Wyższy podatek od zysku z najmu? Eksperci oceniają, ministerstwo zabiera głos

Serwis Money.pl podał, że minister finansów Andrzej Domański ma rozważać podniesienie ryczałtu za najem nieruchomości. Z jednej strony miałoby to zwiększyć skłonność do inwestowania na rynku kapitałowym, a z drugiej zmniejszyć skalę lokowania w mieszkania, co w ostatnim czasie przybierało bardzo dużą skalę. Po południu Ministerstwo Finansów zaprzeczyło tym informacjom. Jednak zdaniem ekspertów taka zmiana byłaby uzasadniona, bo dziś preferencyjne stawki sprzyjają lokowaniu wysokich sum w nieruchomości mieszkaniowe. 

- Faktycznie obecne stawki opodatkowania przychodów z najmu są stosunkowo niskie, bo jest to 8,5 proc. dla dochodów do 100 tys. zł, a powyżej tego progu zaledwie 12,5 proc. Przy czym warto zaznaczyć, że mówimy o podatku od przychodów, a nie dochodów, bo w ramach Polskiego Ładu wprowadzono ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako jedyną formę opodatkowania najmu przez osoby fizyczne i zlikwidowano możliwość amortyzacji i odliczania kosztów. Jednak z drugiej strony, próg 100 tys. dla pierwszej stawki ustawiony jest wysoko. W obliczu sytuacji na rynku mieszkaniowym nie widzę uzasadnienia dla preferencyjnego opodatkowania akurat przychodów czerpanych z nieruchomości - mówi Interii Małgorzata Samborska doradca podatkowy i partner w Grant Thornton. 

Jak podkreśla, zwłaszcza, że opodatkowanie dochodów z pracy wynosi 12 proc. i w drugim progu 32 proc., a opodatkowanie innych dochodów pasywnych, takich jak zyski kapitałowe czy odsetki też jest wyższe, bo wynosi 19 proc. Co prawda przy zyskach kapitałowych stawka podatku dotyczy dochodów, nie przychodów jak przy najmie, ale jak pokazuje praktyka na rynku, wynajmujący przynajmniej część kosztów przerzucają na najemców.

Jak pisaliśmy, preferencje i możliwość zastosowania w gospodarstwie domowym, które ma w nieruchomościach duży majątek, niskiej, pierwszej stawki ryczałtu dotyczy każdego z małżonków osobno czyli każde osobno może skorzystać ze stawki 8,5 proc. do 100 tys. zł.

- Jednocześnie warto pamiętać, że w przypadku nieruchomości, ich wartość w czasie rośnie. Jeśli więc chcemy zachęcić inwestorów, by inwestowali w inne formy, a nie w mieszkania, to podniesienie podatku od przychodów z najmu jest uzasadnione. Mieszkania są dobrem podstawowym i ich cena nie powinna zależeć od elementów spekulacyjnych, a obecne przy tak niskim opodatkowaniu są opłacalną i wygodną alternatywą wobec innych form inwestowania. Uważam, że system podatkowy powinien tworzyć bodźce i stymulować zachowania, które są pożądane ekonomicznie i społecznie. Sytuacja, którą mamy obecnie, przy wzroście cen mieszkań, niskich stawkach podatkowych dla tej grupy aktywów, powoduje, że faktycznie mieszkania są bardzo atrakcyjną formą lokowania kapitału i to jest niedobre dla gospodarki, a ma też negatywne skutki dla tych, dla których jest to dobro podstawowe, czyli potrzebują go do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Natomiast sama zmiana stawek podatku przychodów z najmu nie wystarczy, żeby obecny negatywny trend zatrzymać - dodaje Małgorzata Samborska.

Dlatego jej zdaniem, warto rozważyć szerszą zmianę opodatkowania dochodów z nieruchomości. - Być może trzeba zaostrzyć warunki zwolnienia z podatku dochodu ze sprzedaży mieszkań, jeśli to następuje po 5 latach od kupna, lub pieniądze są wydatkowane w ciągu 3 lat na cele mieszkaniowe, bo widać, że rynek wykorzystuje obecne zasady w działalności flipperskiej i spekulacyjnej. Jeżeli można zakupione mieszkania trzymać 5 lat, w tym czasie jego ceny rosną, a po tym okresie już nie ma opodatkowania dochodu z tej transakcji, nie ma podatku katastralnego, to trudno szukać lepszej długoterminowej lokaty.

- Ceny mieszkań tylko w 2023 r. wzrosły w niektórych miastach o ponad 20 proc. Żadna lokata czy obligacje nie przyniosą takiego zysku. To tłumaczy, skąd w Polsce tak wiele pustostanów - argumentuje ekspertka podatkowa.

- Taka zmiana, czyli podniesienie podatku od najmu, jest konieczna dla wsparcia rynku kapitałowego. Jeśli wyrównujemy pole gry, to jednak należałoby przywrócić możliwość rozliczania na zasadach ogólnych dla osób prywatnych, z uwzględnieniem inflacji. Należałoby także doprowadzić do wzmocnienia ochrony praw inwestorów przed nieuczciwymi najemcami. Z drugiej strony należałoby także zlikwidować udogodnienie w PIT, niwelujące podatek w przypadku sprzedaży lokalu powyżej 5 lat od jego nabycia. Jeśli chcemy wyrównać pole gry z długoterminowym inwestowaniem w akcje, to taka ulga nie może pozostać bez zmian. Ulga mówiąca o reinwestycji środków ze sprzedaży w przypadku nabycia nieruchomości na własne cele (ale przy realnej tego kontroli, a nie tak jak to jest teraz) powinna pozostać - komentował dzisiejsze doniesienia Jan Dziekoński, analityk mieszkaniowy, założyciel FLTR. 

Również według Hanny Milewskiej-Wilk, specjalistki ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, nieruchomości mieszkaniowe, przychody z ich wynajmu i sprzedaży, są opodatkowane bardzo preferencyjnie w porównaniu do rynku kapitałowego.

 - Miało to uzasadnienie w ramach szerszej polityki mieszkaniowej, żeby nie podnosić kosztów użytkowników. Teraz przechodzimy do traktowania mieszkań jako inwestycji i indywidualne osoby mają dużo korzystniejsze warunki niż firmy/ fundusze. Tylko dlaczego w takim razie zlikwidowano zasady ogólne do wyboru przy opodatkowaniu najmu, zniesiono amortyzację mieszkaniówki? - pyta retorycznie.

Jej zdaniem jeśli takie zmiany byłyby jednak planowane, to najpierw trzeba byłoby uporządkować zasady wystawiania faktur, również przez osoby fizyczne, żeby wyjaśnić sprawy VAT i zobaczyć, ile tam jest faktycznie mieszkań, a ile innych nieruchomości, a potem można rozważać podwyżki, być może uwzględniając koszty. Chodzi o to, żeby przy zmianach część wynajmujących nie uciekła w szarą strefę.

Pojawia się też pytanie, czy wyższy podatek nie zostałby przerzucony na najemców? Obecnie to mało prawdopodobne, bo jak pisała Interia już ostatnio kilkukrotnie, obecnie jest dużo mieszkań wystawionych na wynajem i czekających na chętnych.

Eksperci rynku mieszkaniowego zwracają jednak uwagę, że podniesienie podatku może wpłynąć na zmniejszenie tej podaży.

- Wzrost stopy opodatkowania nie musi wprost wpłynąć na wyższe koszty najemców. Obecnie rynek najmu przechodzi korektę właśnie z powodu podwyższonej podaży, która jeszcze przez 2-3 lata będzie rosła. Co więcej zmiana nie dotyczy wszystkich wynajmujących - osoby rozliczające się w ramach działalności gospodarczej, czy też fundusze PRS są już opodatkowane standardowymi podatkami PIT/CIT - mówi Dziekoński. Jednak są opinie, że może tak się stać jeśli zmieni się sytuacja rynkowa.

- Podwyżka może być przerzucalna na najemcę przy obecnej ustawie lokatorskiej i jej ograniczonym egzekwowaniu. Wystarczy lepsza - z punktu widzenia właścicieli mieszkań na wynajem - koniunktura rynkowa. Istnieje też ryzyko, że wyższy podatek wpłynie na zmniejszenie liczby nowych mieszkań pod wynajem trafiających na komercyjny rynek, o ile tej zmiany nie skompensują np. REIT-y oraz tzw. PRS-y. Rynek najmu jest cykliczny. Jeżeli ofert ubędzie, bo część inwestorów wyjdzie z rynku, to za jakiś czas znów może się pojawić większy popyt. I wtedy łatwiej będzie przerzucać podatek. Przy zmianie ryczałtu z 8,5 proc. np. do 13,5 proc. to nie byłyby ogromne kwot, ale odczuwalne - uważa Andrzej Prajsnar, analityk RynekPierwotny.pl.

Monika Krześniak-Sajewicz