Idą ostre regulacje UE w budownictwie. "Karkołomne wyzwanie i horrendalne koszty"

Jeszcze do niedawna temat efektywności energetycznej budynków mieszkalnych był bagatelizowany. Teraz to się zmienia. Już w kwietniu wejdzie w życie nowelizacja Ustawy Prawo budowlane. 

"Zgodnie z nią zarówno deweloperzy, jak i właściciele indywidualni nie będą mogli sprzedać nieruchomości bez świadectwa energetycznego budynku. Energooszczędność i typ ogrzewania będą więc wkrótce kluczowymi czynnikami kształtującymi rynek mieszkaniowy" - informują eksperci Otodom.

Tam gdzie już funkcjonują, nieruchomości o najwyższej klasie są wyceniane drożej niż te z najniższą klasą.

- W krajach zachodnich Unii Europejskiej świadectwa energetyczne funkcjonują od kilkunastu lat. Analiza ofert sprzedaży lokali i budynków w zależności od posiadanej klasy energetycznej wskazuje na zróżnicowanie cen. Nieruchomości o najwyższej klasie A, która oznacza małe zużycie energii potrzebnej do ogrzania domu czy mieszkania, a tym samym niskie koszty eksploatacji, są wyceniane drożej niż te z najniższą klasą G. Klasy energetyczne są ściśle związane między innymi z typem ogrzewania, dlatego deweloperzy coraz chętniej stawiają w swoich projektach na rozwiązania bardziej ekologiczne - wyjaśnia Karolina Klimaszewska, ekspertka rynku nieruchomości, starsza analityczka Otodom.

Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl podaje przykład Niemiec. 

- Przykładem są chociażby ogłoszenia o sprzedaży i wynajmie nieruchomości. W Niemczech przy podejmowaniu decyzji zakupowych lub tych związanych z najmem, klasa energetyczna lokum odgrywa coraz większą rolę. Co więcej, wpływ klas energetycznych na ceny metrażu w Niemczech staje się coraz bardziej widoczny. Ceny starszych domów i lokali u sąsiada coraz mocniej uwzględniają koszt koniecznych remontów. Podobna sytuacja jest prawdopodobna w Polsce mimo możliwych opóźnień we wprowadzaniu unijnych regulacji - mówi. 

W odniesieniu do tych elementów polityki UE, które mogą mocno wpłynąć na polski rynek mieszkaniowy, Andrzej Prajsnar wskazuje trzy.

- Pierwszą kwestią jest obowiązek budowy zeroemisyjnych nowych lokali i domów od 2030 r. Wydaje się prawdopodobne, że ten wymóg podniesie koszty budowy co najmniej o kilkanaście procent. W przypadku nowych warunków technicznych z 2021 r., analogiczna zmiana kosztowa wynosiła ok. 4 proc. - 8 proc. W Polsce może też pojawić się dodatkowy efekt wpływający na ceny nowego i nowszego metrażu. Widzimy go w Niemczech. Mianowicie, już teraz u zachodniego sąsiada widać przesunięcie popytu w kierunku nowszych lokali i domów. Dzięki temu, o wiele lepiej "trzymają" one cenę w warunkach dekoniunktury rynkowej - tłumaczy.

Podaje dane Eurostatu, które wskazują, że pomiędzy II kw. 2022 r. oraz III kw. 2023 r., nowe niemieckie lokale i domy w ujęciu transakcyjnym potaniały o 3 proc.. Natomiast używane nieruchomości mieszkaniowe z Niemiec - aż o 12 proc. (bez uwzględnienia inflacji).

Dwa kolejne wymogi unijne wiążą się bardziej ze starszym zasobem mieszkaniowym. 

- Przypomnijmy, że Polska będzie musiała obniżyć średnie zużycie energii pierwotnej przez budynki mieszkalne o przynajmniej 16 proc. do 2030 r. Następny jednoznacznie określony próg redukcji to 20 proc. - 22 proc. (do 2035 r.). Poza tym większość obniżki zużycia energii będzie musiała być związana z remontami starszych budynków mieszkalnych. Właśnie dlatego za kilka lat ceny starszych domów w Polsce będą uwzględniać koszty koniecznych remontów, a także podatku "węglowego" w systemie ETS 2 (doliczanego m.in. do cen węgla kamiennego i gazu). W przypadku lokali ogrzewanych z miejskiej sieci, sprawa będzie bardziej skomplikowana, ale i tutaj energochłonność budynku odegra dużą rolę. Koszt dekarbonizacji polskich ciepłowni wpłynie bowiem na ceny ciepła sieciowego - tłumaczy Andrzej Prajsnar.

Wspomniany podatek "węglowy" ma motywować właścicieli i zarządców nieruchomości mieszkaniowych z UE do rezygnacji ze spalania paliw kopalnych. Grudniowe porozumienie w sprawie nowelizacji dyrektywy EPBD zakłada, że po 2040 r. nie będzie już możliwe ogrzewanie domów i lokali poprzez spalanie takich paliw.

Eksperci ostrzegają, że skutki wdrażania unijnych regulacji będą ogromne i są wręcz nie do pogodzenia z wyzwaniami dotyczącymi wzmocnienia bezpieczeństwa w sytuacji rosnącego zagrożenia militarnego. 

- Wypełnienie postanowień Porozumienia paryskiego z 2015 roku oraz Europejskiego Zielonego Ładu z 2019 roku wydaje się karkołomnym wyzwaniem z punktu widzenia stosunkowo krótkiego okresu na osiągnięcie ustalonych kamieni milowym oraz horrendalnych kosztów, które niewątpliwie będą towarzyszyły dekarbonizacji branży budowlanej i sektora nieruchomości. Musimy być w pełni świadomi, że realizacja wszystkich inwestycji publicznych i prywatnych zgodnie z założeniami zielonego budownictwa będzie kilkukrotnie droższa niż dzisiaj - mówi Damian Kaźmierczak, członek zarządu i główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa (PZPB). 

Jak dodaje, "zielona stal" i "zielony cement", najnowsze technologie w zakresie wykorzystania energii, wody, ogrzewania i oświetlenia budynków oraz zazielenienie procesu budowlanego poprzez wykorzystanie maszyn elektrycznych i robotów po prostu dużo kosztują i minie szmat czasu zanim upowszechnienie zielonego budownictwa przełoży się na obniżenie kosztów wykonawstwa. Ostrzega, że nie jesteśmy na to gotowi, a unijna polityka powinna zostać zrewidowana, zwłaszcza w kontekście zagrożeń geopolitycznych.

- W moim głębokim przekonaniu elity polityczne Unii Europejskiej powinny poważnie rozważyć głęboką modyfikację celów klimatycznych i spowolnić tempo budowy niskoemisyjnej gospodarki w obliczu zupełnie innych wyzwań, przed którymi stoi dziś Europa. Uważam że biorąc pod uwagę pilne i ogromne potrzeby ekonomiczne związane z koniecznością skonstruowania i sfinansowania nowego modelu bezpieczeństwa w Europie przez zagrożeniem militarnym ze strony Rosji, nie stać nas na wyjątkowo kosztowne działania na rzecz ochrony klimatu, w których zresztą Unia Europejska sprawia wrażenie osamotnionej na poziomie globalnym. Na ratowanie klimatu przyjdzie jeszcze czas, dziś priorytety są zupełnie inne - uważa przedstawiciel PZPB.

Monika Krześniak-Sajewicz