Widmo REIT-ów rozgrzewa emocje. Są obawy o rynek mieszkaniowy

Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Mówił pan podczas debaty mieszkaniowej na Europejskim Kongresie Gospodarczym w Katowicach, że jest zwolennikiem REIT-ów. Tymczasem, już teraz pojawia się bardzo dużo obaw, że mogą negatywnie wpłynąć na rynek, dyktować warunki, wywołać wzrost cen...

Grzegorz Tomaszewski, prezes PFR Nieruchomości: - Jestem zwolennikiem REIT zarówno dla rynku komercyjnego, jak i mieszkaniowego. Natomiast z obecnymi komentarzami dotyczącymi REIT jest trochę jak z yeti. Wszyscy słyszeli, a nikt nie widział. Poczekajmy na projekt ustawy. Potem analizujmy i wyciągajmy wnioski.

Ale jest pan zwolennikiem REIT, bo...?

- Przede wszystkim dlatego, że byłby to kolejny kapitał, który może ożywić gospodarkę, ale też budownictwo. Państwo nie ma budżetu z gumy, tym bardziej, że teraz ważna jest obronność i bezpieczeństwo kraju. Nie jesteśmy w stanie z publicznych pieniędzy zaspokoić potrzeb mieszkaniowych. A to byłyby pieniądze, które można by przeznaczyć na budownictwo mieszkaniowe.

Ale jakie budownictwo mieszkaniowe? O którym segmencie mówimy w tym wypadku?

- Gdybyśmy mieli dostępne REIT, to każdy mógłby kupić udział w funduszu inwestującym w mieszkania i żyć z dywidendy. A my jako PFR Nieruchomości te pieniądze moglibyśmy przeznaczyć na kolejne inwestycje mieszkaniowe, zwiększając podaż.

Czyli z pieniędzy pozyskanych przez REIT można byłoby rozszerzać segment PRS, więc dla ludzi ze średnimi i wyższymi zarobkami?

- Tak, to segment najmu rynkowego. Z tym, że my chcemy współpracować z samorządami, robić pierwotne nabory z miastami. Jeżeli podpisujemy taką umowę - zresztą nie tylko my jak PFR Nieruchomości, bo każdy inwestor może to zrobić - to nasi najemcy, którzy spełniają kryteria dochodowe, mogą korzystać z dopłat.

- Oczywiście, te dopłaty nie są dla wszystkich. Ktoś z dużymi zarobkami nie dostaje dopłat, trudno, żeby państwo finansowało osoby o wysokich zarobkach.

Z tego co pamiętam, te dopłaty do czynszu są możliwe nie tylko przy bardzo niskich zarobkach. Jakie to są obecnie progi dochodowe?

- To nie są nasze progi dochodowe, bo one są ustalane w ramach rozporządzeń. Przykładowo, singiel musi mieć dochód netto powyżej 8 tys. zł, żeby nie dostać dopłat. Poniżej tego progu może otrzymać dopłatę.

- Oczywiście im większa różnica, tym większa dopłata. W praktyce dopłata rządu 10 zł do metra powoduje, że opłaty eksploatacyjne są praktycznie za darmo. W skali roku to 6 tys. zł, które zostaje w portfelu.

Wracając do REIT, czy to właśnie kapitał to jest ten ogranicznik, jeśli chodzi o zwiększanie skali działalności przez PFR Nieruchomości? Czy kluczowe są inne bariery jak dobre grunty czy inne?

- REIT to przede wszystkim sposób pozyskiwania kapitału. Po drugie, to możliwość pozyskiwania kolejnych profitów dla nas, dla przyszłych emerytów, bo mogłyby w nie inwestować w fundusze PPK. Nie trzeba wówczas mieć pół miliona złotych, żeby stać się właścicielem mieszkania. Wystarczy odkładać 1 tys. zł i można czerpać zysk z rynku mieszkaniowego poprzez dywidendę.

- Z drugiej strony, inwestor, który korzysta z pieniędzy w REIT-ach, nie może ich tylko przeznaczać na podwajanie zysków. Konieczny jest obowiązek inwestowania w budownictwo mieszkaniowe, by nakręcać podaż.

Ale główna obawa krytyków tego rozwiązania jest taka, że fundusze wykupią mieszkania. Trzeba zadbać o to, żeby fundusze mogły tylko tworzyć podaż, czyli były przeznaczane na nowe inwestycje bez możliwości kupowania już wybudowanej inwestycji.

- Według mojej najlepszej wiedzy, choć nie wiem jak ma wglądać ustawa, to REIT nie będą służyły tylko temu, by dewelopować. Musi być pewien zasób stworzony, żeby pozyskać środki. Czyli nie można mieć przykładowo 10 działek, wypuścić je na rynek, sprzedać akcje, obligacje, czy certyfikaty, ale trzeba mieć zasób, który musi pracować. To nie jest dla deweloperów, to rozwiązanie dla bardziej dla ustabilizowanych inwestycji.

- Odnosząc się z kolei do obaw, że fundusze wykupią mieszkania, to po pierwsze, w Polsce mamy 22 tys. mieszkań w funduszach PRS, w tym w PFR Nieruchomości, a jednocześnie ponad 1,5 miliona mieszkań na wynajem znajdujących się w prywatnych rękach. Nawet gdyby udział funduszy zwiększył się dziesięciokrotnie, to miałyby 200 tys. mieszkań, więc wciąż nieporównywalnie mniej niż mają indywidualni posiadacze mieszkań na wynajem.

- Dodatkowo, my jako fundusz tworzymy podaż. Nie zabraliśmy mieszkań od dewelopera, sami pozyskujemy grunty, zlecamy projektowanie i budowę. Gdybyśmy tego nie zrobili, te mieszkania by nie powstały.

- Natomiast nawet jeśli nasza konkurencja odkupuje od dewelopera, to ten deweloper w dużej części nie wybudowałby tych mieszkań, bo nie miałby nabywców. Bo jest to kolejny etap inwestycji. W efekcie nawet jeśli jakiś fundusz kupuje od dewelopera, też wpływa na zwiększanie podaży.

- Oczywiście, trzeba mieć na uwadze, żeby nie było sytuacji jak np. w Berlinie, choć to bardzo jest specyficzny przykład. Tam problem polegał na tym, że w praktyce był jeden właściciel, monopolista, który miał 90 proc. zasobu mieszkaniowego.

- Przestrzegam przed takimi porównaniami, choć jak mówiłem, trzeba mieć z tyłu głowy ten przykład, jako ostrzeżenie do czego może doprowadzić skupienie dużej części rynku w jednych rękach, ale my jesteśmy w kompletnie innej sytuacji.

Czyli pana zdaniem mimo pewnych zastrzeżeń, REIT były by korzystne dla rynku jako całości?

- Gdybyśmy wdrożyli REIT 15 lat temu, bo mniej więcej tyle się o nich mówi, bylibyśmy na innym etapie rozwoju rynku mieszkaniowego.

Czyli idąc tym tokiem argumentacji, gdyby REIT funkcjonowały już wcześniej, to mniejsza byłaby grupa indywidualnych rentierów, którzy kupują mieszkania na wynajem, a większa funduszy?

- Moim zdaniem wpływ indywidualnych osób kupujących mieszkania na wynajem byłby mniejszy, choć nie jest to nic złego. Każdy ma prawo inwestować, jeśli ma na to środki.  Inwestorzy, którzy kupują mieszkania na wynajem prywatny, zazwyczaj kupują je za gotówkę.

- To są osoby, które mają nadmiar gotówki i chcą ją ulokować w mieszkaniach. W związku z tym, że rynek jest jeszcze nienasycony, to przynajmniej do niedawna była to korzystna lokata.

Na tym etapie prac na REIT - nie znamy projektu, jakie są pana rekomendacje, na co zwrócić uwagę przy konstruowaniu tych przepisów, żeby było więcej plusów niż minusów?

- Myślę, że przede wszystkim należy zadbać o to, aby pieniądze pozyskiwane w ten sposób były przeznaczane na tworzenie podaży. Czyli inwestor, który jest właścicielem REIT, powinien część zysków, oprócz płacenia dywidendy, przeznaczać na budowanie nowych mieszkań. Nie mógłby ich po prostu w całości skonsumować.

Niektórzy wskazują, że fundusze oparte na REIT w Polsce już są, tylko że to głównie fundusze zagraniczne? Rzeczywiście tak jest?

- Tak, to jest kolejna kwestia. Kiedy powstawała Unia Europejska, widzieliśmy, że można założyć firmę np. w Czechach, a prowadzić działalność w Polsce i fundusze REIT mogą działać w Polsce, będąc zarejestrowane w innym kraju. Niektóre z nich rzeczywiście tak działają.

- Pytanie, dlaczego czeski emeryt ma czerpać z tego korzyści, a polski nie? Potencjał naszego kraju jest duży, a aktywacja tego kapitału mogłaby przynieść korzyści inwestycyjne. Dlaczego to nie polski kapitał ma zarabiać w Pradze czy Berlinie, a odwrotnie, czyli niemiecki czy czeski w Polsce może?

Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz