Ważne zmiany dla właścicieli nieruchomości. Resort wskazuje nowy termin

Nowy system ustalania klas energetycznych budynków przesuwa się w czasie. W założeniu ma być ułatwieniem dla właścicieli, kupujących oraz najemców budynków i lokali, bo mają być zastosowane takie oznakowania, jakie są stosowane na urządzeniach elektrycznych. Zmiana metodologii ich nadawania miała też podnieść jakość sporządzanych świadectw oraz zwiększyć ich czytelność i przejrzystość. To ważny element dla wdrażania tzw. dyrektyw budynkowej.

W lipcu ubiegłego roku rozpoczęły się konsultacje publiczne projektu rozporządzenia w sprawie zmiany metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynków oraz świadectw charakterystyki energetycznej. Przepisy miały wejść w życie 1 stycznia 2026, a termin przyjęcia projektu wyznaczono na czwarty kwartał 2024 r. Jednak do tej pory go nie wydano. Zapytaliśmy Ministerstwo Rozwoju i Technologii, kiedy zostanie przyjęty i od kiedy wejdzie w życie. Okazuje się, że ma być nowy projekt i ponowne konsultacje.

- Wejście w życie rozporządzenia w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej planowane jest w drugiej połowie 2026 r. Termin ten wynika z prowadzonego procesu legislacyjnego, w tym konieczności analizy uwag zgłoszonych podczas konsultacji publicznych oraz uzgodnień międzyresortowych i modyfikacji projektu z uwzględnieniem tych uwag, a także innych prac prowadzonych przez MRiT związanych z przebudową systemu oceny energetycznej budynków, mających wpływ na treść rozporządzenia. Wśród tych prac należy wymienić: nowelizację ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, przygotowanie krajowego planu renowacji budynków oraz budowę nowego centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Prace te są niezbędne do wdrożenia dyrektywy UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków - odpowiedziało nam Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Jak tłumaczy resort, aktualnie przygotowywany jest nowy projekt rozporządzenia uwzględniający uwagi zgłaszane podczas konsultacji publicznych oraz wyniki pozostałych wyżej wymienionych prac.

- Zakres zmian jest na tyle istotny, że nowy projekt zostanie ponownie przekazany do uzgodnień z innymi ministerstwami oraz do konsultacji publicznych - dodaje MRiT.

Przewiduje się wprowadzenie zmian, które w szczególności są wynikiem zgłaszanych postulatów. Jak podkreśla resort, procedura wyznaczania charakterystyki energetycznej nie ulegnie zasadniczym zmianom, ale zostanie zmodyfikowana, tak, aby zapewnić jej precyzyjność i jednoznaczność obliczeń. Podobnie będzie w przypadku sposobu wyrażania tej charakterystyki w postaci klas charakterystyki energetycznej.

Ministerstwo tłumaczy, że sposób określania klas nie powinien być istotnie zmieniony, ale poszczególne przedziały klas charakterystyki energetycznej oraz zakres informacji podawanych w świadectwie charakterystyki energetycznej zostaną skorygowane. Wyrażanie charakterystyki energetycznej w formie klas ma się opierać na zasadach w powyżej omówionym rozporządzeniu, zgodnie ze wskazanym na wstępie terminem. Klasa charakterystyki budynku lub części budynku ma się opierać o obliczone zapotrzebowanie na energię związane z potrzebami użytkowymi. "Zapotrzebowaniu na energię wyznaczonemu przez uprawnionego eksperta ma odpowiadać klasa charakterystyki energetycznej świadcząca o energochłonności budynku lub części budynku podawana w świadectwie charakterystyki energetycznej, podobnie jak ma to miejsce w przypadku etykiet energetycznych urządzeń zużywających energię".

- Generalnie rzecz ujmując, w kwestii klas energetycznych budynków oraz ich części (m.in. mieszkań i domów) mamy do czynienia z zamieszaniem informacyjnym. Latem minionego roku krajowe media informowały o projekcie odpowiedniego rozporządzenia i prezentowały proponowany podział budynków na klasy energetyczne. Samo Ministerstwo Rozwoju i Technologii w lipcu ub.r. podawało, że klasy energetyczne budynków zaczną obowiązywać na początku 2026 r. Natomiast nowa odpowiedź tego resortu sugeruje, iż klasy energetyczne wejdą w życie co najmniej pół roku później. Prawdopodobnie będą to również klasy inaczej wyznaczone niż we wstępnej propozycji - komentuje Andrzej Prajsnar, analityk RynekPierwotny.pl.

I podkreśla jednocześnie, że temat klas energetycznych i świadectw energetycznych budynków coraz bardziej interesuje sprzedawców nieruchomości mieszkaniowych oraz potencjalnych nabywców mieszkań i domów - zwłaszcza z rynku wtórnego. Pojawienie się klas energetycznych może w nieco dłuższej perspektywie znacząco wpłynąć na preferencje kupujących i strukturę sprzedaży, z korzyścią dla właścicieli nowszych mieszkań oraz domów. 

Nowe przepisy miały też ukrócić proceder wydawania świadectw zdalnie i wprowadzić konieczność przeprowadzenia kontroli na miejscu. Przy realizacji świadectwa charakterystyki energetycznej przez osoby uprawnione "konieczność odbycia kontroli na miejscu jest podyktowana występującymi nadużyciami w zakresie automatyzacji w wykonywaniu świadectw przez osoby uprawnione. Do Ministerstwa Rozwoju i Technologii wpływają informacje o wspomnianych nadużyciach, które polegają głównie na automatycznym sporządzaniu świadectw (najczęściej za pośrednictwem stron internetowych), bez wywiadu z właścicielem, bez kontroli na miejscu oraz bez analizy dokumentacji technicznej obiektu"-  tłumaczono w uzasadnieniu projektu. Tylko w wyjątkowych sytuacjach miało być możliwe przeprowadzenie kontroli zdalnej z wykorzystaniem środków umożliwiających inspekcję wizualną.

Dopytaliśmy więc ministerstwo, czy możliwość wydawania świadectw zdalnie, bez kontroli na miejscu, w związku z przesuwaniem w czasie nowych regulacji będzie nadal możliwa.

Ministerstwo tłumaczy, że świadectwa charakterystyki energetycznej sporządzane są na podstawie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz rozporządzenia w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej.

- W powyższych przepisach nie sformułowano wymogu przeprowadzenia wizji lokalnej i nie wskazano sposobu pozyskiwania danych w zakresie parametrów technicznych konstrukcji i instalacji budynku oraz parametrów technicznych źródła ciepła zasilającego budynek lub część budynku. Oznacza to, że sposób określenia tych danych leży po stronie osoby sporządzającej świadectwo charakterystyki energetycznej - odpowiada resort. Jednocześnie zaznacza, że osoby te powinny postępować z zachowaniem należytej staranności podczas pozyskiwania danych wykorzystywanych przy sporządzaniu świadectw charakterystyki energetycznej w taki sposób, aby uniknąć sytuacji, o której mowa w art. 21 pkt 2 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, czyli popełnienia rażących i oczywistych błędów w sporządzanym świadectwie charakterystyki energetycznej. - W przypadku popełnienia takich błędów osoba sporządzająca świadectwo charakterystyki energetycznej na mocy obowiązujących przepisów może utracić uprawnienia. Ewentualna zmiana zasad pozyskiwania danych wykorzystywanych przy sporządzaniu świadectw charakterystyki energetycznej może nastąpić w drodze zmiany ww. przepisów. Prace legislacyjne będą obejmować również regulacje w zakresie sposobu pozyskiwania danych wykorzystywanych przy sporządzaniu świadectw charakterystyki energetycznej, tak, aby zwiększyć poprawność tych danych. Opisane wcześniej prace mają charakter systemowy i aktualnie nie są planowane działania doraźne w zakresie sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynków - czytamy w odpowiedzi MRiT.

Co to oznacza w praktyce?

- Odpowiedź MRiT sugeruje, że na razie ograniczeń dla świadectw online nie będzie albo pojawią się dopiero w drugiej połowie 2026 r. (po przyjęciu nowej wersji rozporządzenia w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynków). Tymczasem na danych ze świadectw energetycznych mają się opierać działania dotyczące masowej renowacji budynków. Rodzi się więc pytanie, czy państwo samo sobie nie utrudni analizy faktycznej sytuacji - ocenia Andrzej Prajsnar.

Jak podkreśla, świadectwa mają mieć wartość informacyjną np. dla nabywców domów i mieszkań.

 - Jeżeli do wyżej opisywanych problemów dodamy kwestię wstrzymanego obecnie programu "Czyste Powietrze" i kontrowersyjny w polskich warunkach system ETS 2, to można przypuszczać, że droga do transformacji energetycznej budynków będzie wyboista. Cel przyjęty przez UE jest bowiem wymagający, a sposób działania państwa niekoniecznie ułatwi jego osiągnięcie - komentuje.

Monika Krześniak-Sajewicz