Monika Krześniak-Sajewicz, Interia : Przy okazji prac nad projektem ustawy, która ma zmusić deweloperów do podawania cen mieszkań na stronach internetowych, nawołuje pan do uwolnienia danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). Czy w RCN są dane o cenach transakcyjnych, które można byłoby szybko podawać i publikować?
Prof. Waldemar Izdebski, Politechnika Warszawska, były Główny Geodeta Kraju: - Tak i to niemal od ręki.
Skoro są, to dlaczego ich się nie wykorzystuje i np. rynek, analitycy oceniają sytuację na bazie danych fragmentarycznych, czy danych z dużym opóźnieniem, bo nie ma innych ogólnodostępnych?
- Dane są już nawet publikowane, tylko że teraz dostęp do szczegółów transakcji, np. ceny i innych parametrów, jest odpłatny. Opłaty pobierają powiaty, a rocznie wszystkie razem uzyskują przychód na poziomie ok. 8 milionów złotych.
- To są naprawdę niewielkie pieniądze, bo to jest 20 tys. zł na powiat, a koszty prowadzenia czy samego udostępniania są często większe. Uwolnienie tych danych dałoby dostępne informacje o cenach nieruchomości i lepszą wiedzę o sytuacji na rynku. Korzyść społeczna byłaby ogromna.
- Dostęp do takich danych będzie stymulował rozwój nowych narzędzi i usług, np. aplikacji analitycznych czy platform wspierających handel nieruchomościami, co przyczyniłoby się do wzrostu gospodarczego. Na bazie uwolnionych danych powstaną różne portale internetowe, które będą informować zainteresowanych o wiarygodnych cenach transakcyjnych nieruchomości. Taki publiczny dostęp do tych danych zwiększy przejrzystość rynku. Kupujący, sprzedający, a także inwestorzy będą mogli lepiej zrozumieć rzeczywistą wartość nieruchomości w danej lokalizacji, co przyczyni się także do ograniczenia spekulacji i manipulacji cenami.
- Generalnie, jawność tych danych spowoduje, że będziemy mieli pełniejszą informację o tym, gdzie są jakie ceny. Przy czym one teraz nie są niejawne, ale są odpłatne.
Każdy może do nich teraz dotrzeć?
- Trzeba złożyć wniosek, ale niektóre powiaty nie udostępniają danych, jeśli nie jest się rzeczoznawcą majątkowym. Prawem kaduka, ale tak jest.
Jeśli dane byłyby uwolnione, to co one konkretnie pokażą? Czy kwotę transakcji, którą można łatwo przeliczyć na metr kwadratowy, dla różnych lokalizacji?
- Zazwyczaj tak, ale nie zawsze, bo to wszystko zależy od aktu notarialnego. Dane pochodzą z aktów notarialnych, które wpływają do starostw w związku z prowadzeniem Ewidencji Gruntów i Budynków. Notariusz ma obowiązek przekazać akt notarialny do starosty, a starosta z tego aktu wyciąga ceny nieruchomości i wprowadza je do rejestru RCN. Nie zawsze cena jest możliwa do wyodrębnienia, bo są różne akty notarialne. Na przykład, ktoś sprzedaje działkę w Pucku, ciągnik rolniczy i samochód w jednym akcie notarialnym za 700 tysięcy złotych. Z punktu widzenia transakcji to jest poprawne, ale z aktu nie wyczyta się, ile kosztowała działka, ile ciągnik, a ile samochód. Ale to są to rzadkie przypadki.
- Natomiast przy okazji warto dodać, że większość danych przestrzennych jest w Polsce już uwolniona. W 2020 roku, dzięki nowelizacji ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, w czasie gdy byłem Głównym Geodetą Kraju, uwolniono szereg danych przestrzennych. Umożliwiło to bezpłatny dostęp do wielu do nich między innymi poprzez geoportal.gov.pl. Nie podejmowałem wtedy próby uwolnienia danych RCN, bo wówczas z zasobów powiatowych uwalniane były już działki i budynki, więc dodanie kolejnych danych z powiatów mogłoby napotkać opór.
Pojawiają się uwagi co do danych w rejestrze RCN, że nie wszystkie są dobrej jakości... Czy w tym kontekście możemy z tego rejestru wyciągnąć miarodajne dane?
- Tak. To duża baza, bo jest około 700 tysięcy transakcji rocznie i w 95 proc. przypadków są to dobrej jakości dane, gdzie mamy lokalizację działki, cenę za działkę, powierzchnię, wszystko możemy obliczyć.
Czy można szybko uwolnić te dane? Pytam zarówno o stronę prawną jak i techniczną.
- Pierwsza rzecz to zmiany w legislacji, ale to proste. W ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne wystarczy w art. 40a w ust. 2 w pkt 1 dodać literę k) w brzmieniu: "danych rejestru cen nieruchomości;" w ust. 4 załącznika do ustawy drugi przecinek zastąpić średnikiem i usunąć treść po tym przecinku do końca zdania i usunąć tabelę nr 12 z załącznika do ustawy.
- Po wprowadzeniu tych zmian będzie już podstawa prawna, aby w usługach powiatowych, a także w serwisie geoportal.gov.pl, udostępniać wszystkie informacje o transakcjach.
- Potem trzeba tylko publikować te dane. W rozporządzeniu w sprawie ewidencji gruntów są odpowiednie zapisy, jak ten rejestr prowadzić. To prosta rzecz, jeśli ktoś by chciał to zrobić.
W gestii, którego ministerstwa jest taka zmiana?
- Za ten obszar odpowiada Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Na ile aktualne byłyby takie dane? Obecnie łatwo dostępne dla wszystkich dane o cenach transakcyjnych publikuje NBP, ale z kilkumiesięcznym opóźnieniem.
- Starosta ma miesiąc na wprowadzenie zmian. To jest ustawowy obowiązek i na ogół jest to robione, nawet szybciej. Miesiąc to graniczna data. To oznacza, że takie dane byłyby dostępne w miarę szybko. W geodezji udostępniamy je przy pomocy usług sieciowych, czyli codziennie są aktualizowane.
Czy byłaby to dobra baza danych, zarówno analityczna, jak i dla zwykłych ludzi, oraz dla decydentów odpowiedzialnych za politykę mieszkaniową, zanim powstanie Portal Dom, który ruszy chyba najwcześniej za kilka lat?
- Tak. A generalnie to najlepiej byłoby, żeby to nie starostowie wprowadzali ceny nieruchomości, tylko notariusz w momencie podpisywania aktu notarialnego. Wtedy nie będzie problemu, w którym wspomniałem w przykładzie o ciągniku i działce, bo notariusz będzie musiał wpisać cenę działki oddzielnie.
Prowadziłem rozmowy z notariuszami w latach 2018-2022, gdy byłem Głównym Geodetą Kraju, ale z ich strony nie było wystarczających chęci, aby podjąć działania do wprowadzenia takich zmian.
Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz
