia się warunków kredytów z dopłatami do odsetek dla rodzin i osób samotnie wychowujących dzieci (bez praw do nieruchomości), sprawiła, że pod koniec roku przybyło chętnych na te kredyty. Wzięli oni od października do grudnia ponad 14 tys. kredytów.

Według nowych zasad, które już przyjął rząd, oczekujących jeszcze na akceptację parlamentu, za chwilę z takiego kredytu nie skorzysta już osoba która skończyła 35 lat, nie da się też kupić mieszkania na rynku wtórnym. Ale najbardziej dotkliwa zmiana dotyczy cen mieszkań kwalifikowanych do programu - można szacować, że spadną one o około 21 proc. a wtedy wyjątkowo trudno będzie znaleźć lokal z odpowiednią ceną.

O ile zainteresowanie kredytami RnS sprzedawanych jeszcze na starych zasadach, utrzymuje się na wysokim poziomie, zbliżonym do tego z ostatniego kwartału, to pozostałe kredyty jak zwykle na początku roku sprzedają się dużo słabiej niż zwykle. Najlepiej pokazuje to natłok reklam deweloperów, którzy starają się za wszelką cenę przypomnieć, że styczeń czy luty to równie świetny czas na wybór mieszkania jak maj czy czerwiec.

Mniejsza aktywność klientów pod koniec roku - szczególnie w październiku i listopadzie, a także w pierwszych miesiącach 2011 roku pokazuje, że Polacy dostrzegają, że kredyty z miesiąca na miesiąc zyskują na atrakcyjności i niewykluczone, że postanowili poczekać na jeszcze lepsze warunki. Nie bez znacznie jest również oferta mieszkaniowa. W tym roku pojawi się w sprzedaży wiele nowych propozycji. Deweloperzy już w 2010 roku niemal o połowę zwiększyli inwestycje w porównaniu z rokiem 2009. Zarówno rynek kredytów hipotecznych, jak i rynek mieszkaniowy, stały się rynkami klienta. Do kupienia jest coraz więcej nieruchomości spełniających nowe oczekiwania, czyli z tzw. segmentu popularnego, o niższych cenach i mniejszych metrażach pokoi. W efekcie nie ma presji na szybki zakup. Decyzje można podejmować bez pośpiechu i obaw, że zbyt długie zastanawianie się podroży kredyt czy też nieruchomość. Dzieje się wręcz odwrotnie. Kredyty tanieją, a mieszkań do wyboru jest coraz więcej.

Końcówka roku pokazała również wahania osób zainteresowanych kredytami walutowymi. Klienci wyraźnie spasowali i wahają się, co robić. Zarówno listopad jak i grudzień były miesiącami ogromnej zmienności kursów, a to zawsze działa na wyobraźnię i przynajmniej okresowo ogranicza popyt na kredyty walutowe.

W tym roku zakładamy, że podobnie jak w zeszłym udział kredytów walutowych wyniesie ok. 20 proc. wartościowo (średnia wartość tych kredytów jest już o ponad 80 proc. wyższa od kredytów złotowych). Klienci nie są tak skorzy jak wcześniej do zadłużania się w walutach obcych, coraz lepiej uświadamiając sobie ryzyko związane z takim kredytem.

Dostęp do finansowania w walutach coraz mocniej ograniczają również same banki, kierując tę ofertę do zamożnych klientów. Zgodnie ze znowelizowaną Rekomendacją S, która wejdzie w życie pod koniec grudnia 2011 roku, dostępność do kredytów walutowych zostanie ograniczona jeszcze bardziej. Choć z drugiej strony rosnące stopy procentowe w Polsce będą kusić aby sięgnąć właśnie po kredyty walutowe. Wystarczy spojrzeć na fakt, że większość zeszłego roku minęła na rynku przy trzymiesięcznym WIBOR poniżej 3,9 proc., a początek 2011 roku to już 4-4,09 proc. W przypadku 200 tys. zł kredytu na 30 lat, z marżą 1,7 proc., taka zmiana oznacza wzrost raty z 1148 zł do 1173,5 zł, czyli o prawie 26 zł.

Biorąc pod uwagę, że po styczniowej mogą się jeszcze pojawić nawet trzy podwyżki stóp procentowych o 0,25 p.p., WIBOR 3M skończy rok na ok. 4,8-4,9 proc. Takiego wzrostu nie zrekompensują dalsze spadki marż odsetkowych, bo te już w zeszłym roku zostały mocno zbite. Z grubo ponad 2 proc. obniżyły się średnio do ok. 1,7 proc. w przypadku kredytów z 10-proc. wkładem własnym, ale można też już znaleźć kilka ofert z marżą poniżej 1,5 proc. i należy się spodziewać, że z czasem większość rynku znajdzie się bliżej tej wartości. Wyższy WIBOR podniesie jednak klientom poprzeczkę i w pewnym stopniu ograniczy dostęp do kredytów.

Patrząc w przyszłość na rynku kredytów hipotecznych nie można zapominać, że na koniec września zeszłego roku Polacy obsługiwali już blisko 1,5 mln kredytów. Liczba niebagatelna, można szacować, że w ich spłatę zaangażowanych jest już około 5 mln osób.

Wzrosła też sporo relacja wartości kredytów mieszkaniowych do PKB. Gdy na koniec 2009 roku było to 16,5 proc., a teraz jest już niemal 19,8 proc. Choć z drugiej strony wskaźnik ten wciąż w Polsce nie rzuca na kolana. W porównaniu z rozwiniętymi gospodarkami mamy jeszcze spory zapas. W UE średnia wartości zadłużenia do wielkości PKB przekracza 50 proc.

Biorąc pod uwagę ograniczenia programu RnS, który w zeszłym roku dał ponad 43 tys. kredytów, wyższe stopy procentowe w Polsce, utrudnienia w dostępie do kredytów walutowych, brak specjalnej presji na pośpiech w podejmowaniu decyzji i istniejące już nasycenie rynku, spodziewamy się, że w tym roku liczba kredytów mieszkaniowych wyniesie ok. 200-210 tys. sztuk.

Halina Kochalska