Podatek katastralny. "Nie chodzi o to, by karać za posiadanie mieszkań"

• Nie chodzi o to, by wszystko budowało państwo. Chodzi o to, żeby państwo i samorządy tworzyły warunki do rozwoju segmentu najmu dostępnego cenowo, czyli takiego, gdzie czynsz jest przewidywalny.
• Skuteczna polityka mieszkaniowa nie może opierać się tylko na "kiju". Potrzebna jest też "marchewka" - czyli system zachęt dla tych, którzy inwestują odpowiedzialnie. Możliwe rozwiązania to np. ulgi podatkowe dla właścicieli wynajmujących długoterminowo po umiarkowanym czynszu czy Społecznych Agencjach Najmu.
• REIT-y to nie diabeł wcielony, ale też nie święty Graal rynku mieszkaniowego. To narzędzie - i jak każde narzędzie, może służyć różnym celom. Jeśli je wprowadzimy bez regulacji, bez limitów koncentracji, bez ochrony najemców - to nie będziemy mieć nowego źródła mieszkań, tylko nowy problem.

Monika Krześniak-Sajewicz, Interia: Problem mieszkaniowy stał się jednym z głównych tematów także w kampanii wyborczej, między innymi w kontekście podejścia do wprowadzenia podatku katastralnego dla osób posiadających kilka i więcej mieszkań. Czy pani zdaniem jakiś rodzaj podatku antyspekulacyjnego przekierował by oszczędności zamożnych osób z nieruchomości gdzie indziej i w ten sposób zwiększył dostępność mieszkań dla zwykłego Kowalskiego?

Aleksandra Krugły, Fundacja Habitat for Humanity Polska: - Każda dyskusja o podatku od nieruchomości powinna zaczynać się od pytania: co z tego będzie miała osoba, która dziś nie może sobie pozwolić na własne mieszkanie? Jeśli odpowiedź brzmi "nic" - to nie jest reforma, tylko fiskalny kamuflaż. Pytanie o to, czy podatek antyspekulacyjny mógłby przekierować oszczędności zamożniejszych osób z rynku nieruchomości na inne cele i w ten sposób zwiększyć dostępność mieszkań, jest dziś bardzo na czasie - nie tylko dzięki kampanii wyborczej. Zwłaszcza w sytuacji, w której rynek mieszkaniowy w dużych miastach coraz bardziej przypomina pole inwestycyjne, a nie przestrzeń do zaspokajania podstawowych potrzeb życiowych.

- Nie chodzi jednak o to, by kogoś karać za posiadanie mieszkań, tylko o to, by lepiej rozróżniać motywacje i skutki różnych strategii inwestycyjnych. Jeśli ktoś lokuje oszczędności w kilku mieszkaniach, które stoją puste albo są wynajmowane na bardzo krótki czas, to trudno nie uznać, że ma to wpływ na dostępność lokali dla innych.

- Dlatego coraz więcej miast i krajów - od Berlina, przez Vancouver, po Barcelonę - testuje narzędzia ograniczające nadmierną koncentrację nieruchomości w rękach nielicznych. To mogą być progresywne stawki podatku od kilku mieszkań w górę, opodatkowanie pustostanów czy też dodatkowe opłaty przy szybkiej odsprzedaży z zyskiem.

- W Polsce nie funkcjonuje obecnie systemowy podatek katastralny oparty na wartości rynkowej nieruchomości, ale sama debata wokół jego ewentualnego wprowadzenia - przynajmniej dla właścicieli wielu mieszkań - pokazuje, że temat sprawiedliwego opodatkowania kapitału ulokowanego w nieruchomościach staje się jednym z głównych wątków politycznych i społecznych. I słusznie, bo to pytanie nie tyle o wysokość podatków, co o kierunek, w jakim chcemy kształtować rynek - bardziej dostępny czy bardziej inwestycyjny.

- Ale skuteczna polityka mieszkaniowa nie może opierać się tylko na "kiju". Potrzebna jest też "marchewka" - czyli system zachęt dla tych, którzy inwestują odpowiedzialnie. Możliwe rozwiązania to np. ulgi podatkowe dla właścicieli wynajmujących długoterminowo po umiarkowanym czynszu, preferencje dla tych, którzy wydzierżawili lokale w przystępnej cenie do Społecznych Agencji Najmu (SAN) czy też programy gwarancji czynszu i remontów w zamian za oddanie pustostanu do użytku społecznego.

- W Polsce brakuje dziś takich mechanizmów, a przecież wielu właścicieli prywatnych mieszkań wcale nie chce spekulować, tylko po prostu szuka stabilnego, bezpiecznego modelu najmu. Z danych wynika, że aż 86 proc. właścicieli mieszkań na wynajem posiada tylko jeden lokal, co pokazuje, że rynek jest silnie rozproszony i zdominowany przez osoby fizyczne, które traktują najem raczej jako formę zabezpieczenia finansowego niż biznes spekulacyjny. Jeśli państwo stworzy im warunki - przejrzyste przepisy, umiarkowane zachęty, przewidywalność - to część tego kapitału można "odblokować" dla celów społecznych, bez przymusu.

- Podatek antyspekulacyjny może być więc jednym z narzędzi, ale musi iść w parze z zachętami. Tylko wtedy zmienimy strukturę rynku - nie przez konfrontację, ale przez przekierowanie energii inwestycyjnej w stronę rozwiązań, które służą także innym.

W debacie publicznej często słyszymy, że państwo nie jest w stanie samodzielnie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych obywateli, bo priorytety budżetowe są inne — jak obronność czy bezpieczeństwo. Ale moim zdaniem bezpieczeństwo mieszkaniowe to również element bezpieczeństwa państwa. Stabilne warunki mieszkaniowe przekładają się na stabilność społeczną i gospodarczą.

- Jeśli ludzie nie mają dostępu do stabilnego i przystępnego cenowo mieszkania, trudniej im pracować, leczyć się, posyłać dzieci do szkoły czy planować przyszłość. A to przekłada się na cały system - więcej osób wpada w ubóstwo, pogarsza się zdrowie publiczne, rosną napięcia społeczne.

- Dane są jednoznaczne: według Eurostatu w 2023 r. ponad 30 proc. mieszkańców Polski żyło w przeludnionych mieszkaniach - to ponad dwa razy więcej niż średnia w UE. Prawie 1/3 najemców o niskich dochodach wydaje na mieszkanie ponad 40 proc. pensji. Do tego ok. 12 proc. gospodarstw domowych doświadcza ubóstwa energetycznego - czyli nie stać ich na ogrzewanie lokalu do komfortowej i bezpiecznej dla zdrowia temperatury.

- To nie są jednostkowe przypadki, tylko systemowy problem. Dlatego wiele państw traktuje mieszkalnictwo jako element strategii bezpieczeństwa - tak samo jak transport, zdrowie czy energetykę. We Francji powstała strategia "Logement d’abord", która zakłada, że zapewnienie dachu nad głową jest pierwszym krokiem do wychodzenia z bezdomności i wykluczenia. W Finlandii mieszkanie to podstawa integracji społecznej - a nie nagroda na końcu drogi dla osób wychodzących z kryzysu bezdomności. W Austrii i Niemczech rozwija się segment mieszkań o umiarkowanym czynszu, wspierany przez samorządy i odporny na spekulację.

Mieszkalnictwo nie jest dodatkiem do rozwoju - jest jego fundamentem. Bez stabilnych warunków mieszkaniowych nie działa ani rynek pracy, ani system ochrony zdrowia, ani edukacja. Dlatego trzeba je traktować jak część podstawowej infrastruktury publicznej - nie mniej istotną niż drogi, szpitale czy sieć energetyczna.

Ostatnio dużo dyskutuje się o REIT, choć nie ma projektu ustawy, a nawet nie wiadomo czy taki projekt się pojawi. W mediach społecznościowych przeważają opinie, że niosą pewne niebezpieczeństwa, choć mają też zwolenników. Czy REIT faktycznie są ryzykowne dla rynku mieszkaniowego?

- REIT-y to nie diabeł wcielony, ale też nie święty Graal rynku mieszkaniowego. To narzędzie - i jak każde narzędzie, może służyć różnym celom. Jeśli je wprowadzimy bez regulacji, bez limitów koncentracji, bez ochrony najemców - to nie będziemy mieć nowego źródła mieszkań, tylko nowy problem.

- W krajach i miastach, które nie zareagowały w porę - tj. Berlin, Toronto, Dublin - fundusze hurtowo wykupywały mieszkania, wynajmowały je po zawyżonych stawkach i skutecznie wypychały z rynku osoby z przeciętnymi dochodami. Tamten błąd kosztuje do dziś.

- W Polsce temat REIT-ów pojawia się kilku lat regularnie - w 2018 r., ale projekt ustawy o FINNach (firmach inwestujących w najem nieruchomości) szybko trafił do szuflady, a wcześniej przeszedł bez analizy skutków dla rynku mieszkaniowego, bez szerszych konsultacji z gminami, bez refleksji nad tym, kto będzie beneficjentem a kto poniesie koszty. Na wiosnę 2024 r. temat powrócił i Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło wstępne założenia do ustawy o SINNach - spółkach inwestujących w najem nieruchomości. Jeśli dziś znowu wracamy do tego tematu - to nie może się to odbywać na zasadzie: "zobaczymy, co się stanie".

- W fundacji Habitat for Humanity Poland widzimy mieszkanie przede wszystkim i w pierwszej kolejności jako dobro pierwszej potrzeby, a nie instrument finansowy. Ale nie jesteśmy fantastami, mamy świadomość, że rynek mieszkaniowy nie znosi próżni - jeśli nie ustalimy reguł gry, zrobi to za nas kapitał. Dlatego REIT-y wymagają precyzyjnych warunków wejścia: z jasnym mandatem społecznym, realnymi obowiązkami i świadomością, że tu stawką nie jest tylko stopa zwrotu, ale prawo do życia w mieście.
Zanim więc damy REIT-om narzędzia, upewnijmy się, że sami jeszcze trzymamy w ręku plan.

Prezes PFR Nieruchomości przekonuje jednak, że REIT-y umożliwiłyby pozyskanie dodatkowego kapitału na budownictwo mieszkaniowe i zwiększyły podaż mieszkań w najmie instytucjonalnym...

- Tak, REIT-y rzeczywiście mogą ułatwić pozyskanie kapitału na inwestycje w sektorze najmu instytucjonalnego. Ale to tylko część obrazu - i niekoniecznie ta najważniejsza z punktu widzenia osób poszukujących mieszkania.

- W debacie o podaży mieszkań często mówi się o liczbach - ile powstaje, ile brakuje - ale rzadziej o tym, dla kogo te mieszkania są dostępne i na jakich warunkach. Bo podaż ilościowa nie rozwiązuje problemu, jeśli większość nowych lokali jest poza zasięgiem osób o przeciętnych dochodach. A tak właśnie wygląda obecnie rynek PRS - czyli najmu instytucjonalnego, w który miałyby inwestować REIT-y.

- W największych miastach, gdzie koncentrują się fundusze i gdzie rośnie zasób PRS, średnie stawki najmu sięgają 5-7 tys. zł miesięcznie za mieszkanie 2-3 pokojowe. To oznacza, że ten segment jest dostępny głównie dla osób o wyższych niż średnia dochodach - najczęściej singli lub par bez dzieci. Osoby o niższych dochodach, rodziny, seniorzy czy migranci są z tej oferty systemowo wykluczeni.

- REIT-y mogą zwiększyć liczbę mieszkań na wynajem - ale jeśli nie towarzyszy temu żaden komponent mieszkań osiągalnych cenowo, to nie rozwiązujemy problemu, tylko zmieniamy strukturę właścicielską. Pojawia się ryzyko pogłębienia segmentacji rynku: mieszkania premium w rękach funduszy, mieszkania niskiej jakości w zasobie prywatnym - i niemal zupełny brak czegoś pomiędzy...

- Warto też pamiętać, że REIT-y jako nabywcy instytucjonalni mają silniejszą pozycję negocjacyjną niż indywidualni kupujący. Fundusze mogą kupować hurtowo całe pakiety mieszkań od deweloperów, często jeszcze na etapie planowania - uzyskując preferencyjne ceny i wpływając na podaż dostępnej oferty na rynku pierwotnym. To może prowadzić do wypierania prywatnych nabywców - zwłaszcza młodych ludzi, którzy próbują kupić swoje pierwsze mieszkanie na kredyt.

- W dłuższej perspektywie taki mechanizm zwiększa koncentrację własności mieszkaniowej w rękach funduszy, zmniejsza udział właścicieli indywidualnych i ogranicza przestrzeń dla modeli mieszkalnictwa społecznego. A to nie tylko kwestia ekonomiczna - to też pytanie o długofalową strukturę rynku i o to, kto będzie miał realny wpływ na kształtowanie warunków zamieszkiwania w miastach.

- W Berlinie, Dublinie czy Toronto doświadczenia były podobne: fundusze inwestycyjne hurtowo skupowały mieszkania, uzyskiwały preferencyjne warunki u deweloperów i wypierały z rynku prywatnych nabywców. W efekcie ceny rosły, a dostępność dla mieszkańców spadała. W Kanadzie udział młodych gospodarstw domowych w zakupach mieszkań gwałtownie spadł, mimo że mieszkań w systemie przybywało.

- Dlatego sam napływ kapitału to za mało. Potrzebujemy jasnych reguł: obowiązku udziału REIT-ów w tworzeniu mieszkań dostępnych cenowo, limitów koncentracji zasobu, ochrony najemców oraz równoległego rozwoju alternatywnych form najmu - takich jak Społeczne Agencje Najmu czy budownictwo non-profit. W przeciwnym razie zamiast poprawić dostępność mieszkań, po prostu przeniesiemy ją na warunki korporacyjne. 

No, ale w ostatnich latach to nie fundusze, ale zamożne indywidualne osoby konkurowały ze zwykłym Kowalskim, kupując po kilka, czasem kilkanaście mieszkań za gotówkę...

- To prawda. W ostatnich latach główną konkurencją dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie były zamożne osoby prywatne, inwestujące gotówkowo w drugi, trzeci czy piąty lokal. Ale to nie oznacza, że fundusze instytucjonalne nie stanowią zagrożenia. W wielu krajach, w tym w USA, pojawiły się sytuacje, w których fundusze zaczęły hurtowo wykupywać całe osiedla domów jednorodzinnych - np. w Atlancie, Phoenix czy Dallas. Skutek? Ograniczenie dostępności mieszkań dla lokalnych nabywców i wzrost cen w segmencie, który wcześniej był relatywnie stabilny.

- Nie chodzi o straszenie, tylko o analizę ryzyk - bo wszystko zależy od tego, jak zostanie zaprojektowany system. REIT-y są z definicji nastawione na maksymalizację zysku i warto to uczciwie powiedzieć. Jeśli więc nie wprowadzimy ograniczeń - np. obowiązku inwestowania części portfela w mieszkania dostępne cenowo, limitów koncentracji zasobu czy regulacji czynszów - to bardzo łatwo może dojść do dalszego wypierania klasy średniej i osób o niższych dochodach z rynku.

- Przykłady miast takich jak Berlin, Barcelona czy Dublin pokazują, że pojawienie się dużych graczy instytucjonalnych bez odpowiednich zabezpieczeń prowadzi do dalszej destabilizacji rynku. W Berlinie doszło do gwałtownego wzrostu czynszów i masowych protestów mieszkańców. W Barcelonie fundusze kupujące całe kamienice wywołały napięcia społeczne i lokalne ruchy oporu. W Dublinie nowo budowane mieszkania trafiają niemal wyłącznie do PRS i to za stawki nieosiągalne dla wielu Irlandczyków.

- Dlatego to nie jest tylko kwestia liczby mieszkań w systemie, ale tego, dla kogo one są i kto realnie ma do nich dostęp. I właśnie ten aspekt powinien być punktem wyjścia dla każdej dyskusji o przyszłości polityki mieszkaniowej: nie "więcej mieszkań", tylko "więcej mieszkań osiągalnych".

Ok, ale przykład Berlina nie jest chyba dobry, bo tam rynek jest zdominowany przez fundusze, które mają chyba 70 proc. całego rynku mieszkaniowego, a u nas mają one w dużych miastach może około 1 proc. rynku najmu, a w całym mieszkaniowym nadal promile. Może właśnie warto stawiać na kilka filarów, pilnując by nie doszło do koncentracji i jakiegoś rodzaju oligopolu?

- Jednym z możliwych skutków działalności REIT-ów na rynku mieszkaniowym jest zjawisko gentryfikacji. Fundusze inwestują głównie tam, gdzie wartość mieszkań szybko rośnie: w dobrze skomunikowanych, atrakcyjnych dzielnicach dużych miast. Z ich perspektywy to racjonalne, ale dla mieszkańców może to oznaczać wypychanie - zwłaszcza osób, które mieszkają tam od lat, ale nie są w stanie konkurować z nowymi czynszami.

- To, co obserwujemy w takich miastach jak Berlin, Barcelona czy Dublin, to tzw. gentryfikacja lokatorska - czyli sytuacja, w której ludzie o przeciętnych dochodach stopniowo tracą dostęp do mieszkań w swoich własnych dzielnicach. I nawet jeśli udział funduszy na całym rynku nie jest duży, to lokalnie - tam, gdzie skupują po kilkadziesiąt czy kilkaset mieszkań - ich wpływ na ceny i dostępność jest bardzo realny.

- Warto też wspomnieć o innym, mniej oczywistym obszarze, w który wchodzą REIT-y - czyli o inwestycjach w domy opieki i tzw. mieszkania wspomagane, przeznaczone dla osób starszych, z niepełnosprawnościami czy w trudniejszej sytuacji życiowej. Ten segment nie jest duży, ale ma ogromne znaczenie społeczne. Szczególnie dziś, kiedy w całej Europie promuje się tzw. deinstytucjonalizację, czyli przechodzenie od dużych instytucji do wsparcia we własnym środowisku życia - jak najbliżej domu, sąsiadów, lokalnych usług.

- Tymczasem badania pokazują, że REIT-y często inwestują właśnie w duże, instytucjonalne obiekty, bo są bardziej przewidywalne i rentowne. I choć takie inwestycje mogą być potrzebne, to istnieje ryzyko, że będą działać wbrew kierunkowi zmian, który zakłada większą niezależność i życie we własnym mieszkaniu - z pomocą, ale bez konieczności przeprowadzki do placówki.

- Dlatego jeśli REIT-y mają być obecne w sektorze mieszkaniowym - a także w obszarze opieki - to powinny działać na jasnych zasadach: z myślą nie tylko o zwrocie z inwestycji, ale też o tym, jaki mają wpływ na lokalne społeczności. Bo mieszkanie to nie tylko aktywo finansowe - to też poczucie bezpieczeństwa, zakorzenienie, codzienne życie.

To co jest najbardziej potrzebne? Mieszkania na tani wynajem?  Czy to powinny być mieszkania komunalne, TBS,SIM czy inne formy?

- Najbardziej potrzebne są dziś mieszkania, na które naprawdę kogoś stać - czyli z czynszem, który nie pochłania połowy pensji. Czy to będą mieszkania komunalne, TBS-y/SIM-y czy inne formy - odważę się może kontrowersyjnie stwierdzić, że to w sumie drugorzędne. Najważniejsze, by tworzyć zasób, który nie podlega zasadom czystej gry rynkowej, tylko jest projektowany z myślą o dostępności.

- Rynek radzi sobie z mieszkaniami dla osób dobrze zarabiających - dla singla z umową B2B w centrum dużego miasta oferta się znajdzie. Ale brakuje mieszkań dla tych, którzy zarabiają przeciętnie, nie mają wkładu własnego, albo wychowują dzieci i nie chcą co roku zmieniać lokalu. W tym segmencie rynek zawodzi i dlatego potrzebne są formy publiczne i społeczne.

- Nie chodzi o to, by wszystko budowało państwo. Chodzi o to, żeby państwo i samorządy tworzyły warunki do rozwoju segmentu najmu dostępnego cenowo, czyli takiego, gdzie czynsz jest przewidywalny, długoterminowy i nie rośnie szybciej niż płace.

- Mieszkania komunalne są niezbędne jako forma wsparcia dla osób w najtrudniejszej sytuacji. Ale sam ten segment nie wystarczy. Dlatego tak ważne są TBS-y, SIM-y czy Społeczne Agencje Najmu, które mogą działać między rynkiem a pomocą społeczną - dając stabilny dach nad głową ludziom, którzy nie spełniają kryteriów pomocy, ale też nie stać ich na rynek komercyjny.

Potrzebujemy całego ekosystemu mieszkań o umiarkowanym czynszu - budowanych przez gminy, spółki społeczne, kooperatywy, a nawet prywatnych właścicieli współpracujących z samorządami. Dopóki ten segment nie zacznie działać na większą skalę, problemy z dostępem do mieszkań będą tylko narastać.

Rozmawiała Monika Krześniak Sajewicz