Po burzliwych zmianach, jakie rynek najmu przechodził w ostatnich dwóch-trzech latach, teraz mamy spokojny czas, a ostatnie dane są raczej pozytywne dla poszukujących mieszkania, bo czynsze przestały rosnąć, a nawet zaczęły lekko spadać.
Drugi kwartał 2023 roku przyniósł na rynku najmu stabilizację popytu na obniżonym w stosunku do poprzednich okresów poziomie i dalszy wzrost liczby ofert mieszkań do wynajęcia. W rezultacie na większości rynków objętych analizą zaobserwowano niewielkie spadki wysokości czynszów, dla przykładu w Łodzi spadły o 1,9 proc. czy w Warszawie o 0,7 proc. Niewielki wzrosty średniego czynszu najmu wystąpił w Katowicach - o 2,6 proc. - wynika z danych z najnowszego raportu AMRON.
Taką sytuację potwierdzają też dane z raportu publikowanego nieco wcześniej przez Expandera i Rentier, według którego stawki najmu w drugim kwartale spadły we wszystkich segmentach rynku. Najmocniej staniał najem średniej wielkości (-3,1 proc. kwartał do kwartału) i dużych mieszkań (-3 proc. kwartał do kwartału).
W przypadku dużych lokali spadek wyniósł 1 proc. kwartalnie. Jak zauważają analitycy pierwszym powodem jest nasycenie rynku mieszkaniami. Mniej więcej na początku roku został osiągnięty poziom równowagi pomiędzy popytem a podażą.
Powrót studentów na razie nie podbił cen
Z danych Otodom wynika, że nawet lipcowy wzrost aktywności na rynku związany z tym, że studenci zaczynają się rozglądać za lokum na nowy rok akademicki, nie wywołał istotnych wzrostów stawek czynszów. Liczba wyszukiwań w porównaniu do czerwca wzrosła o ponad jedną czwartą w Poznaniu, Lublinie, Krakowie i Białymstoku, a o ponad 20 proc. we Wrocławiu, Katowicach i Łodzi i Rzeszowie.
Jednocześnie w 13 miastach wojewódzkich w ujęciu miesięcznym widoczny wystąpił nieduży wzrost średniej ceny ofert (np. w Warszawie 1,5 proc., a w Krakowie, Poznaniu około 2 proc.). Delikatny spadek notują Katowice, Opole i Rzeszów.
- W tym roku spodziewany szczyt sezonu rynku najmu będzie spokojniejszy niż przed rokiem (z uwagi na zmniejszony popyt na mieszkania na wynajem zgłaszany przez uchodźców), ale wciąż gorętszy niż w 2021 roku - komentuje Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.
Bazą do porównana dla studentów będą jednak stawki, po jakich wynajęli mieszkania rok temu, a nie ceny z poprzedniego kwartału. W ujęciu rocznym czynsze są wyższe.
- W ostatnich miesiącach mamy stabilizację na rynku najmu, przybywa ofert, a ceny zmieniają się minimalnie. Natomiast dla studentów kluczowe jest to, jak się zmieniły stawki od ubiegłego roku. Ile płacili rok temu, a ile muszą zapłacić teraz i ta perspektywa już nie wygląda tak różowo, bo w ujęciu rocznym są spore wzrosty. Właściwie we wszystkich ośrodkach akademickich z wyjątkiem Gdańską stawki są wyższe niż rok temu, w niektórych wzrosty są duże, np. w Warszawie i Lublinie około 10 proc, a w Krakowie 7,5 proc. porównując rok do roku - mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.
Generalnie jednak w ostatnich kwartałach widoczna jest stabilizacja czynszów najmu i w efekcie rentowność najmu spada, po wzrostach przez cały 2022 rok. Wpływ na sytuację będzie miał także Kredyt 2 proc., który spowoduje, że część osób, które mogą się na niego załapać, a obecnie wynajmują mieszkanie, będzie chciała skorzystać z dopłat do rat i kupić własne "M".
Kredyt 2 proc. wywróci rynek najmu?
- Trudno oszacować, jaka część wnioskujących o kredyt na 2 proc. to obecni najemcy, lecz z pewnością w długim terminie część mieszkań może powrócić na rynek najmu. Warto jednak pamiętać, że wnioski mogą być rozproszone terytorialne, zatem nie należy oczekiwać fali nowych ogłoszeń mieszkań na wynajem, która wywoła spektakularne zmiany na poziomie konkretnego miasta - szczególnie w zakresie czynszów najmu w dużych miastach - komentuje Klimaszewska.
- Nie przemawiają za tym również czynniki ekonomiczne i chociaż według danych GUS inflacja kontynuuje trend spadkowy, notując poziom 10,8 proc. w lipcu, to przekłada się to na wolniejszy, ale wciąż wzrost cen - w tym również kosztów eksploatacyjnych mających wpływ na koszty utrzymania mieszkania, a zatem także na rentowność najmu. A żeby ją utrzymać na obecnym poziomie, wynajmujący będą musieli obciążyć najemców wyższymi rachunkami - dodaje.
Jak zaznacza Jarosław Sadowski, na razie jest dużo wniosków o kredyt 2 proc., ale umów niewiele, więc obecny wzrost liczby ogłoszeń jest raczej efektem sezonowym, niż skutkiem działania rządowego programu, bo na to jest za wcześnie.
- Przybywa ofert i wkrótce okaże się, czy zostaną one zagospodarowane przez studentów, czy nie. Może być to efekt sezonowy polegający na tym, że ci którzy zwykle wynajmują studentom, teraz wystawiają te oferty, ale jeśli zostanie ich dużo, to może być nawet przyczynek do spadków stawek - uważa analityk Expandera.
Na to nakładają się zmiany w podejściu młodych osób do formy własności mieszkania, w którym żyją.
- Posiadanie domu lub mieszkania na własność nie sprawia, że młode osoby czują się szczęśliwe. To, co jest dla nich ważne, to taka sytuacja mieszkaniowa, która pozwala na swobodne funkcjonowanie w miejscu zamieszkania, daje poczucie sprawczości, niezależności i możliwość aktywnego kształtowania swojego otoczenia - podkreśla Ewa Jarczewska-Gerc, psycholożka z SWPS.
Monika Krześniak-Sajewicz
