O rynku najmu nie wiadomo prawe nic, bo nie ma nawet podstawowych danych. Nie wiemy ile jest umów, jaka jest koncentracja najmu, a obie strony nie wiedzą, jakie są ich prawa i obowiązki - to główne refleksje, jakie padały niemal z ust wszystkich uczestników pierwszego zorganizowanego w Sejmie spotkania, które ma zdiagnozować największe problemy rynku najmu i niedostosowanie prawa do tego, co się dzieje w rzeczywistości. Do tego dochodzi brak podstawowej wiedzy, jakie są prawa i obowiązki obu stron, czyli najemcy i wynajmującego.
- Dostajemy mnóstwo pytań o legalność różnych sytuacji. Dotyczy to chociażby kaucji: co jest jej zatrzymaniem zgodnym z prawem, a co jest już nadużyciem. Byłoby idealnie, gdyby pojawił się przejrzysty mechanizm, na przykład rachunki powiernicze, który uregulowałby kwestię kaucji. Mamy też drobniejsze, ale realne problemy, jak choćby to, kto płaci "za karaluchy" i inne tego typu przypadki - mówił Kamil Trepka, socjolog zajmujący się polityką mieszkaniową, na posiedzeniu specjalnego zespołu powołanego z inicjatywy Adriana Zandberga, szefa partii Razem.
Zobacz również:
Z jednej strony przedstawiciele właścicieli mieszkań skarżą się, że są bezradni w sytuacji, gdy trafi się nierzetelny najemca, który przestaje płacić czynsz lub niszczy mieszkanie i nie chce opuścić lokalu. Z drugiej strony są nierzetelni wynajmujący, nadużywający swojej pozycji i np. nie oddający kaucji.
Umowa najmu okazjonalnego, która jest wskazywana jako bezpieczna dla właścicieli mieszkań, nie tylko nie rozwiązuje problemów, ale wręcz je mnoży.
- Najem okazjonalny jest najbardziej skomplikowaną procedurą najmu, a stworzoną specjalnie dla osób prywatnych wynajmujących swoje mieszkania. Nawet najem instytucjonalny nie jest tak skomplikowany i nie wymaga dotrzymania tylu terminów, co okazjonalny - tłumaczyła Hanna Milewska Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
Jako najbardziej dotkliwy z punktu widzenia najemców jest wskazywany brak możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy najmu okazjonalnego zawartej na czas określony. - W praktyce nie da się z niej wyjść, chyba że zgodzi się wynajmujący. A przecież większość osób widzi mieszkanie tylko przez 15 minut, a potem odkrywa wady, czasem bardzo poważne. W standardowej umowie najmu są przewidziane mechanizmy wyjścia, w najmie okazjonalnym nie - jedyny argument to "znajdź kogoś kto wynajmie to mieszkanie" - mówił Trepka.
Brak danych i brak wiedzy stron: rynek najmu w informacyjnej próżni
Problematyczne jest to, że rynek najmu prywatnego rośnie, ale ludzie nie wiedzą, jakie prawa i obowiązki mają obydwie strony i kto za co płaci.
- Mamy ogromną nieświadomość i najemców, i właścicieli, kto za co odpowiada. Począwszy od kwestii mediów: niedopłaty i nadpłaty. Nadpłata za media nie jest zyskiem właściciela i w większości przypadków należy się najemcy. Wciąż jest też ogromna niejasność co do tego, kto odpowiada za co: od karaluchów, przez wymianę żarówek, po naprawy zmywarek. Kodeks cywilny niby to reguluje, ale w praktyce jest to bardzo niejasne - mówił z kolei Jan Dziekoński, szef działu analiz RynekPierwotny.
Jego zdaniem warto się zastanowić, czy nie trzeba tego jakoś doprecyzować.
- Niekoniecznie regulować, nie chodzi o przeregulowanie, ale np. można stworzyć wzory umowy ramowej. To wszystko jest elementem zmniejszania asymetrii informacyjnej, a to z kolei zmniejsza ryzyko po obu stronach - wyjaśniał Dziekoński.
Przedstawiciele stowarzyszeń broniących praw lokatorów wskazują, że są dwie duże dziedziny, które wymagają pilnej regulacji. Pierwsza to dzikie eksmisje.
- Organy ścigania umarzają postępowania nawet tam, gdzie ewidentnie dochodzi do naruszenia miru domowego. Widać też katastrofalną niewiedzę policji i prokuratury w tym zakresie. Zjawisko nasiliło się po wprowadzeniu moratorium na eksmisje w czasie pandemii COVID, a wielu właścicieli zaczęło korzystać z takich metod zamiast z drogi prawnej - zauważyła przedstawicielka komitetu.
Druga duża grupa problemów dotyczy najmu na czas określony. W umowach pojawiają się bardzo często klauzule abuzywne. Przykładem jest obowiązek znalezienia innej osoby "na zamianę" w sytuacji gdyby najemca chciał wypowiedzieć umowę wcześniej.
Kradzież kaucji to kolejny nagminny problem, jaki wymieniają przedstawiciele najemców. Praktycznie każdy najemca na rynku prywatnym się z tym spotkał. Wynajmujący obciążają lokatorów za normalne zużycie mieszkania, co nie jest zgodne z prawem. Oczywiście można wystąpić do sądu o zwrot kaucji, ale wiele osób nie wie, jakie mają w tej sprawie prawa.
Zobacz również:
Komornik Robert Damski z Krajowej Rady Komorniczej protestuje przeciw określeniu "dzikie eksmisje", bo to są po prostu samowolki.
- Ja się temu sprzeciwiam, dlatego że eksmisja, czyli zgodnie z artykułem 1046 Kodeksu postępowania cywilnego opróżnienie lokalu z osób i rzeczy, może być wykonywana tylko i wyłącznie przez komornika sądowego, na podstawie wyroku sądu. A wszystko inne to nie jest żadna eksmisja, to jest samowolka. Nazywajmy rzeczy po imieniu, żebyśmy nie próbowali w jakikolwiek sposób, chociażby na zasadzie skojarzeń, takich dzikich działań kojarzyć z komornikami sądowymi. Dlatego bardzo proszę, żebyśmy nazywali rzeczy po imieniu: jeżeli ktoś bez tytułu prawnego wyrzuca osoby z domu czy z mieszkania, to jest po prostu samowolka - podkreślał Damski.
I wskazywał też na iluzoryczność bezpieczeństwa, jakie ma dawać forma najmu okazjonalnego.
- Ta formuła była wyrazem braku zaufania stron. W związku z tym ktoś pomyślał, że jeżeli włożymy tam oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, czyli prawo powrotu do nieruchomości, którą się wskazuje w oświadczeniu, to wszystko będzie załatwione. Jako komornik sądowy mówię państwu: nie - nie będzie. I mówię to z doświadczenia. Wcale nie mówimy tu o sytuacjach, w których ktoś kombinował. Tylko być może ten lokal, który został wskazany, przestał istnieć, albo właściciel przestał być jego właścicielem. I ja takiej eksmisji w tym momencie nie wykonam. Co więcej, sąd również nie wyda takiego orzeczenia - tłumaczył.
Jego zdaniem trzeba zacząć wykorzystywać te instrumenty, które już mamy - chociażby wprowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości Krajowy Rejestr Zadłużonych, czyli w skrócie KRZ. Na przykład w Berlinie jest tak, że osoba wpisana do tamtejszego odpowiednika KRZ mieszkania tam nie wynajmie - najpierw musi spłacić swoje zadłużenia.
Najem okazjonalny pod ostrzałem. Procedura skomplikowana, a ochrona iluzoryczna
Jak podkreślał Damski, w tym obszarze w praktyce w Polsce mamy tzw. papierową sprawiedliwość i immunitet egzekucyjny.
- Papierowa sprawiedliwość jest wtedy, kiedy wyrok zapada i wszyscy są zadowoleni, bo mówią: "sprawiedliwości stało się zadość", a ja jako komornik zastanawiam się, czy aby na pewno, bo to jest dopiero pierwszy krok. Wyobraźcie sobie państwo, że dzisiaj w Polsce wystarczy zarabiać minimalne wynagrodzenie, żeby komornik, jeżeli nie są to alimenty, nie mógł pobrać nawet złotówki - mówi Damski.
O tym pisała niedawno Interia, bo rodzi to ogromny problem z niepłaceniem czynszów przez osoby, które na coraz większą skalę wykorzystują do tego właśnie te przepisy. Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej jest jednak przeciw zmianie dopuszczającej, by z jakiejś części dochodów, np. do 25 proc., długi były windykowane, mimo że płaca minimalna znacznie wzrosła w ostatnich latach, a ochrona prawna przed windykacją długów jest dużo większa dla osób w sile wieku niż dla emerytów.
Zobacz również:
O ile rynek mieszkaniowy staje się w ostatnich miesiącach coraz bardziej transparentny - pod kątem informacji o cenach ofertowych i cenach transakcyjnych - to w przypadku najmu nie ma informacji o faktycznych kosztach.
- Przede wszystkim też brakuje czegoś, co się nazywa lustrem czynszowym. Trzeba się zastanowić, jak doprowadzić do tego, co dało uwolnienie Rejestru Cen Nieruchomości. W ciągu tygodnia zarówno Kowalski, jak i profesjonalista uzyskał potężne narzędzie dające wiedze o sytuacji i cenach. Tak samo potrzebne jest lustro czynszowe, informacja, po ile faktycznie są wynajmowane mieszkania, jakie umowy najmu są zawierane - mówił Jan Dziekoński.
Eksmisje, kaucje i weryfikacje: największe spory i możliwe rozwiązania
Także jego zdaniem najem okazjonalny jako typ umowy, która ma być bezpieczniejsza od standardowej, się nie sprawdza.
- Najem okazjonalny to jest pewna nakładka, która teoretycznie miała dać bezpieczeństwo właścicielowi mieszkania, powierzającego lokatorowi coś, co jest warte pół miliona złotych lub więcej, tak by w razie zaprzestania płacenia nierzetelnego najemcę usunąć z lokalu. Teoretycznie zabezpiecza się, zawierając umowę najmu okazjonalnego. To nie jest do końca prawda, najemca może się uchylić od eksmisji. Większość właścicieli jest rzetelna, tak jak większość najemców, ale zdarzają się "zgniłe jabłka". I tu powstaje pytanie, jak oddzielić jedno od drugiego, tak aby grupa rzetelnych nie ponosiła skutków działań małej grupki nieuczciwych - zauważył.
- Czy można stworzyć coś w rodzaju rankingu właścicieli? To redukuje ryzyko po stronie najemcy. I vice versa, czyli ranking najemców. Czy za najemcą może iść zła informacja, tak jak za dłużnikiem? Jest realny problem nieufności między najemcami a właścicielami. Nie tylko najemcy mają problemy, właściciele też. Profesjonalne firmy wynajmujące po tysiąc mieszkań często nie korzystają z najmu okazjonalnego, bo - jak np. w Niemczech - najemca musi pokazać kilka dokumentów: zaświadczenie o zatrudnieniu i inne. W przypadku najmu okazjonalnego jest koszt umowy notarialnej - przy każdym aneksie - to są realne pieniądze - dodawał Dziekoński.
W tej próżni prawnej działają już firmy, które weryfikują sytuację najemców.
- Generalnie wzorujemy się na rynkach zagranicznych, takich jak Wielka Brytania i Niemcy. I w ramach tej weryfikacji robimy trzy rzeczy. Po pierwsze sprawdzamy tożsamość najemcy, czyli czy nie posługuje się podrobionym dokumentem tożsamości. Następnie sprawdzamy historię płatniczą i kredytową, czy istnieje jakieś podwyższone ryzyko tego, że najemca będzie nieterminowo płacił, na podstawie danych z różnych rejestrów dłużników. I oprócz tego weryfikujemy wypłacalność najemcy, czy stać go na bezpieczne wynajęcie mieszkania bez narażania jego płynności finansowej - mówi Filip Dykas z Simpl.rent.
Przy czym zastrzega, że system jest stworzony tak, żeby przekazywać minimalną ilość danych, jaka jest potrzebna właścicielowi mieszkania do podjęcia świadomej decyzji, że po drugiej stronie umowy najmu jest faktycznie rzetelna osoba, ale jednocześnie nie przekazywać tych danych za dużo.
- Przeprowadziliśmy sporo badań z najemcami i wyszło, że najemcy co do zasady zdają sobie sprawę, że ktoś, kto powierza im nieruchomość wartą kilkaset tysięcy złotych - nieraz majątek życia - może mieć prawo wymagać podstawowych informacji o ich sytuacji finansowej. Natomiast oni też są nieufni, bo obawiają się, że trafią na nieuczciwego właściciela mieszkania, który może wykorzystać wiedzę o tym, że ktoś zarabia więcej, do podniesienia czynszu. Dla tej osoby większym problemem będzie przeprowadzka niż zaakceptowanie kilku stówek wyższego czynszu - mówi.
Dlatego wynikiem weryfikacji jest certyfikat najemcy, który daje odpowiedź zerojedynkowo: czy najemca przeszedł pozytywnie weryfikację tożsamości, czy istnieje podwyższone ryzyko nieterminowych płatności, bez podawania szczegółów.
Monika Krześniak-Sajewicz
