Użytkowanie wieczyste. Przedsiębiorcy przejmą grunty

Cena nieruchomości nabywanej przez użytkownika wieczystego będzie ustalana jako co najmniej dwudziestokrotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste - wynika z opublikowanego projektu ustawy. Nowe przepisy mają pozwolić przedsiębiorcom stać się właścicielami gruntów, które mają w użytkowaniu wieczystym.

W poniedziałek na RCL opublikowano projekt noweli ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, którego autorem jest resort rozwoju i technologii. Nowe przepisy mają pomóc przedsiębiorcom stać się właścicielami gruntów, które mają w użytkowaniu wieczystym.

Jak wynika z projektu, w przypadku przedsiębiorców zastosowany będzie mechanizm odpłatności analogiczny do ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

"Zgodnie z proponowanymi regulacjami cena nieruchomości nabywanej przez użytkownika wieczystego w drodze umowy cywilnoprawnej, będzie ustalana jako co najmniej dwudziestokrotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Dla zapewnienia aktualnej wartości gruntu, na której oparta będzie jego cena przewidziano możliwość sporządzenia wyceny" - poinformowano w ocenie skutków regulacji (OSR).

Jak wyjaśniono, w zależności od obowiązującej stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, określonej stosownie do wskazanego w umowie celu (0,3 proc., 1 proc., 2 proc., 3 proc. lub wyższa), użytkownik zapłaci za własność gruntu odpowiednio równowartość 6 proc., 20 proc., 40 proc., 60 proc. lub więcej wartości rynkowej gruntu, ale nie więcej niż ta wartość.

Zgodnie z nowymi przepisami w przypadku jednorazowej płatności, cena gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa wyniesie 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. W przypadku płatności ratalnej to będzie 25 opłat rocznych. Samorządy będą mogły przyjąć tę samą zasadę lub negocjować cenę z nabywcą. "Cena gruntu zbywanego przez jednostkę samorządu terytorialnego nie będzie mogła również przekroczyć rynkowej wartości gruntu" - podkreślono.

"Dla zapewnienia zgodności tej zasady z regułami udzielania pomocy publicznej korzyść przedsiębiorcy obejmujące różnicę pomiędzy wartością rynkową gruntu i ustaloną ceną, będzie mogła zostać rozliczona w ramach limitu pomocy de minimis. W przypadku, gdy różnica ta przekroczy dostępny limit pomocy de minimis przedsiębiorca będzie zobowiązany do uiszczenia dopłaty" - dodano.

Projekt przewiduje, że cena gruntu jak i dopłata - na wniosek nabywcy - będą mogły być rozłożone na raty. Oprocentowanie rat będzie oparte o stopę referencyjną. Od lipca 2008 r. podstawę do obliczenia stopy referencyjnej stanowi publikowana przez KE tzw. stopę bazową. Stopę referencyjną, w zależności od zastosowania, ustala się poprzez dodanie do podanej stopy bazowej odpowiedniej marży określonej w komunikacie Komisji.

"Oparte o jednakowe założenie zasady nabywania praw własności do gruntów publicznych użytkowanych wieczyście zapewnią spójny system regulacji prawnych umożliwiający ewolucyjne, stopniowe wygaszanie praw użytkowania wieczystego. Natomiast w wymiarze społecznym uzyskanie prawa własności do gruntu wzmocni poczucie stabilizacji prawnej obywateli użytkujących i gospodarujących na gruntach dotychczas publicznych, bowiem wyeliminuje czasowy charakter prawa. Jednocześnie ograniczy obciążenie ekonomiczne w postaci obowiązku ponoszenia przez kilkadziesiąt lat opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, a także wyeliminuje obawy o zaskakujące podwyżki opłat rocznych" - wskazano w OSR ustawy.

Projekt przewiduje jednak jeden wyjątek od generalnej zasady odpłatności za grunt nabywany przez użytkowania wieczystego. Chodzi o określoną grupę użytkowników wieczystych, którym przyznano wiele lat temu roszczenie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, czyli osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub pod zabudowę garażami oraz nieruchomości rolnych.

"Z uwagi na priorytet ochrony praw nabytych przyznanych ustawą z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości projekt przewiduje w tej ustawie pozostawienie obowiązującej zasady zaliczania wartości prawa użytkowania wieczystego na poczet ceny nabycia nieruchomości, ale wprowadza jednocześnie termin na zgłoszenie roszczenia na tej zasadzie określony na dzień 31 grudnia 2025 r. Założonym efektem takiego rozwiązania jest definitywne zamknięcie okresu przejściowego, w którym będzie obowiązywała dotychczasowa zasada ustalania odpłatności za przekształcenie i w konsekwencji dalsze kompleksowe stosowanie w systemie prawnym nowej zasady odpłatności, będącej przedmiotem niniejszego projektu" - wyjaśniono.

Zgodnie z OSR aktualnie w Polsce jest ponad 405 tys. nieruchomości znajdujących się w użytkowaniu wieczystym. Użytkownik wieczysty będzie miał prawo zgłoszenia żądania zawarcia umowy nabycia prawa własności. Z roszczenia będzie można skorzystać co do zasady bez względu na sposób wykorzystywania gruntu. Spod roszczenia wyłączone będą grunty: niezabudowane, wykorzystywane na prowadzenie ogrodów działkowych, pozostające w użytkowaniu wieczystym portów i przystani morskich, oddane w użytkowanie wieczyste w okresie 10 lat poprzedzających zgłoszenie roszczenia, w odniesieniu do których użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązań określonych w umowie użytkowania wieczystego, w stosunku do których toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

Projekt wprowadzi także 10-letnią cezurę trwania umowy użytkowania wieczystego. Jak wyjaśniono, podyktowane jest to potrzebą zapewnienia stabilności stosunków prawnorzeczowych. "Publiczny właściciel gruntu, a w szczególności samorządy będą mieć w ten sposób zapewnioną możliwość podejmowania racjonalnych decyzji co do ustanawiania nowych praw użytkowania wieczystego, co jest niezwykle istotne z punktu widzenia zasad prawidłowej gospodarki. Brak takiego ograniczenia mógłby powodować ubieganie się o sprzedaż gruntu przez użytkowników wieczystych, którzy dotąd nie zrealizowali celu umowy" - wskazano w OSR projektu.

Projektowane przepisy przewidują, że roszczenie o zawarcie umowy zgłaszane będzie na wniosek użytkownika wieczystego. 

Zobacz także: