Po wcześniejszych perturbacjach związanych z przekładaniem przepisów z jednego projektu do drugiego, o czym Interia Biznes pisała wielokrotnie, Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy, na bazie której powstanie baza cen transakcyjnych mieszkań - Portal DOM.
Jak pisaliśmy kilka tygodni temu, na ostatniej prostej była do rozstrzygnięcia jedna wątpliwość zgłaszana przez Urząd Ochrony Danych Osobowych.
Projekt Portalu DOM trafi do parlamentu
Po decyzji rządu, projekt będzie wysłany do parlamentu i jeśli zostanie uchwalony, powstanie - choć nie szybko - dostępna, wygodna i bezpłatna wyszukiwarka średnich cen transakcyjnych mieszkań, według zadanych przez użytkownika cech nieruchomości, dla danego obszaru, w określonym czasie. Będzie się można zorientować, ile kosztuje mieszkanie z takimi cechami, jakich poszukujemy - filtrując dane m.in. po lokalizacji, rodzaju nieruchomości, powierzchni użytkowej, liczbie pokoi czy rynku (pierwotny/wtórny).
Dane będą prezentowane zbiorczo (np. średnia cena lub mediana), z zachowaniem prywatności stron transakcji. Statystyki będą generowane tylko przy minimum sześciu transakcjach spełniających kryteria z zapytania.
Z punktu widzenia zwykłego Kowalskiego pozwoli się to zorientować, ile kosztują mieszkania, które go interesują.
- Dziś trudno się zorientować, jakie są ceny transakcyjne mieszkań, bo możliwości pozyskania takich danych są niewielkie. Rejestr Cen Nieruchomości (RCN), choć istnieje, jest trudno dostępny dla przeciętnego obywatela. Korzystają z niego głównie rzeczoznawcy majątkowi, a za dostęp do danych trzeba płacić. Co prawda dane są udostępniane na cele naukowe, ale dla zwykłego Kowalskiego są praktycznie niedostępne - mówi Interii Biznes prof. Adam Czerniak, zastępca prezesa KZN i kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH.
Portal DOM i RCN mogą się uzupełniać
I dlatego, jak podkreśla, uruchomienie Portalu DOM będzie korzystne.
- Jego zaletą będzie nie tylko dostępność, ale też zakres danych - poza informacjami z aktów notarialnych, uwzględni również ceny z umów deweloperskich. To oznacza, że dane będą pojawiać się tam wcześniej niż w RCN, a użytkownik końcowy będzie mógł łatwo sprawdzić, za ile faktycznie sprzedawane są mieszkania w interesującej go lokalizacji. Trzeba jednak pamiętać, że dane w Portalu DOM będą agregowane - dostępne będą w formie uśrednionej z co najmniej sześciu transakcji. To oznacza, że nie będzie to narzędzie, które da pełną informację o wszystkich cenach nieruchomości we wszystkich lokalizacjach, bo w wielu miejscach - zwłaszcza w mniejszych miejscowościach i na terenach wiejskich - dane będą nadal trudno dostępne - dodaje Adam Czerniak.
O tym, że obecnie brak jest wiarygodnych i aktualnych danych, z których ludzie mogliby korzystać przy podejmowaniu decyzji o kupnie lub sprzedaży mieszkania, Interia pisała wielokrotnie. Dane publikowane przez NBP są kwartalne, mocno opóźnione, a często niemiarodajne.
- Poza kwestiami częściowego pokrycia rynku i zdarzających się sporych korekt, problem stanowi czas oczekiwania na publikację statystyk NBP, a także ich ograniczenie do największych miast. Z kolei na "GUS-owskie" roczne dane o cenach lokali mieszkalnych we wszystkich powiatach trzeba czekać do jesieni kolejnego roku - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Skąd tak długi czas oczekiwania na dane GUS? - Tutaj docieramy do tematów związanych z lokalnymi rejestrami cen nieruchomości (RCN). Otóż GUS zbiera dane transakcyjne właśnie z RCN-ów, a długi czas oczekiwania na statystyki publikowane przez Główny Urząd Statystyczny wynika m.in. z powolnego tempa uzupełniania danych w rejestrach prowadzonych przez starostów. Problemem "GUS-owskich" informacji z RCN-ów bywa też ich niekompletność. Przykładowo, Główny Urząd Statystyczny nadal podaje, że niekompletne mogą być informacje dla Szczecina za 2022 r. - tłumaczy Prajsnar.
Portal będzie budować UFG, który administruje Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym, ale dane będzie dostarczał też KAS.
Jednocześnie Polska 2050 podchwyciła pomysł podpowiedziany przez prof. Waldemara Izdebskiego, byłego Głównego Geodetę Kraju, zgodnie z którym dane z Rejestru Cen Nieruchomości mają być udostępniane nieodpłatnie, przekuła w projekt ustawy (potrzebna niewielka zmiana w przepisach) i złożyła ścieżką poselską w Sejmie. W ostatnich dniach zwłaszcza na Twitterze (portal X) pojawiły się opinie, że to konkurencyjny, alternatywny projekt wobec Portalu DOM.
Tymczasem rozmówcy Interii wskazują, że Portal DOM będzie użyteczny, choć głównie w dużych miastach i na rynku pierwotnym, więc raczej należy je traktować uzupełniająco. Wskazują na wady i zalety obu baz.
- Oba źródła są komplementarne. RCN też ma swoje wady, m.in. problemy z jakością danych i brakiem czytelności. Część starostw nie radzi sobie z weryfikacją tych danych i korygowaniem błędów. W RCN są dane dla konkretnej nieruchomości, ale są to dane surowe, nieprzetworzone, a zwykły Kowalski potrzebuje danych przynajmniej częściowo przetworzonych - mówi Adam Czerniak. Dodaje, że w związku z tym wymagają przynajmniej minimalnej wiedzy o rynku nieruchomości, np. świadomości tego, jak cena zmienia się w zależności od piętra, dostępności komórki lokatorskiej czy miejsca parkingowego, tego czy są wliczone, czy nie. Natomiast te dane na pewno są potrzebne zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. Z kolei Portal DOM będzie przetwarzał dane, co poprawi ich jakość i użyteczność, ale zostanie uruchomiony dopiero za około dwa lata. Tymczasem RCN już działa - jego częściowe uwolnienie może być łatwiejsze i szybsze. Docelowo idealnym rozwiązaniem byłaby integracja obu źródeł: Portal DOM mógłby przetwarzać także dane z otwartych RCN-ów, łącząc szybkość z jakością. To dałoby obywatelom realne narzędzie do oceny rynku, a państwu - solidną bazę do kształtowania polityki mieszkaniowej - podsumowuje Adam Czerniak.
Z kolei ekspert Rynekpierwotny.pl zwraca też uwagę, że kontrole NIK z poprzednich lat wykazały, że na poziomie starostw przekraczany bywa ustawowy termin wpisywania do RCN informacji napływających od notariuszy (30 dni zgodnie z art. 23 ust. 7 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne). - Dlatego w przeszłości pojawił się postulat, aby informacje o sprzedawanych nieruchomościach wpisywali sami notariusze. To ciekawa propozycja - idąca dalej niż samo usunięcie opłaty za dostęp do RCN-ów, które nie wpłynie na jakość i terminowość danych. Na plus lokalnych RCN-ów jako źródła informacji trzeba zaliczyć uwzględnienie nieruchomości gruntowych. W przypadku Portalu DOM działki mają nie być prezentowane - mówi Andrzej Prajsnar.
Problem z danymi w RCN
Jego zdaniem rodzi się pytanie, czy ogólnopolski serwis (taki jak proponowany Portal DOM) w dłuższej perspektywie nie powinien funkcjonować jako rozwiązanie agregujące dane z lepiej funkcjonujących w przyszłości lokalnych rejestrów cen nieruchomości i zapewniające prezentację statystyk w przystępnej dla konsumenta formie.
Co na to pilotujący ten projekt wiceminister finansów i rozwoju?
Tomasz Lewandowski w rozmowie z Interią tłumaczy, że dla zwykłego Kowalskiego RCN nie jest w praktyce funkcjonalnym rozwiązaniem. - Otrzymuje on w nim jedynie dostęp do ceny poszczególnych nieruchomości. W Portalu DOM będzie to dostęp do średniej ceny z danego (wybranego przez Kowalskiego) obszaru. Będą to więc dane bardziej reprezentatywne. Portal DOM zapewniać będzie też możliwość parametryzacji. Można będzie ograniczyć wyszukiwanie jedynie do rynku pierwotnego lub wtórnego, do mieszkań o określonym metrażu, znajdujących się na danej kondygnacji czy o danej liczbie pokoi. Na podstawie RCN Kowalski musiałby takie zestawienia robić sam, dokonując analizy każdej nieruchomości z interesującego go obszaru. Oczywiście można sobie wyobrazić, że z pomocą przyjdą mu aplikacje stworzone przez komercyjne podmioty. Nie będzie jednak gwarancji co do ich rzetelności, a tym bardziej nieodpłatności - mówi Tomasz Lewandowski.
Tłumaczy też, dlaczego średnia ma być prezentowana z co najmniej sześciu transakcji.
- MRIT proponował początkowo, aby były to trzy transakcje. Ostateczne brzmienie jest wynikiem uzgodnień z UODO i Ministerstwem Cyfryzacji w przedmiocie ochrony danych wrażliwych dotyczących majątku. Trzeba też pamiętać, że ustalona na podstawie danych średnia jest tym precyzyjniejsza, im więcej danych się na nią składa - wyjaśnia wiceminister.
Dla przypomnienia, pomysł stworzenia portalu z cenami transakcyjnymi powstał jeszcze za rządów PiS, ale wówczas nie rozpoczęto prac nad podstawą prawną uruchomienia takiego rządowego portalu z wiarygodnymi i aktualnymi cenami.
Monika Krześniak-Sajewicz
