Nie tylko "Kredyt 2 proc." wpłynie na sytuację mieszkaniową. Jak zareagują ceny?
Maj przyniósł ożywienie w kredytach hipotecznych, bo Polacy powoli odzyskują zdolność kredytową, choć do stanu z czasu niskich stóp oczywiście jeszcze bardzo daleko. Drugie półrocze będzie lepsze od pierwszego, ale tylko częściowo za sprawą tzw. Kredytu 2 proc. Pomóc powinny oczekiwane zatrzymanie realnego spadku płac i poluzowane procedury oceny zdolności kredytowej.
W maju Polacy zaciągnęli blisko 11 tys. kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 4 mld zł. To poziom nie widziany od czerwca zeszłego roku. Skąd ten wzrost akcji kredytowej? Rośnie popyt i poprawia się zdolność kredytowa, do czego przyczyniła się zarówno liberalizacja wymagań nadzorczych w liczeniu zdolności kredytowej - zmniejszenie wymaganego poziomu bufora na stopę procentową, jak i nominalny wzrost wynagrodzeń.
Łącznie od początku roku banki udzieliły 43,4 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę 15 mld zł. - Dostępność już rośnie i będzie dalej rosnąć w drugim półroczu bieżącego roku. Powodów jest kilka, spadek WIBOR w oczekiwaniu na spadek stóp procentowych RPP na koniec roku, coraz niższa ujemna realna dynamika wynagrodzeń i zmiana zasad ustalania bufora na stopy procentowe w wyniku nowelizacji Rekomendacji S - mówi prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK.
Od lipca wchodzi w życie program, który ma pomóc w zaciągnięciu i spłacie kredytu na pierwsze mieszkanie poprzez tzw. Kredyt 2 proc. Przez 10 lat będą dopłaty do rat, a oprocentowanie stałe.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl przewiduje, że w drugiej części roku będzie około 30-35 tys. umów kredytowych więcej niż w pierwszym półroczu. Z czego jakieś 2/3 - 3/4 jako efekt wejścia w życie Bezpiecznego Kredytu 2 proc.
- Na pozostałą część wzrostu akcji kredytowej wpływ będzie miał niższy bufor dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem oraz możliwe spadki WIBOR-u w drugiej połowie roku. Poza tym wynagrodzenia prawdopodobnie zaczną realnie rosnąć - dodaje analityk. Obecnie płace nie nadążają za inflacją, dlatego wciąż mamy spadek realnych płac.
W poniedziałek Komisja Nadzoru Finansowego wydała nową rekomendację, która pozwala bankom na uwzględnianie dopłat do rat przy liczeniu dostępnej kwoty dla "Kredytu 2 proc." Poluzowała także zasady dotyczące buforów doliczanych do oprocentowania dla standardowych kredytów mieszkaniowych.
- Dostępność kredytu w programie BK2 proc. będzie lepsza o około 33 proc. niż obecnie (już po uwzględnieniu zmian w rekomendacji S), czyli jak rodzina może dzisiaj ze swoim dochodem około 12 tys. brutto łącznie otrzymać kredyt na 450 tys. zł, to 3 lipca korzystając z programu dopłat rządowych będzie mogła otrzymać kredyt na 600 tys. zł - ocenia Adam Czerniak, ekonomista i ekspert polityki mieszkaniowej z SGH.
Jednocześnie ostrożnie prognozuje realne efekty wprowadzenia rządowego programu dopłat do rat.
- Niestety bardzo ciężko określić co to oznacza dla wzrostu podaży kredytów. Zależy to bowiem od zdolności sektora bankowego do procesowania Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Im mniej banków będzie w ich udzielaniu uczestniczyć i im więcej problemów prawnych wyjdzie na jaw po drodze, tym mniej kredytów zostanie udzielonych. Uważam, że prognozy 40 tys. dodatkowych kredytów w tym roku za zbyt optymistyczne. Bardziej prawdopodobne są konserwatywne założenia na poziomie 10 tys. dodatkowych kredytów, ale niepewność jest bardzo duża - mówi Interii Adam Czerniak.
Jak na tę sytuację zareaguje rynek nieruchomości i ceny mieszkań? Najnowsze dane GUS z budownictwa mieszkaniowego nie wróżą dobrze na przyszłość, bo pokazały, że w okresie styczeń - maj 2023 r. deweloperzy oddali do użytkowania 51 tys. lokali (spadek 1,3 proc. rdr), ale uzyskali 60,2 tys. pozwoleń (spadek aż o 35 proc. i rozpoczęli budowę 39 tys. mieszkań (spadek o 30 proc.).
- Popyt na mieszkania pozostaje ograniczony, m.in. ze względu na wysoki poziom stóp procentowych w Polsce. Zapowiedziany przez rząd program tanich kredytów mieszkaniowych na pierwsze mieszkanie istotnie tej tendencji nie odwróci. Jest powiązany z szeregiem warunków, wykluczających dużą część potencjalnych zainteresowanych. Liczba mieszkań w budowie od połowy 2022 wyraźnie spada, ale nadal historycznie jest na relatywnie wysokim poziomie. Według naszych szacunków mieszkania już dostępne w ofercie mogą pokryć popyt nawet na rok naprzód. Wobec szybkiego wzrostu kosztów prac budowalnych w poprzednich miesiącach, słabszy popyt na mieszkania powinien nadal uwidaczniać się spadkiem liczby sprzedanych lokali, a nie spadkiem cen - oceniają ekonomiści ING Banku Śląskiego.
Monika Krześniak-Sajewicz
