Niedozwolone klauzule w umowie najmu. Na te zapisy lepiej uważać
Choć znalezienie odpowiedniego dla nas mieszkania na wynajem wydaje się być trudnym zadaniem, to jeszcze bardziej mozolne może być zrobienie dobrego wrażenia na wynajmującym i "pokonanie" innych zainteresowanych. Jednak najważniejszym krokiem, podczas którego należy zachować szczególną ostrożność, jest podpisywanie umowy. Pomimo tego, że właściciele mają możliwość zabezpieczenia swoich nieruchomości odpowiednimi zapisami, to wiele z powszechnie stosowanych klauzul jest nieważnych.
Normą stało się zamieszczanie ogłoszeń o wynajmie mieszkania, pokoju czy nawet domu nie tylko na popularnych serwisach ogłoszeniowych, ale przede wszystkim w mediach społecznościowych. W ich treści bardzo często zamieszczony jest profil "wymarzonego" najemcy, zawierający takie sformułowania jak "tylko dla kobiet", "tylko dla niepalących", "tylko dla osób pracujących stacjonarnie", "tylko dla singli" czy "zakaz zapraszania znajomych".
Jak zauważa serwis prawo.pl, zdarzają się również bardziej rygorystyczne zapisy, jak np. możliwość wzięcia kąpieli tylko do określonej godziny czy zrobienia prania raz w tygodniu. Dlatego warto wiedzieć, że część stosowanych przez wynajmujących zapisów w umowach jest nieważna.
- Bardzo zauważalny jest trend ogromnej jednostronności umów najmu na korzyść wynajmujących, w szczególności w odniesieniu do mieszkań wynajmowanych studentom "na pokoje" - powiedział w rozmowie z serwisem prawo.pl Andrzej Zorski, wspólnik w kancelarii PZ Adwokaci. Dodał, że jego zdaniem w takich sytuacjach wynajmujący chcą skorzystać z tego, że młodzi ludzie nie mają doświadczenia i alternatywy.
Zauważył, że celem zawarcia umowy najmu w takim przypadku jest zaspokojenie podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Jego zdaniem, ustanowienie w umowie np. zakazu kąpieli po godz. 22 czy prania rzeczy raz w tygodniu, może zostać uznane za przekraczające granicę swobody umów, stanowiąc jednocześnie klauzulę niedozwoloną.
Powyższe stanowisko nie jest odosobnione. - Moim zdaniem klauzule, które wkraczają w prywatność i próbują regulować tryb życia najemcy, są nieważne - powiedziała w rozmowie z prawo.pl adwokat Joanna Parafianowicz. Dodała, że właściciel nieruchomości, decydując się na jej wynajem, powinien "pogodzić się z tym, że mieszkanie ma służyć do mieszkania".
Według ekspertów bardzo ważne jest również odpowiednie uregulowanie kwestii dotyczących rozliczania mediów. - Typowym problemem, który często występuje w umowach najmu, jest brak jasno określonych zasad rozliczania kosztów zużycia mediów. W szczególności dotyczy to ogrzewania, które nie jest rozliczane w sposób prosty miesiąc do miesiąca - powiedział cytowany przez portal Iwo Fisz, radca prawny z kancelarii Sienkiewicz i Zamroch. Dodał, że rozliczanie takich kosztów "może prowadzić do nieoczekiwanych i nieplanowanych wydatków w budżecie".
Nie mniej ważne jest zadbanie o kaucję, która najczęściej wynosi kilka tysięcy złotych. - Warto nagrać mieszkanie przed wprowadzeniem i po wyprowadzce, pozwoli to udokumentować stan lokalu i jego wyposażenia przed wprowadzeniem się do mieszkania i przy wyprowadzce - podkreślił rozmówca serwisu. Dodał, że takie nagranie może być załącznikiem do protokołu sporządzonego przez wynajmującego i najemcę.
Zalecane jest również "sporządzenie dokładnej inwentaryzacji lokalu i jego wyposażenia na początku najmu, wskazując rodzaj i stan każdego istotnego elementu". - Przy ewentualnych problemach z ubezpieczycielem, choćby w sytuacji włamania, takie dokumenty mogą być niezbędne - podkreślił radca prawny, którego słowa przytacza serwis.
Jaki zapis będzie niezgodny z prawem? Przykładowo, nieważny będzie zapis, w którym wynajmujący umożliwi sobie podniesienie czynszu o dowolną kwotę z miesięcznym okresem wypowiedzenia. - Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy - wynika z art. 8a Ustawy o ochronie lokatorów.
Co więcej, "podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy". Prawo reguluje również wysokość kaucji, która nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal.
