W skrócie
- Ponad 1,1 miliona Polaków deklaruje dochody z najmu, ale państwo nie zna rzeczywistej skali rynku ani struktury właścicieli. Nie wiadomo, ile osób wynajmuje więcej niż jedno mieszkanie.
- Obecne dane obejmują tylko podatników PIT-28, nie uwzględniają firm i funduszy mieszkaniowych.
- Eksperci apelują o stworzenie centralnej ewidencji lokali i rejestrowanie każdej umowy najmu.
- Więcej podobnych informacji znajdziesz na stronie głównej serwisu
MF opublikowało dane dotyczące podatników czerpiących przychód z najmu. Jak duża jest to grupa?
Hanna Milewska-Wilk, Instytut Rozwoju Miast i Regionów: - Po raz kolejny przybyło osób, które deklarują przychody z najmu i dzierżawy, bo z opublikowanych przez MF danych wynika, że w 2024 roku było to ponad 1140,6 tysiąca osób. To więcej o ponad 66 tysięcy podatników niż w 2023 roku, choć wzrost nie jest już tak znaczący jak w poprzednich latach. Podstawowa stawka podatkowa to 8,5 proc., ale ponad 52 tysiące podatników przekroczyło próg przychodów (100 tysięcy zł) i płaciło podatek w wysokości 12,5 proc. od przychodu.
- Od dwóch lat najem jest opodatkowany wyłącznie ryczałtem, nie można już odliczać kosztów, na przykład w ramach amortyzacji. Dane, jakie podaje MF o podatnikach wynajmujących mieszkania i inne nieruchomości, to jedyne rzeczywiste dane, ale dość ogólne.
Czy te liczby oddają obraz rynku najmu? Czy wiemy, jak duża grupa zarabia na wynajmie mieszkań i ile osób ma po 2-3 mieszkania i więcej?
- Nie. Te dane pokazują jedynie ogólny obraz ryku najmu. Obejmują przychody z najmu i dzierżawy, a więc bardzo różne sytuacje - od wynajmu mieszkań, przez garaże, po dzierżawę działki pod bilbord. Możemy się domyślać, że większość z tych 1,14 mln podatników wynajmuje mieszkania, ale nie mamy pewności. To są najbardziej wiarygodne dane, bo wynikają z deklaracji podatkowych, jednak nie pokazują struktury rynku. Nie wiemy natomiast, ile mieszkań ma jeden podatnik, ani ile umów zawarł.
- Z drugiej strony w tych statystykach nie ma przedsiębiorstw rozliczających się na CIT, które prowadzą najem instytucjonalny, na przykład funduszy PRS czy spółek z portfelem mieszkań. Widzimy tylko osoby fizyczne i jednoosobowych przedsiębiorców rozliczających PIT-28, czyli przez tzw. ryczałt.
Czy w tych danych jest najem krótkoterminowy?
- Pośrednio tak. Jeśli ktoś wydzierżawia mieszkanie firmie, która prowadzi najem na doby, w danych pojawia się przychód z dzierżawy, ale nie ma wyodrębnionej kategorii "najem krótkoterminowy". Najwięcej pytań rodzi się o to, czego w tych danych brakuje. Nie mamy informacji o liczbie mieszkań na wynajem, o liczbie umów najmu, o wysokości czynszów ani o najmie instytucjonalnym. W przypadku najmu okazjonalnego wiemy tylko, ilu podatników zgłosiło co najmniej jedną umowę, ale równie dobrze mogli zgłosić dziesięć. To są dane o podatnikach, nie o lokalach, więc obraz rynku pozostaje bardzo niepełny.
- Nie wiemy też, ile zawarto umów - czasem to mogą być nawet grunty w mieście, jeśli właściciel nie jest rolnikiem. Dlatego te dane bardziej pokazują trend niż faktyczny stan i kondycję rynku najmu w Polsce.
Czy to jedyne dane, czy może te brakujące informacje są gdzie indziej?
- Trzeba przyznać, że dane MF mówią nam najwięcej spośród innych publikowanych na ten temat, ale jeszcze więcej przemilczają. W Polsce w ogóle nie mamy statystyk dotyczących najmu - GUS nie prowadzi takich badań, nawet w ramach spisu powszechnego. Eurostat podaje, że około 4,3 proc. gospodarstw domowych w Polsce płaci czynsz rynkowy, ale te dane pochodzą z badań opinii publicznej, zleconych komercyjnie, a nie z oficjalnych rejestrów. Ministerstwo Finansów nie gromadzi informacji o czynszach, nawet w przypadku zgłaszanych umów najmu okazjonalnego. Narodowy Bank Polski opiera się na ankietach wśród pośredników i danych z ogłoszeń, bo nie ma innego źródła. W praktyce państwo polskie ma "zamknięte oczy" na rynek najmu.
- Dlatego dane podatkowe można traktować jako substytut statystyk - jedyne w miarę wiarygodne źródło, pokazujące rynek od strony finansowej. Ale pokazują one mniej, niż byśmy chcieli.
Czy w tym kontekście pełniejszy obraz rynku najmu dałaby zapowiedziana przez ministra Lewandowskiego Centralna Ewidencja Lokali (CEL)?
- Byłaby ogromnym krokiem naprzód, nie tylko w kontekście najmu, ale generalnie zasobu mieszkaniowego. Jednak niezależnie od tego, dobrze byłoby, aby Ministerstwo Finansów zaczęło lepiej gromadzić dane o rynku najmu albo wprowadziło obowiązek rejestrowania każdej umowy - nie tylko najmu okazjonalnego. Taki system pozwoliłby zobaczyć, jak rynek wygląda w rzeczywistości: ile osób wynajmuje mieszkania, jak są one skoncentrowane, czy większość właścicieli ma jeden lokal, czy istnieje duża grupa posiadająca kilka nieruchomości. To byłoby bardzo cenne narzędzie analityczne. Dałoby też wiedzę o realnych czynszach najmu.
- Patrząc szerzej, rynek najmu jest tylko częścią całego zasobu mieszkaniowego, więc centralna ewidencja lokali miałaby sens. W Polsce od lat jest uruchamiany Zintegrowany System Informacji o Nieruchomościach, który obejmuje ewidencję gruntów i budynków, ale nie mamy pełnej ewidencji lokali. Brakuje obowiązku zakładania ksiąg wieczystych, co utrudnia stworzenie kompletnej bazy. Gdybyśmy mieli cyfrową ewidencję lokali, zintegrowaną z wykazami podatku od nieruchomości, byłoby to ogromne ułatwienie - nie tylko dla rynku najmu, ale też dla gmin i państwa.
- Taka baza mogłaby umożliwić automatyczne zgłaszanie umów najmu dla konkretnych nieruchomości, w pełni cyfrowo, z wykorzystaniem podpisów elektronicznych. Dzięki temu gminy mogłyby analizować, które mieszkania są faktycznie zamieszkane, a które wykorzystywane np. do działalności gospodarczej. To byłoby narzędzie nie tylko dla statystyki, ale też dla polityki mieszkaniowej i planowania przestrzennego.
Czyli podsumowując, dziś nie wiemy nawet, ile osób wynajmuje mieszkania, ani ile osób mieszka w wynajętych mieszkaniach?
- Nie wiemy. Dane, jakie mamy, pokazują tylko fragment rynku i nie pozwalają ocenić jego faktycznej kondycji. Nie wiemy, ilu podatników się wymienia, czy to są ci sami właściciele co rok, czy zupełnie nowi. Nie mamy informacji o liczbie lokali, umów ani o realnych czynszach. Dlatego obowiązek rejestrowania umów w centralnej bazie byłby pomocny - pozwoliłby nie tylko uporządkować rynek, ale też stworzyć narzędzie do polityki mieszkaniowej opartej na danych, a nie na domysłach.
Rozmawiała Monika Krześniak-Sajewicz
