Cytat Śpiewaka ze mnie: "Drodzy smarkacze, którzy wymyślacie starszym ludziom od dziadersów. To nie jest tak, że dziadersi są wam cokolwiek winni. Tak działa system. System, którego jesteście zwolennikami".
Komentarz Śpiewaka: "W ten sposób Gwiazdowski próbuje wyśmiać realny problem społeczny, jakim jest brak dostępnych mieszkań, wysokie ceny i słaba jakość oferty deweloperskiej. Problem podnoszony przez 20 i 30-latków przedstawia jako fanaberie rozpuszczonej i roszczeniowej młodzieży".
Smarkacze kontra dziadersi. Spór pokoleniowy i systemowy
Mój komentarz: "Smarkacze" jest odpowiedzią na "dziadersa" czy "pijanego wujka z wąsami". Nie ja zacząłem.
Komentarz Śpiewaka: "W rzeczywistości Polacy żyją w przeludnieniu. Młodzi ludzie żyją często z rodzicami. Większość nie ma zdolności kredytowej. Tymczasem marże deweloperów należą do najwyższych w Europie i rosły znacznie szybciej niż na zachodzie".
Mój komentarz: To prawda. Po pierwsze Polacy żyją w przeludnieniu często z rodzicami. Doskonale to rozumiem, bo też tak żyłem. Mało tego - przez wiele lat w mieszkaniu bez łazienki, ciepłej wody, z kuchnią węglową i wspólną toaletą na korytarzu dla wszystkich mieszkańców. Ale jest tak także za sprawą generała Jaruzelskiego i stanu wojennego. W Polsce mieliśmy wówczas jako jedyni w Europie drugi baby boom po II wojnie światowej. Dzieci wówczas urodzone osiągnęły właśnie wiek, w którym potrzebują własnego mieszkania. I wszyscy to wiedzą - zagraniczni inwestorzy, banki, deweloperzy i "dziadersi", którzy coś zarobili i spłodzili dwoje dzieci i zamiast kupować obligacje Amber Gold, Get Back, poliso-lokaty - na co namawiają przedstawiciele rynków finansowych - kupują mieszkania dla swoich dzieci. Prawie 1,8 mln tych mieszkań stoi puste, bo głosujecie za ochroną lokatorów i ludzie się boją je wynajmować. Podaż jest więc mniejsza za sprawą bojowników o sprawiedliwość społeczną - jak Śpiewak. Po drugie, większość z was nie ma zdolności kredytowej. Nie macie jej, bo zdolność się mierzy od dochodów netto, a nie brutto. Jak wam rząd zabiera 50% zarobków, to zdolność kredytową macie mniejszą. Ale jakoś nie jesteście zainteresowani likwidacją podatku dochodowego i składek od wynagrodzeń i ciągle głosujecie na tych, którzy tak właśnie was opodatkowują.
Demografia, pieniądz i spekulacje. Co napędza rynek?
Komentarz Śpiewaka: "Wyż demograficzny z przełomu lat 70. i 80. był efektem powojennego boomu urodzeń. Po II wojnie światowej zaczęło się rodzić bardzo wiele dzieci, które od drugiej połowy lat 70. zaczęły zakładać własne rodziny i to właśnie one stworzyły kolejne pokolenie tak zwanego wyżu demograficznego już na początku XX wieku".
Mój komentarz: TFR to wskaźnik ile dzieci rodzi jedna kobieta, a nie ile dzieci się rodzi w ogóle. Gdyby dzieci urodzone w czasie pierwszego wyżu po drugiej wojnie miały po jednym dziecku, a nie po dwa, popyt na mieszkania byłby dziś wśród nich dwa razy mniejszy.
Cytat ze mnie: "Po pękniętej bańce dotcomów na początku XX wieku, potem po pękniętej bańce kredytów subprime’owych, a potem po pandemii, tych pieniędzy nadrukowanych pojawiło się za dużo, zaczęto szukać bezpiecznych dla nich przystani".
Komentarz Śpiewaka: "System Fiat Money, o którym on wspomina, funkcjonuje we wszystkich krajach rozwiniętych, a mimo to nie wszędzie obserwujemy taką patologię na rynku nieruchomości jak w Polsce".
Mój komentarz: To też prawda. Tylko że w tych innych krajach mają giełdy, na których w pierwszej kolejności lokowane są wydrukowane pieniądze "fiat". No i w tych krajach nie mieli po drugiej wojnie drugiego wyżu demograficznego, a wręcz przeciwnie - dzietność tam spadła do poziomu 1 znacznie wcześniej niż u nas - więc popyt na mieszkania mają tam mniejszy. I z tego powodu te wydrukowane pieniądze skierowane zostały nie na tamte rynki, tylko właśnie na nasz.
Komentarz Śpiewaka: "Między połową 2022 roku a 2023 rokiem ceny mieszkań w Polsce wzrosły o blisko 10%, co było najszybszym tempem w całej Unii Europejskiej. Między 2023 rokiem a połową 2024 roku ceny w Polsce wzrosły kolejne 18%, podczas gdy w wielu krajach zachodnich nadal malały".
Mój komentarz: Pełna zgoda. Wytłumaczyłem wyżej dlaczego. Mówiłem zresztą o tym i pisałem dużo wcześniej. Pan Jan nie słuchał i nie czytał. Było wśród tych, którzy w 2017 roku jeszcze nie widzieli zagrożenia nadchodzącą inflacją, za ostrzeganie przed którą zostałem uznany za ekonomicznego nieuka.
Polityka mieszkaniowa, państwo i samorządy. Kto naprawdę zawinił?
Cytat ze mnie: "Tu nie mamy winy państwa, tu sami sobie jesteśmy winni. Za szybko się rozwijaliśmy i za dobrze u nas jest. Dlatego ceny nieruchomości wzrosły. No wzrosły, bo wzrosnąć musiały".
Komentarz Śpiewaka: "Argumentem Gwiazdowskiego jest to, że Polska się bogaciła w ostatnich latach szybko i w związku z tym ceny nieruchomości też musiały iść w górę, bo zwiększała się zamożność Polaków. Rzeczywiście Polska się bogaciła i szczególnie zaczęła się bogacić po wprowadzaniu nielubianych przez liberałów takich rzeczy jak minimalna stawka godzinowa, wzrost pensji minimalnej, 13. i 14. emerytura oraz 500 plus".
Mój Komentarz: Liberał taki jak ja w 2016 roku poparł 500+. Co prawda zastrzegłem, że widzę lepszą formę pomocy w postaci likwidacji podatku dochodowego i składek na ZUS, ale skoro rząd tego nie robi, to lepsze jest 500+ niż nic. Co do wynagrodzenia minimalnego pisałem w 2017, że nie ma problemu, bo PiS podążył za trendem rynkowym. Problem będzie, jak ten trend wyprzedzi. Co się stało w 2023. Pisałem też, że takie samo wynagrodzenie minimalne w dużych miastach i miasteczkach jest bezsensem. Mimo że w dużych miastach wzrosło, ich mieszkańcy nadal narzekają na drogie mieszkania, a w małych miastach narzekają mniej - także z powodu braku zróżnicowania wynagrodzenia minimalnego, za którym musiał podążyć wzrost mediany wynagrodzeń.
Fundusze, frankowicze i sprawiedliwość społeczna. Kto podsyca ogień?
Cytat ze mnie: "W 2020 roku szwedzki Heimstaten Bostat kupił 2500 mieszkań, tak od razu za półtora prawie miliarda złotych. Po Szwedach pojawili się Duńczycy. Duński Nordic Real Estate Partners za 500 milionów złotych kupił ponad 1000 mieszkań, których budowy jeszcze nie rozpoczęto. Na pniu na dzień dobry holenderski Vanerworm w 2020 roku wykupił całą la Pragę na radzie miejskiej, a w ubiegłym roku u mnie na dzielni na Siennickiej kupił cały budynek. Tam było chyba 119 mieszkań właśnie dlatego, że te fundusze mają pieniądze i patrzą, gdzie by zainwestować".
Komentarz Śpiewaka: "Owszem, fundusze inwestycyjne mogą w przyszłości stanowić zagrożenie dla polskiego rynku mieszkaniowego, ale to ryzyko jeszcze się nie urzeczywistniło. Fundusze nieruchomościowe działające w Polsce przede wszystkim w ramach najmu instytucjonalnego, PRS, czyli private rented sector, mają obecnie znikomy udział w całym rynku mieszkaniowym. Na koniec 2024 roku zasoby PRS wynosiły około 22 000 lokali, co odpowiada zaledwie 0,1% wszystkich mieszkań w kraju".
Mój komentarz: "Przede wszystkim" (na rynku PRS) nie znaczy wyłącznie. Ale to szczegół. Jak się te fundusze już pojawiły, a byście byli deweloperami, nie mieli problemów z płynnością, to nie ciągnęlibyście cen w górę, w oczekiwaniu, że "mogą w przyszłości" zwiększyć one swoje zaangażowanie? Ludzie są chciwi. Deweloperzy też.
Cytat ze mnie: "Jeżeli miasto sprzedaje tak drogo jakiś teren, no bo może, bo nie sprzedaje innych terenów, bo nie może, bo nieuregulowany stan prawny albo nie chce, bo jakby chciało sprzedać wszystkie na raz, to te ceny by spadły, a nie poszybowały w górę".
Komentarz Śpiewaka: "Tezą Gwiazdowskiego jest stwierdzenie, że samorządy nie wyprzedają swojego majątku deweloperom tanio i szybko. To oczywisty absurd. Samorządy nie mają ani obowiązku, ani racjonalnych powodów, by sprzedawać nieruchomości deweloperom za bezcen. Gwiazdowski chce - żeby sprzedawały".
Mój komentarz: Gwiazdowski tego nie chce. Ale jak gminy sprzedają drożej grunt, to droższa jest cena mieszkania wybudowanego na tym gruncie. Gminy mogą sobie same budować. Nie mam z tym problemu. Problem będę miał z: kontraktami, które gminy zawrą na takie budowy i z zasadami przydziału tych mieszkań, które gminy wybudują. Pamiętam jak wyglądał przydział mieszkań, gdy Polska była dziesiątą potęgą gospodarczą świata, a ja mieszkałem z rodzicami w mieszkaniu bez toalety.
Komentarz Śpiewaka: "Problemem nie jest niedobór gruntów. Najwięksi deweloperzy dysponują dziś ogromnymi bankami ziemi, które pozwalają im prowadzić inwestycje przez wiele, wiele kolejnych lat. Kilku największych deweloperów, działających na największych rynkach w Polsce, w największych miastach w Polsce, dysponuje ziemią, na której mogłoby powstać 100 000 mieszkań. Obecnie wielu z nich ogranicza liczbę nowych budów, aby nie zwiększać podaży i w ten sposób nie dopuścić do spadku cen".
Mój komentarz: Pierwsze zdanie to prawda. Ale dużo tej ziemi kupili w czasach boomu po idiotycznych cenach, więc trzymają je w zapasie. Bo to bilansowo lepiej wychodzi. Drugie zdanie to nie prawda. Rynek budowlany nie jest z gumki. Liczba firm mogących prowadzić budowy jest ograniczona.
Cytat ze mnie: "Na rynku mieszkaniowym konsekwencje mają również kredyty frankowe. Jako że frankowicze dostali prezent od państwa - bo sądy to też państwo - w postaci darmowych mieszkań, no to niektórzy co zrobili? No właśnie, zaciągnęli nowe kredyty i pokupowali nowe mieszkania".
Komentarz Śpiewaka: "Gwiazdowski przedstawia frankowiczów jak jakichś malwersantów i spekulantów. Jeśli chodzi o kredyty frankowe, które były oszustwem ze strony banków, co zostało już wielokrotnie potwierdzone przez liczne sądy w całej Europie i Polsce, to Gwiazdowski nie przedstawia w tej sprawie żadnych dowodów na to, że to frankowicze zaczęli teraz skupować mieszkania po wygranych sprawach sądowych".
Mój komentarz: W słynnej sprawie państwa Dziubaków pojawiło się zdanie, że należy "przywrócić równowagę stron" ("redress the balance"). Ale równowaga nie została przywrócona tylko odwrócona. Sądy cywilne, z sędziami, którzy wcześniej nie wiedzieli, że kursy walutowe są zmienne i nie czytali dokładnie umów, które sami podpisywali, nagle stali się wybitnymi specjalistami, by oceniać te umowy i wprowadzić "sankcję" kredytu darmowego! Sankcję w sprawach cywilnych! Co zrobiły banki? Podniosły oprocentowanie innych kredytów oraz wysokość opłat i marż, by się odkuć. Dlaczego? Bo mogły! Dlaczego mogły? Bo tak działa zachwalany przez Śpiewaka i innych system pieniądza fiat. Wasze depozyty bankowe to dla banków pasywo! Zaciągnięty przez was kredyty to aktywo. Więc frankowicze mogli dostać kredyty, dzięki tym, którzy spłacają swoje kredyty. Ja wiem, że ten system jest absurdalny i pewnie dlatego Śpiewak go nie ogarnia. Nie tylko zresztą on.
Kto naprawdę dzieli społeczeństwo?
Przechodząc na koniec do rzeczywistych, najważniejszych powodów bańki na rynku nieruchomości, Śpiewak mówi tak (moje komentarze tym razem w kwadratowych nawiasach):
"Betonowe złoto i program dopłat do kredytu. Mieszkania są ulubioną inwestycją zamożnych Polaków [Prawda]. Czemu bogaci Polacy kochają betonowe złoto? Zyski z inwestycji w nieruchomości są bardzo nisko opodatkowane lub w ogóle nie są opodatkowane [Prawda - dlatego jestem za zmianą systemu podatkowego]. Opodatkowanie najmu jest jednym z najniższych w Unii Europejskiej [Prawda]. A zysk ze sprzedaży mieszkania, jeśli minęło 5 lat, jest nieopodatkowany [Zysk powinien być opodatkowany - tłumaczę to NSA i TK od wielu lat. Ale zysk - czyli przysporzenie, a nie przychód].
Podatek od nieruchomości jest podatkiem od jego wielkości, a nie od wartości nieruchomości [Przecież o tym mówiłem zanim zaczął mówić Śpiewak]. Coraz więcej mieszkań na rynku jest kupowana przez rentierów, szczególnie w warunkach wysokiego kosztu kredytu [Prawda. Ten koszt kredytu windują stopy procentowe NBP, będące rezultatem inflacji wywołanej w dużym stopniu przez NBP oraz odrabianiem strat na kredytach frankowych]. Wojna w Ukrainie sprawiła, że pojawił się w Polsce w krótkim czasie milion nowych lokatorów. Gwałtowny wzrost popytu na mieszkania i na najem sprawił, że rosły nieregulowane przez państwo ceny najmu i jednocześnie rosła stopa zwrotu z nieruchomościowych inwestycji [Prawda. Tylko jakby państwo "regulowało" ceny najmu, to by było lepiej? Moim zdaniem byłoby gorzej].
I na koniec uwaga: Bojownicy o sprawiedliwość społeczną zawsze mobilizują lud wokół siebie przeciwko komuś. Raz to jest burżuazja, raz Żydzi (w sumie też burżuazja), raz PiS (albo PO), raz Hutu (albo Tutsi), a raz deweloperzy i rentierzy.
Ale Pan Śpiewak postanowił budować swoje zaplecze na rozbudzaniu nienawiści do innych. Tych, którzy kupili mieszkania dla dwojga dzieci i ich nie wynajmują, bo się boją, że Śpiewak z innymi będzie bronił przed eksmisją lokatorów, którzy im te mieszkania dewastują, a czynszu nie płacą, chronieni przez przepisy prawa uchwalonego przez "demokratyczne państwo prawne urzeczywistniające zasady sprawiedliwości społecznej".
Robert Gwiazdowski
Autor wyraża swoje opinie i poglądy
Śródtytuły pochodzą od redakcji
