Mieliśmy najwyższy wzrost cen mieszkań w całej UE. Teraz jest mocne wyhamowanie, a w kilku miastach porządne spadki

Mamy kolejne sygnały zmiany na rynku mieszkaniowym jeśli chodzi o popyt i ceny. Na początku lipca opisywaliśmy, że przybywa sytuacji, w których sprzedający muszą schodzić ze swoich cen ofertowych, bo nie mogą znaleźć kupców. Takie wnioski płynęły między innymi z danych zametr.pl. Teraz potwierdza to też analizy szerszej części rynku.

"W czerwcu po raz pierwszy od maja 2023 r. odnotowaliśmy przewagę miast, w których ceny spadły. Spadki w stosunku do maja 2024 r. odnotowaliśmy w 10 z 17 badanych miast. Najmocniej spadły ceny w Toruniu, bo aż o 7,5 proc. Pozostałe miasta, w których sprzedający obniżyli ceny to Gdańsk (-3,1 proc.), Rzeszów (-3,1 proc.), Łódź (-2 proc.), Białystok (-2 proc.), Sosnowiec (-1,3 proc.), Szczecin (-1,2 proc.), Gdynia (-1 proc.), Poznań (-0,8 proc.) i Warszawa, w której spadek był jedynie symboliczny, bo o 0,1 proc." - wykazują w swoim raporcie analitycy Expandera i Reniter.pl.

Choć to dane o cenach ofertowych, a nie transakcyjnych, to jednak pokazują pewien trend, którego jeszcze niedawno nie było. "Obecnie mamy zdecydowane spowolnienie na rynku, więc kupujący często mają szansę wynegocjować cenę znacznie niższą niż ta podana w ogłoszeniu" - piszą analitycy. 

Ciekawe wyniki płyną z badania przeprowadzanego w biurach sprzedaży 12 deweloperów wykonanego przez dział analiz portalu Tabelaofert.pl oraz przy współpracy z REDNET 24.

Z lipcowego odczytu Indeksu Nastrojów Deweloperów wynika, że 13,6 proc. ankietowanych spodziewa się dalszego wzrostu cen na rynku nieruchomości, a 7,8 proc. spadku cen. Natomiast zdecydowana większość, bo  75,7 proc. - spodziewa się stabilizacji.

W tym miesiącu została również przeprowadzona ankieta wśród klientów salonów sprzedaży na dwunastu inwestycjach deweloperskich w największych miastach. Co przewidują kupujący?

Z pierwszego odczytu Wskaźnika Oczekiwań Klientów wynika, że blisko połowa spodziewa się, że ceny mniej więcej staną w miejscu.  Na to, że ceny spadną liczy 17 proc. ankietowanych, a 34 proc. ankietowanych prognozuje ich wzrost. Natomiast najliczniejsza grupa 48 proc. spodziewa się stabilizacji na obecnych poziomach.

Na rozwój sytuacji wpływ będzie miała ostateczna decyzja co do "Kredytu na start", który stoi pod znakiem zapytania, a nowa wersja wywołała chyba jeszcze większe kontrowersje niż pierwsza. Między innymi dlatego, że dla dużych rodzin zlikwidowano limity dochodowe. Do tego Ministerstwo Rozwoju i Technologii zwiększyło kwartalne limity liczby takich kredytów, które w założeniu miały być bezpiecznikami chroniącymi przed nadmiernym wzrostem popytu i cen.

To wszystko w sytuacji, gdy mamy za sobą najwyższy w UE wzrost cen mieszkań, do którego przyczynił się program poprzedniego rządu czyli tzw. kredyt 2 proc. (zamiast zakładanych przez ówczesny rząd 15 tys. kredytów udzielono grubo ponad 100 tys.). Wówczas sytuacja kompletnie wymknęła się spod kontroli.

W efekcie, ceny mieszkań w Polsce w I kw. 2024 r. były przeciętnie o 18 proc. wyższe niż przed rokiem i był to największy wzrost w UE. Oprócz nas, dwucyfrowy wzrost cen miała tylko Bułgaria (16 proc.). Średnia dla wszystkich krajów UE wyniosła zaledwie 1 proc.

Są obawy, żeby nowy program nie spowodował więcej szkód niż pożytku.

"Czynnikiem, który może przywrócić wzrost cen, jest program kredyt "Na Start". Co prawda planowane jest wprowadzenie różnego rodzaju ograniczeń - limitowana liczba wniosków w kwartale, limit dochodu, limit powierzchni mieszkania, limit kwoty kredytu objętej dopłatą, a być może również limit ceny kupowanego lokalu. Problem polega jednak na tym, że początkowo wiele osób spełniających podstawowe kryteria będzie wierzyło, że uda im się "zmieścić" w limitach. Wszyscy jednocześnie zaczną więc szukać mieszkania. Gdy sprzedający nagle zaczną odbierać po kilkanaście telefonów dziennie, z pewnością będą podnosić ceny" - piszą analitycy Expandera i Reniter.io.

I jak podkreślają zarówno eksperci z rynku jak i Ministerstwo Finansów, jest ryzyko, że wprowadzenie programu może przyspieszyć decyzje zakupowe nie tylko tych, którzy się złapią na dopłaty, ale także pozostałych, którzy będą chcieli zdążyć przed wzrostami cen. Rynkiem w dużym stopniu rządzi psychologia i tego efektu nie można pomijać.

Na razie losy wzbudzającego kontrowersje programu stoją pod znakiem zapytania. Niedawno marszałek Hołownia powtórzył, że jego ugrupowanie nie poprze tego programu, choć dodał, że jest to możliwe jeśli pojawią się formy realnego wsparcia budownictwa społecznego (a projekt ustawy zwiększający wydatki na budownictwo komunalne i społeczne jest już gotowy).

Trwa polityczny pong-pong i wzmożona krytyka programu przez Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej oraz Ministerstwo Klimatu i Środowiska.

- O kredycie na start będziemy jeszcze rozmawiać. Była wypowiedź marszałka Hołowni, który się mocno zdystansował wobec tego projektu, ale chcemy jeszcze raz wrócić do rozmowy. Musimy się upewnić, na ile te negatywne  "pre oceny" wynikają z pogłębionej znajomości jakiegoś rozwiązania. Ja wiem, że minister rozwoju technologii bardzo mocno przepracował ten projekt w stosunku do pierwotnego. Myślę, że potrzeba jeszcze rozmów u nas wewnątrz. Nie chcemy iść na zasadzie mamy projekt, idziemy i zobaczymy. Ten proces i na etapie rządowym i parlamentarnym musi być dobrze przygotowany - powiedział w programie "Graffiti" szef Komitetu Stałego Rady Ministrów Maciej Berek.

Jednocześnie opóźnia się uruchomienie bazy z cenami transakcyjnymi, a jego przepisy zostały wyłączone i mają się znaleźć w osobnym projekcie ustawy. Został wpisany do wykazu prac rządu i ma być przyjęty przez Radę Ministrów w IV kwartale 2024. Jednak biorąc pod uwagę, że baza ma zostać uruchomiona w ciągu 2 lat od uchwalenia przepisów to ten termin się mocno oddala.

Baza ma dostarczać aktualnych informacji statystycznych obrazujących sytuację na rynku mieszkaniowym, w tym informacji o liczbie i strukturze transakcji, cenach transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych oraz sytuacji demograficznej nabywców.

Monika Krześniak-Sajewicz