Sprawdź ten dokument, nim kupisz dom lub mieszkanie. To skarbnica wiedzy o nieruchomości

Księga wieczysta to publiczny rejestr, który prowadzi Sąd Rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości. Rejestr ten zawiera informacje o stanie prawnym nieruchomości, czyli dane dotyczące właściciela, położenia nieruchomości, jej powierzchni, jak również wszelkie obciążenia czy ograniczenia związane z nieruchomością (np. hipoteki, służebności czy roszczenia innych osób).

Podstawową zasadą funkcjonowania ksiąg wieczystych jest zasada jawności formalnej i materialnej. Jawność formalna oznacza, że każdy ma prawo do wglądu w księgi wieczyste, bez konieczności wykazywania interesu prawnego. Jawność materialna natomiast zapewnia, że to, co jest wpisane w księdze, uważa się za prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, o ile nie zostało wykazane inaczej w drodze sądowej.

Księgi wieczyste składają się z czterech działów, z których każdy pełni określoną funkcję:

• Dział I - oznaczenie nieruchomości - zawiera informacje o położeniu, powierzchni oraz rodzaju nieruchomości;
• Dział II - własność - tutaj znajdują się dane dotyczące właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości;
• Dział III - prawa, roszczenia i ograniczenia - zawiera wpisy dotyczące wszelkich obciążeń nieruchomości, takich jak służebności, roszczenia czy ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością;
• Dział IV - hipoteki - obejmuje informacje o hipotekach ustanowionych na nieruchomości.

Rolą księgi wieczystej jest zebranie prawdziwych informacji na temat stanu prawnego nieruchomości. Sprzedający może reklamować swoją działkę czy mieszkanie na wiele sposobów, ale dopiero ten oficjalny dokument jest dowodem na prawdziwość jego słów. Poznasz dzięki niemu rzeczywisty metraż lokalu i jego dokładne położenie, opis lokalu (liczba i rodzaj pomieszczeń), aktualnych i przeszłych właścicieli, prawa, roszczenia i ograniczenia (jeśli występują), a także ewentualne obciążenia hipoteczne.

Księga wieczysta działa na zasadzie domniemania prawdziwości wpisów. Oznacza to, że osoba, która jest wpisana jako właściciel w księdze wieczystej, jest uważana za prawowitego właściciela nieruchomości, dopóki nie zostanie wykazane inaczej. W ten sposób chronione przez polskie prawo są prawa nabywców nieruchomości oraz wierzycieli. Np. wpisanie hipoteki do księgi wieczystej stanowi zabezpieczenie dla banku, który może dochodzić swoich roszczeń w przypadku niewywiązania się przez dłużnika z obowiązków.

Sprawdzenie księgi wieczystej może być potrzebne wtedy, gdy zechcesz kupić jakąś nieruchomość. Wtedy z dokumentu dowiesz się m.in., kto jest jej prawnym właścicielem i czy nie jest ona obciążona zadłużeniami.

Doskonała wiadomość jest taka, że dzisiaj sprawdzanie ksiąg wieczystych jest bardzo proste i wygodne, a odbywa się za pośrednictwem dedykowanej strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Oto, jak w kilku krokach sprawdzić księgę wieczystą.

Krok 1: Uzyskanie numeru księgi wieczystej

Pierwszym krokiem jest zdobycie numeru księgi wieczystej, który jest niezbędny do wyszukania konkretnej księgi. Numer ten można uzyskać od właściciela nieruchomości, z aktu notarialnego lub od pośrednika nieruchomości.

Numer księgi wieczystej składa się z trzech części. Są to:

• Kod sądu - oznaczenie sądu, który prowadzi daną księgę (np. "WA1M" dla Warszawy-Śródmieście);
• Numer księgi - unikalny numer przypisany do konkretnej nieruchomości;
• Cyfra kontrolna - ostatnia cyfra, która służy do weryfikacji poprawności numeru księgi.

Krok 2: Wejście na stronę internetową Elektronicznych Ksiąg Wieczystych

Następnie należy wejść na stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości, która umożliwia dostęp do Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW). Adres tej strony to: https://ekw.ms.gov.pl.

Krok 3: Wprowadzenie numeru księgi wieczystej

Na stronie EKW znajduje się pole wyszukiwania, w którym należy wprowadzić uzyskany wcześniej numer księgi wieczystej. Po wpisaniu numeru system zweryfikuje go i, jeśli jest poprawny, umożliwi dostęp do treści księgi.

Krok 4: Analiza danych zawartych w księdze wieczystej

Po uzyskaniu dostępu do księgi wieczystej można zapoznać się z jej treścią. Ważne jest, aby dokładnie sprawdzić każdy dział księgi, zwracając szczególną uwagę na dział III (obciążenia, roszczenia) i dział IV (hipoteki).

Jeżeli treść księgi wieczystej budzi jakiekolwiek wątpliwości lub jest dla ciebie skomplikowana, poszukaj pomocy u specjalisty. Pomoże on zrozumieć zapisy dokumentu i uspokoi cię, czy wszystko z wybranym obiektem jest w porządku pod kątem prawnym, własnościowym i majątkowym.

Sprawdzenie księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości jest absolutnie niezbędne! Pozwala na:

• Weryfikację stanu prawnego nieruchomości - czy faktycznie osoba, która chce ją sprzedać, ma do tego pełne prawo? Czy dom lub działka nie są obciążone prawami osób trzecich, np. prawem wieczystego użytkowania?
• Ochronę przed oszustwami - wielotysięczna transakcja kupna nieruchomości wymaga niezachwianej pewności, że nabywasz obiekt zgodnie z przepisami prawa, od realnej osoby, której tożsamość da się potwierdzić;
• Świadomy zakup - być może fakt, że nieruchomość jest obciążona hipoteką nie zmieni twojej decyzji o jej zakupie (to częsta praktyka). Jednak posiadanie wszystkich informacji na temat nabywanego obiektu to podstawa do podjęcia racjonalnej decyzji zakupowej i zminimalizowania potencjalnego ryzyka.

Ufaj, ale sprawdzaj - w myśl tej zasady sugerujemy podchodzić do zakupu nieruchomości. Jednym z najbardziej wiarygodnych i rzetelnych źródeł wiedzy o danej działce czy lokalu jest księga wieczysta. Pamiętaj, że sprzedający na twoją prośbę powinien udostępnić jej numer - nawet jeśli jeszcze nie zadeklarowałeś chęci nabycia nieruchomości.

Przeczytaj także:

Duży majątek w mieszkaniach powinien być opodatkowany? Ważny głos polityka

Wokół bloku od dwóch lat stoi rusztowanie. "Mieszkańcy zakładnikami sądu"

Straż miejska już puka do mieszkań. Za brak wpisu będzie grzywna