Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości? Nie zawsze trzeba go płacić
Obowiązków podatkowych nie da się uniknąć i w wielu przypadkach dotyczy to również sprzedaży nieruchomości. Znalazłeś kupca na dom lub mieszkanie? Może się okazać, że to na twoich barkach spocznie konieczność rozliczenia się za tę transakcję z fiskusem. Wyjaśniamy, kiedy tak się stanie oraz wymieniamy sytuacje, w których otrzymasz swój zarobek „na czysto”.
Uniknięcie podatku od sprzedaży nieruchomości zależy aktualnie od trzech najważniejszych faktów:
- od tego, kiedy została nabyta nieruchomość,
- jak duży będzie zysk ze sprzedaży nieruchomości,
- na jaki cel przeznaczysz środki ze sprzedaży nieruchomości.
Zasada jest prosta: jeśli od momentu nabycia nieruchomości minęło pięć lat (liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do nabycia), nie ma konieczności płacenia podatku od sprzedaży (gdy cena zbycia była wyższa od ceny zakupu). Na przykład, jeśli ktoś nabył mieszkanie w 2018 roku, to od stycznia 2024 roku sprzedaż tej nieruchomości będzie wolna od PIT. Jest to uregulowane w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, który pozwala na zwolnienie z podatku po upływie tego okresu. W przeciwnym razie, gdy sprzedaż odbywa się wcześniej, niż po 5 latach, sprzedający musi zapłacić podatek w wysokości 19% od dochodu (przychów pomniejszony o koszty jego uzyskania oraz koszty zbycia).
Wyjątek - ulga na własne cele mieszkaniowe
W sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat, można uniknąć podatku, wykorzystując ulgę mieszkaniową. Warunkiem jest przeznaczenie środków ze sprzedaży na tzw. "własne cele mieszkaniowe," takie jak zakup nowego domu, mieszkania, działki pod budowę lub spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Przepisy, a konkretniej art. 21 ust. 25 ustawy o PIT definiują ten cel dość szeroko, jednak interpretacja może być niejednoznaczna - na przykład w przypadku przeznaczenia mieszkania pod wynajem. Inna kwestia to ta, kiedy mieszkanie ma być przeznaczone na cele własne, bo można kupić je teraz, aby przeprowadzić się np. na emeryturze. Wreszcie, czy 2 albo nawet 3 domy kwalifikują się do uznania jako nieruchomości na własne cele mieszkaniowe? Można to tłumaczyć np. charakterem pracy i częstymi zmianami miejsc pobytu.
Od 2019 roku podatnik ma trzy lata na przeznaczenie środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, aby skorzystać z ulgi. Ważne jest, aby w tym czasie zawrzeć umowę przenoszącą prawo własności nieruchomości, gdyż umowa przedwstępna nie spełnia wymogu ustawowego.
Problemy z interpretacją "własnych celów mieszkaniowych"
Częstym problemem w stosowaniu ulgi jest niejednoznaczność pojęcia "własne cele mieszkaniowe." Fiskus często podważa prawo do ulgi, jeśli zakupiona nieruchomość jest wynajmowana, co może prowadzić do odmowy zwolnienia z PIT, nawet jeśli zakup w przyszłości ma służyć jako miejsce zamieszkania. Innym problematycznym przypadkiem jest sytuacja, gdy podatnik kupuje więcej niż jedno mieszkanie - np. do mieszkania w różnych lokalizacjach. Przy tym, potrzeby mieszkaniowe innych osób, jak dzieci czy inni członkowie rodziny, nie są brane pod uwagę przy korzystaniu z ulgi. Dodatkowo, posiadanie mieszkania w innej miejscowości, użytkowanego sporadycznie, także nie spełnia kryterium "własnych celów mieszkaniowych."
Większość mieszkań odziedziczonych w spadku można sprzedać od razu bez płacenia podatku dochodowego. Wyjątek stanowią sytuacje, w których spadkodawca (osoba, po której dziedziczymy) był właścicielem nieruchomości przez mniej niż pięć lat.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 26 maja 2023 r. potwierdził, że pięcioletni okres liczy się od daty, kiedy nieruchomość została nabyta przez spadkodawcę. Od 2019 roku zasady te reguluje art. 10 ust. 5 ustawy o PIT. Pięcioletni termin jest liczony od końca roku, w którym spadkodawca kupił lub zbudował nieruchomość.
Sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od jej nabycia przez spadkodawcę nie wymaga opłacenia podatku ani składania deklaracji. W przypadku wcześniejszej sprzedaży należy złożyć deklarację PIT-39 do końca kwietnia roku następującego po sprzedaży.
W deklaracji PIT-39 można uwzględnić dochody zwolnione z PIT z uwagi na ulgę mieszkaniową. Gdyby po trzech latach okazało się, że podatnik nie spełnił wymogów ulgi, jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania i zapłacenia należnego podatku wraz z odsetkami za zwłokę.
