Spis treści:
- Co to jest umowa dzierżawy działkowej?
- Prawna podstawa użytkowania wieczystego gruntów ROD
- Uprawnienia dzierżawcy działki ROD
- Ujawnienie prawa w księdze wieczystej
- Różnice między dzierżawą a własnością ziemi
- Co się stanie po wygaśnięciu dzierżawy?
- Wnioski dla przyszłych działkowców
Rodzinne Ogrody Działkowe (ROD) to dla wielu Polaków sposób na aktywny wypoczynek, uprawę warzyw i kontakt z naturą. Choć działki te nie są własnością indywidualnych użytkowników, to ustawodawca przyznaje im szereg praw wynikających z zawartej z Polskim Związkiem Działkowców (PZD) umowy dzierżawy.
Co dokładnie oznacza forma prawna "dzierżawy działkowej" - zwłaszcza gdy grunt jest oddany w użytkowanie wieczyste - i jakie uprawnienia ma działkowiec w świetle obowiązujących przepisów?
Co to jest umowa dzierżawy działkowej?
Umowa dzierżawy działkowej to szczególny rodzaj umowy zawieranej pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym (najczęściej PZD), a osobą fizyczną, zwanym działkowcem.
Na jej mocy działkowcowi oddaje się działkę na czas nieoznaczony, z prawem do użytkowania i pobierania z niej pożytków, czyli innymi słowy: plonów. Umowa musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności, a wysokość opłaty (czynszu) za dzierżawę określa statut stowarzyszenia oraz uchwała organu zarządzającego ogrodem.
Prawna podstawa użytkowania wieczystego gruntów ROD
Grunty, na których leżą rodzinne ogrody działkowe, zwykle stanowią własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Zgodnie z art. 2 pkt 5 ustawy o ROD, stowarzyszenie ogrodowe może uzyskać do nich prawo użytkowania wieczystego. Na skutek tej formy użytkowania to PZD, a nie poszczególni działkowcy, jest użytkownikiem wieczystym, dzięki czemu ogrody funkcjonują stabilnie przez dekady.
Uprawnienia dzierżawcy działki ROD
Dzierżawca działki w ROD ma prawo:
● zagospodarowania terenu - może wykonywać nasadzenia, budować altanę czy wstawiać elementy małej architektury, o ile nie naruszają one Regulaminu ROD;
● poboru plonów - wszystkie rośliny i owoce wyhodowane na gruncie są jego własnością;
● korzystania ze wspólnej infrastruktury - ścieżek, przyłączy wodnych, altan ogrodowych czy budynków gospodarczych, o ile zostały one udostępnione na mocy uchwały stowarzyszenia.
W zamian za powyższe prawa działkowiec zobowiązany jest do przestrzegania Regulaminu ROD - w tym standardów estetyki i zasad bezpieczeństwa. Dodatkowo musi on regularnie uiszczać opłaty związane z ogrodem, ale także na rzecz PZD.
Każdy działkowicz ma obowiązek utrzymania działki w należytym stanie, to znaczy dbać o nią i rosnącą na niej roślinność, dokonywać koniecznych napraw itp. W przeciwnym wypadku stowarzyszenie może wypowiedzieć umowę.
Ujawnienie prawa w księdze wieczystej
Choć dzierżawa działkowa nie jest wpisywana automatycznie do księgi wieczystej, działkowiec może (i często powinien) złożyć wniosek o ujawnienie tego prawa.
Wynika to z art. 28 ust. 4 ustawy o ROD - wpis zabezpiecza prawa dzierżawcy i ułatwia np. dochodzenie odszkodowania, gdy grunty mają być przeznaczone pod inwestycje publiczne.
Różnice między dzierżawą a własnością ziemi
W odróżnieniu od właściciela, dzierżawca nie może swobodnie zbywać działki. Przeniesienie prawa do niej wymaga zgody stowarzyszenia i spełnienia kryteriów określonych w ustawie o ROD.
Co więcej, działki w ROD na użytkowaniu wieczystym nie podlegają przekształceniu w prawo własności na rzecz działkowców, nawet po wykupie przez PZD gruntów od gminy czy Skarbu Państwa.
Co się stanie po wygaśnięciu dzierżawy?
Umowa dzierżawy działkowej jest zawarta na czas nieoznaczony, ale może zostać wypowiedziana zarówno przez stowarzyszenie (np. w razie uporczywego naruszania regulaminu), jak i przez działkowca.
W przypadku likwidacji ogrodu działkowego pod inwestycje publiczne przysługuje odszkodowanie za utracone prawa do działki oraz za wybudowane altany i inne obiekty.
Wnioski dla przyszłych działkowców
Dzierżawa działkowa z prawem użytkowania wieczystego pozwala cieszyć się ogrodem przez długie lata, dając realne uprawnienia do zagospodarowania terenu i uprawiania ziemi. Jednak korzystanie z działki wiąże się z przestrzeganiem regulaminów i terminowym opłacaniem czynszu. Warto zadbać o zabezpieczenie swoich praw i ujawnić umowę dzierżawy w księdze wieczystej, aby uniknąć ewentualnych problemów w przyszłości.
KO
