Budowa schronów w Polsce. Spółdzielnie będą musiały podnieść czynsz?

Pod koniec grudnia 2024 r. prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę o ochronie ludności i obronie cywilnej. Celem tej ustawy - jak tłumaczy Biuro Bezpieczeństwa Narodowego - jest przede wszystkim udoskonalenie (w obszarze nie związanym z wojskowością) zagadnień związanych z zapewnieniem warunków do przetrwania ludności. Ustawa uzupełnia i porządkuje działania mające na celu przygotowanie podmiotów ochrony ludności do reagowania w czasie pokoju, stanu wojennego i wojny.

Konsekwencją wejścia w życie tej ustawy będą nowe przepisy budowlane. Będą one obowiązywać od 2026 r. W myśl tych przepisów, nowe budynki użyteczności publicznej i mieszkalne będą musiały mieć piwnice i garaże przystosowane do tego, by mogła się w nich schronić ludność cywilna na wypadek zagrożenia.

Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej przewiduje powstanie trzech kategorii obiektów, w których można się będzie schronić w przypadku zagrożenia. Są to:

• schrony;
• ukrycia;
• miejsca doraźnego schronienia.

Ważną rolę w organizacji miejsc schronienia mają odegrać spółdzielnie. "DGP" przypomina, że zgodnie z ustawą o ochronie ludności i obronie cywilnej organy administracji będą decydować, w których budynkach mają powstać schrony, miejsca ukrycia czy miejsca doraźnego schronienia. 

Resort spraw wewnętrznych zapewnia, że przy wyznaczaniu budynków, w których mają powstać obiekty takie jak schrony, będzie uwzględniany interes właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. "DGP" przypomina też, że sama ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej ustawy przewiduje możliwość odwołania się od decyzji o uznaniu za budowlę ochronną (art. 88 ust. 7). Ale nie rozwiewa to obaw spółdzielców.

Radca prawny reprezentujący Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP prof. Piotr Pałka wskazuje w rozmowie z "DGP", że uzasadniony interes właściciela oraz zarządcy jest pojęciem nieostrym. 

"W ustawie wskazano, że jeżeli jest to uzasadnione koniecznością realizacji zadań ochrony ludności i obrony cywilnej, wójt (burmistrz, prezydent miasta) starosta lub wojewoda mogą uznać obiekt budowlany za budowlę ochronną. Tym samym cel ustawy w zestawieniu z interesem właściciela lub zarządcy może być przez organy interpretowany jako nadrzędny" - wyjaśnił prof. Pałka.

W praktyce oznacza to, że nawet jeśli spółdzielnia będzie powoływać się na swój interes i będzie odwoływać się od decyzji o uznaniu danego bloku mieszkalnego za budowlę ochronną, to władze i tak mogą uznać, że ważniejsze jest zapewnienie bezpieczeństwa ludności cywilnej. W efekcie w wyznaczonym budynku będzie musiał powstać schron.

"DGP" przypomina, że już na etapie prac nad projektem ustawy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP ostrzegał, że arbitralność decyzji o uznaniu obiektu za budowlę ochronną, w połączeniu z przyjętym sposobem finansowania tych inwestycji, spowoduje obciążenie mieszkańców budynków zarządzanych przez spółdzielnie i wspólnoty kosztami budowy, remontów i utrzymania schronów, ukryć czy miejsc doraźnego schronienia. 

"Konsekwencją tego będzie wzrost czynszów" - czytamy w "DGP".

W myśl ustawy samorządy przekazują dotacje na budowę czy przebudowę schronu czy ukrycia i organizację miejsca doraźnego schronienia w wysokości do 100 proc. kosztów inwestycji związanych z koniecznością zapewnienia funkcji ochronnej. Jeśli chodzi o remont i utrzymanie obiektów zbiorowej ochrony, to sprawa wygląda nieco inaczej: samorządy mogą, ale nie muszą przekazywać dotacji.

Spółdzielcy wskazywali podczas prac nad projektem ustawy, że zwrot "do 100 proc." kosztów inwestycji może oznaczać równie dobrze zaledwie 10 czy 20 proc. kosztów, jakie pokryje samorząd. Podkreślali, że spółdzielnie będą musiały wprowadzić podwyżki czynszów, by zrekompensować sobie resztę kosztów budowy schronów, ukryć i miejsc doraźnego schronienia.