Jakie wydatki można zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości?
Podatnicy dokonujący odpłatnego zbycia nieruchomości poza swoją działalnością gospodarczą i przed upływem 5 lat od jej nabycia bądź wybudowania muszą liczyć się z zapłatą podatku dochodowego od uzyskanego z tego tytułu dochodu. Kwotę podlegającą opodatkowaniu można jednak zmniejszyć dokonując odliczenia niektórych kosztów. Odpowiedź na pytanie jakie to koszty w dalszym ciągu budzi kontrowersje i jest przedmiotem licznych interpretacji prawa podatkowego.
Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części bądź udziału w nieruchomości zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm., dalej "ustawa o PIT") stanowi źródło przychodu, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest, w myśl art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Podatnik może zmniejszyć uzyskany w wyniku odpłatnego zbycia przychód poprzez odliczenie od niego kosztów odpłatnego zbycia. Ustawodawca nie zdefiniował jednak pojęcia "kosztów odpłatnego zbycia" w ustawie o PIT, co powoduje wątpliwości w kwestii możliwości zaliczenia do takich kosztów poszczególnych wydatków ponoszonych przez podatników.
W interpretacji z dnia 22 kwietnia 2010 r. (sygn. IPPB2/415-223/10-4/AS) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie za nieprawidłowe uznał stanowisko podatnika, który do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości zaliczył między innymi zaległy podatek od nieruchomości, koszt wyburzenia domu, koszt ustanowienia drogi koniecznej, koszt przesunięcia ogrodzenia i koszt spłaty spadkobierców.
W ocenie organu podatkowego, z uwagi na fakt, iż pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). W rezultacie do kosztów odpłatnego zbycia będzie można zaliczyć opłaty takie jak związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Ponadto, w każdym przypadku pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.
Jednocześnie Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie zwrócił uwagę, że koszty odpłatnego zbycia nie są tym samym, co koszty uzyskania przychodu. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 22 ust. 6c ustawy o PIT, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Natomiast w myśl art. 22 ust. 6e ustawy o PIT wysokość powyższych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Mimo iż pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości nie zostało zdefiniowane w ustawie, w świetle dotychczasowej praktyki organów podatkowych można przyjąć, że cenę nieruchomości określoną w umowie na pewno można pomniejszyć o koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową, o ile tylko podatnik będzie w stanie wykazać związek przyczynowo - skutkowy pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem nieruchomości.
Justyna Zając-Wysocka
radca prawny, dyrektor Departamentu Doradztwa Podatkowego Małopolskiego Instytutu Studiów Podatkowych w Krakowie
Artykuł ma charakter jedynie informacyjny i stanowi publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów administracyjnych. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Małopolski Instytut Studiów Podatkowych Sp. z o.o. nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.
