Na początku grudnia w wywiadzie dla Interii minister Waldemar Buda zapowiedział, że wkrótce przedstawi cały pakiet rozwiązań, które ukrócą tzw. patodeweloperkę. W środę po południu resort poinformował o planach zmian. Rozwiązaniem problemów, które od lat są zmorą zwykłych Polaków, ma być rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, budynek na działce należy sytuować uwzględniając łącznie wymagania w zakresie: minimalnej odległości budynku od granicy działki, przesłaniania i nasłonecznienia oraz przepisów przeciwpożarowych. Przy skorzystaniu z wyjątków przewidzianych w przepisach lub zastosowaniu odpowiednich rozwiązań zamiennych, można ją zmniejszyć. W przypadku niezabudowanej działki sąsiedniej może to w przyszłości powodować ograniczenia w zabudowie i konieczność zachowania większych odległości od granicy działki. Rozwiązaniem ma być zwiększenie minimalnej odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych od granicy działki do 6 metrów.
Większe odległości i lepsze nasłonecznienie
Balkony mają zapewniać prywatność.
- Pojawia się coraz więcej budynków z dużą liczbą balkonów, które umieszczone są na jednej płycie balkonowej, a oddzielone są np. ażurowymi niskimi ściankami, oraz takich, które są bardzo blisko siebie. Podobnie jest z loggiami - diagnozuje resort.
Zgodnie z nowymi wytycznymi balkony na odrębnej płycie balkonowej będą musiały dzielić minimum 4 metry, a w przypadku mniejszej odległości lub balkonów na jednej płycie, konieczne będzie stosowanie przegród o odpowiedniej grubości i wysokości.
Będzie też walka z mieszkaniami z tzw. mikrokawalerkami. Zdarzają się przypadki, w których lokale użytkowe są sprzedawane jako np. lokale inwestycyjne i wykorzystywane jak mieszkania.
Po zmianie minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowym budynku będzie musiała wynosić 25 m2 (tyle, ile minimalna powierzchnia mieszkania). Mniejsze lokale użytkowe będą mogły być lokalizowane na poziomie parteru budynku, z bezpośrednim dostępem z ulicy. W przypadku potrzeby wydzielenia lokali o mniejszej powierzchni np. na innych kondygnacjach, będzie można skorzystać z odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych (wniosek organu administracji budowlanej do ministra).
Większe wymogi, wyższe ceny?
Mieszkania będą musiały też spełniać wyższe standardy nasłonecznienia. Jak zapewnia resort trwają też prace nad uszczegółowieniem kwestii wyglądu plac zabaw, jego powierzchni i wyposażenia. Zapowiedziano również walkę z wszechogarniającą "betonozą". Rozwiązaniem ma być konieczność zapewniania na placach i skwerach publicznych co najmniej 20 proc. terenu biologicznie czynnego.
Będą też zmiany w prawie budowlanym, które mają poprawić warunki akustyczne poprzez wymóg przeprowadzania badania poziomu hałasu przed oddaniem budynku do użytku. Zgodnie z planowanymi zmianami przepisów o planowaniu do powierzchni kondygnacji nie będą wliczane powierzchnie balkonów, logii i tarasów, a powierzchnia zabudowy ma być liczona po obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych.
Ekspert: Rozwiązanie dotyczące balkonów niepotrzebne
- Nie znam szczegółowych zapisów zmiany w warunkach technicznych, ale wszystko wskazuje na to, że nowe regulacje zwiększą koszt ceny m2 przez możliwość mniejszej zabudowy na danym terenie. Warunki nasłonecznienia prawdopodobnie sprawią, że będzie mniej mniejszych mieszkań, a więcej mieszkań dużych dwustronnych. Będzie mniej powierzchni mieszkalnej na danym terenie. Generalnie są to czynniki, które na pewno nie zmniejszą kosztu budowy i wprowadzą mniej małych mieszkań do oferty. Rozwiązania dotyczące balkonów mogą doprowadzić wręcz do tego, że nie będą budowane w niektórych segmentach budynku. Moim zdaniem jest to niepotrzebny przepis, jeśli już, to lepiej wprowadzić skuteczne przegrody, a nie minimum odległościowe - komentuje dla Interii Tomasz Narkun, inwestor i analityk rynku nieruchomości.
- Jestem ciekaw jak minimum powierzchniowe lokali użytkowych wpłynie na rynek wakacyjnych condohoteli, gdzie często budowane były pokoje wypoczynkowe do 20m2 i w takie produkty inwestowano. Po zmianie przepisów minimalna powierzchnia będzie wynosić 25 m2. Trzeba przepisy skonstruować dokładnie, aby nie uderzyły w budowę hoteli. Na plus kwestia placu zabaw oraz powierzchnia biologicznie czynna np. na rynkach głównych, aby nie powstawała "betonoza". Historia pokazuje, że wszelkie niepotrzebne regulacje prowadziły na rozgrzanych rynkach do wzrostu cen, ciekawe jak będzie tym razem - dodaje ekspert.
Monika Krześniak-Sajewicz
