O ile wzrosną ceny mieszkań? Są najnowsze prognozy analityków

Wyhamowanie spadku liczby transakcji (w ujęciu rocznym) w 1 kwartale 2023 sugeruje poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym. Po czterech kwartałach dwucyfrowych spadków, w 1 kwartale 23 liczba transakcji zmalała o 7 proc. r/r, a wobec 1 kw. 22 była o 32 proc. wyższa. Wzrosty widać głównie na rynku pierwotnym w największych miastach. Na rynku wtórnym zmiany są niewielkie - podają analitycy PKO BP w najnowszym raporcie.

Wskazują jednocześnie, że zapasy gotowych mieszkań w 1 kwartale 2023 r. zmalały zarówno w ujęciu rocznym o 6 proc. jak i wobec 4 kwartału 2022 (-11 proc.), co przy poprawie popytu i nadal ograniczonej podaży wspiera wysoki poziom cen. Wolumen projektów był zbliżony do 1 kwartału 2022, co jest efektem obserwowanego w ostatnich kwartałach silnego spadku liczby rozpoczynanych projektów.

1 lipca zostanie uruchomiony rządowy program wprowadzający dopłaty z budżetu państwa do rat kredytu na pierwsze mieszkanie (tzw. Bezpieczny kredyt 2 proc.). Natomiast 19 czerwca 2023 Komisja Nadzoru Finansowego znowelizowała Rekomendację S pozwalając na bardziej liberalne podejście do oceny zdolności kredytowej przez bank a to przełoży się na ich większą ich dostępność.

- W perspektywie roku (2 kw. 23-1 kw. 24) oczekujemy wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań (5-10 proc.) - prognozują analitycy PKO BP.  

W ich opinii przesłankami tendencji wzrostowych po stronie popytowej są: 

• powolna odbudowa popytu kredytowego odłożonego w okresie zaostrzonych regulacji ostrożnościowych; 
• spadek realnej wartości mieszkań i w konsekwencji zwiększenie ich dostępności cenowej poprzez poprawę relacji dochodów do cen mieszkań; 
• popyt generowany przez rządowy program Bezpieczny kredyt 2 proc. (w 2023 zapowiadany brak ograniczeń w dostępie do programu dla kwalifikujących się osób); 
• popyt inwestycyjny (doświadczenie wysokich stóp zwrotu z inwestycji w nieruchomości); 
• stopniowe ujawnianie się popytu migrantów z Ukrainy oraz rosnący popyt inwestorów zagranicznych. 

Jednocześnie po stronie podaży oddziałują: malejąca oferta mieszkań na rynku w sytuacji ograniczania od 1 kw. 22 liczby projektów rozpoczętych przez deweloperów; brak dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w największych miastach.

Autorzy raportu zwracają jednocześnie uwagę, że tendencje wzrostowe cen mieszkań będą hamowane przez: 

• wysokie stopy procentowe (z perspektywą pierwszych obniżek najwcześniej pod koniec 2023); 
• prawdopodobny powrót negatywnego trendu dostępności mieszkań - wzrost płac może być niższy niż cen mieszkań; 
• stabilizację stawek za wynajem osłabiającą motywację zakupu na wynajem; 
• większą elastyczność podaży niż w poprzednim cyklu.

Na rynku wynajmu wzrost stawek (patrząc rok do roku) zwolnił do jednocyfrowego, a w porównaniu do poprzedniego kwartału stawki nie zmieniły się lub lekko spadły. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy prawdopodobnie ustabilizował się, część z nich powróciła do kraju. Presja na rynek wynajmu osłabnie z powodu powrotu na rynek transakcyjny osób kwalifikujących się do Programu Bezpieczny kredyt 2 proc., a także tych, które zyskują zdolność kredytową w ślad za dalszym silnym wzrostem nominalnych dochodów i po złagodzeniu od lutego’23 wymogów przy ocenie zdolności na kredyt o stałym oprocentowaniu - tłumaczą analitycy.

krześ