W Warszawie i w Krakowie średnia cena metra kwadratowego oscyluje w granicach 14-15 tys. zł. - Najpewniej dla bardzo wielu Polek i Polaków ceny mieszkań w największych miastach mogą wydawać się wręcz kosmiczne. Pamiętajmy jednak, że można tam znaleźć lokale nawet za połowę tej ceny - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. Zapewnia, że w Warszawie można kupić mieszkanie za niespełna 6 tys. zł za metr kwadratowy, a w Łodzi za mniej niż 4,5 tys. zł za metr.
Lepszy rynek wtórny, ale trzeba uważać
Najtańszych mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy należy szukać na rynku wtórnym. Eksperci ostrzegają, że najczęściej nie będą to oferty marzeń. "Jeśli mieszkanie jest tanie, to zwykle dlatego, że z jakichś powodów sprzedającemu trudno znaleźć na nie chętnego" - twierdzą.
W większości analizowanych przez GetHome.pl metropolii średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki jest niższa niż nowych od deweloperów. Największa różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym jest w Łodzi oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii - wynika z danych portali BIG DATA RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. Eksperci wskazują, że przyczyną jest wysoki udział w ofercie mieszkań w blokach z czasów PRL i w starych kamienicach.
Można znaleźć prawdziwe okazje
"W Bytomiu, Rudzie Śląskiej czy Zabrzu najtańsze mieszkania do remontu kosztują niespełna 2,5 tys. zł za m kw." - informuje GetHome.pl. Chodzi o nieruchomości, których powierzchnia nie przekracza 100 m kw. Ceny większych lokali oscylują wokół 2 tys. zł za metr. Za przykład podają 10-pokojowe mieszkanie o łącznej powierzchni użytkowej 181 m kw. w centrum Pyskowic - miasta nieopodal Gliwic - za 350 tys. zł. Aktualny właściciel prowadzi w nim hotel pracowniczy.
Amatorów mieszkań w starych kamienicach może zainteresować oferta z Łodzi. Za dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 87 mkw. przy dworcu Łódź Fabryczna sprzedający życzy sobie 390 tys. zł. W przeliczeniu jest to niespełna 4,5 tys. zł za metr. "To niewiele jak na warunki łódzkie, gdzie średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym przekracza już 7,5 tys. zł, a na pierwotnym – sięga 9,9 tys. zł" - dowiadujemy się z portalu.
Warszawa i Trójmiasto na szczycie
Na drugim biegunie cenowym są Warszawa i Trójmiasto, gdzie w sprzedaży na rynku wtórnym jest dużo stosunkowo nowych mieszkań. Dlatego też średnia cena metra kwadratowego jest wyższa niż w ofercie deweloperów. Na obu rynkach ceny najtańszych oraz najdroższych mieszkań często dzieli przepaść.
Eksperci GetHome.pl wskazują na cztery inwestycje deweloperskie, gdzie można jeszcze znaleźć mieszkania z ceną poniżej 8,5 tys. zł za m kw. Są one zlokalizowane na obrzeżach miasta - w dzielnicach Wawer i Białołęka. A ceny mieszkań z drugiej ręki zaczynają się od niespełna 6 tys. zł za metr. "Jednak po pierwsze, można je policzyć na palcach jednej ręki, a po drugie wymagają wykończenia lub gruntownego remontu" - informują eksperci.
Poniżej 6 tys. zł za mkw. to cena, jaką za używane mieszkania można znaleźć w Trójmieście i Wrocławiu. Portal GetHome.pl znalazł taki lokal przekształcony na mieszkanie w budynku handlowo-usługowym w Gdyni. Potencjalnego nabywcę czeka więc kapitalny remont. We Wrocławiu, na dalekich obrzeżach, do nabycia wciąż są mieszkania, gdzie metr kwadratowy kosztuje poniżej 6 tys. zł. W ofercie poznańskich i krakowskich deweloperów nie ma już lokali z ceną poniżej 7,5 tys. zł za m kw.
Co kształtuje ceny?
Ceny zależą nie tylko od roku wykonania. - Nieżyjący już brytyjski potentat nieruchomościowy Harold Samuel mawiał, że trzy rzeczy mają decydujący wpływ na ceny nieruchomości: to lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Na pewno jest w tym dużo racji - mówi Marek Wielgo. Jednak w praktyce czynników jest więcej. Ważna jest komunikacja, bliskość przedszkoli, szkół, punktów usługowych i sklepów.
Na obrzeżach miast infrastruktura jest słabiej rozwinięta, więc ceny mieszkań są niższe. Często można się więc spotkać z paradoksem, który polega na tym, że mieszkania w starych blokach z wielkiej płyty są droższe od nowych mieszkań na peryferiach.
Duże dysproporcje cenowe mogą wystąpić w jednej lokalizacji. W kamienicach bez windy mniej chodliwe są mieszkania na górnych kondygnacjach. A nawet jeśli w starym budynku jest winda, to cena mieszkań na wyższych piętrach zwykle maleje. Pojawia się bowiem obawa, że winda się zepsuje, a to spory kłopot np. dla rodzin z dziećmi i seniorów. W niektórych starych blokach problemem może być też obniżone ciśnienie wody na górnych piętrach.
Zarówno w starych jak i nowych budynkach mieszkania mają różne ceny także ze względu na metraż i liczbę pokoi. Mniejsze mieszkania są zwykle relatywnie droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy. Sprzedający wykorzystują fakt, że małe mieszkania mają niższą cenę jednostkową.
Okazji będzie coraz mniej
W tym roku, w największych metropoliach skurczyła się oferta mieszkań, bo podaż nie nadąża za popytem. Ten zaś wyraźnie się ożywił dzięki wzrostowi dostępności kredytów mieszkaniowych, między innymi Bezpiecznemu Kredytowi 2 proc. "W efekcie rosną ceny mieszkań, bo wyprzedają się te najtańsze, a równocześnie rosną oczekiwania sprzedających" - dowiadujemy się z portalu.
Na rynku wtórnym tegorocznym liderem wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań jest Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia. Jak wynika z danych portalu GetHome.pl, od grudnia do lipca lokale podrożały tam o 17 proc. Podwyżka o 10 proc. miała też miejsce w Krakowie, o 8 proc. we Wrocławiu, a o 7 proc. w Trójmieście. Dlatego szybko kurczy się udział w rynku najtańszych mieszkań.
W grudniu 2022 r. aż 93 proc. mieszkań w ofercie śląskich agencji pośrednictwa kosztowało mniej niż 8 tys. zł za m kw. W lipcu tego roku odsetek takich lokali skurczył się do 75 proc. Z kolei z 5 proc. do 20 proc. zwiększył się odsetek mieszkań z ceną ofertową w przedziale 8-10 tys. zł za metr. Podobne zjawisko eksperci GetHome.pl obserwują w pozostałych metropoliach.
