Unia Europejska zakasała rękawy i zajęła się poważnie sprawą dostępności mieszkań dla obywateli Wspólnoty. Nie tylko w Polsce jest ona zła. Średnio ceny mieszkań wzrosły w UE w latach 2010-2022 o 47 proc., a ceny najmu o 18 proc. Coraz więcej Europejczyków nie ma szans, żeby sobie z poradzić z rosnącymi kosztami i znaleźć dach nad głową.
Unia zabrała się do sprawy metodycznie - postanowiła najpierw zidentyfikować problemy, przyjrzeć rozmaitym rozwiązaniom (są takie), wyszukać te obiecujące, a następnie wnioski przekuć na odpowiednie polityki, wsparte finansowo. Identyfikacji problemów, rozmaitych rozwiązań i polityk na służyć m.in. raport "Dostępne i zrównoważone mieszkalnictwo. Jaką rolę odgrywa gospodarka społeczna" - przygotowany przez ekspertkę fundacji CASE Agnieszkę Maj.
Co to jest "dostępne i zrównoważone" mieszkalnictwo?
Galopada cen mieszkań, niedopasowanie ich do potrzeb lokatorów po upowszechnieniu się pracy zdalnej po wybuchu pandemii, brak mieszkań dla osób z niepełnosprawnościami lub dla seniorów, rosnące koszty opłat związane m.in. z wysoką inflacją i szokiem energetycznym po napaści Rosji na Ukrainę - tworzą tło problemów, które dotykają coraz więcej osób. Nie tylko w Polsce.
- Problem dotyka nie tylko grup wrażliwych, ale i klasy średniej - mówiła Agnieszka Maj podczas prezentacji raportu na seminarium fundacji CASE.
Ale to nie wszystko, bo do tego dochodzą kwestie standardu i energochłonności samych mieszkań, a także specyfika branży budowlanej. Szeroko rozumiane budownictwo odpowiada za 40 proc. emisji gazów cieplarnianych i 50 proc. zużycia surowców. Budownictwo to kluczowy sektor dla osiągnięcia neutralności klimatycznej.
Co to w takim razie oznacza "dostępne i zrównoważone" mieszkalnictwo, bo takie ma być celem unijnej polityki?
- Mieszkania dostępne cenowo to mieszkania, na które powinno być ludzi stać - mówiła podczas seminarium Aleksandra Krugły, socjolog, ekspert polityk publicznych związana z organizacją Habitat for Humanity.
W raporcie stworzono taką całościową definicję mieszkalnictwa, które jest dostępne i zrównoważone. To przede wszystkim takie mieszkania, których koszty utrzymania nie przekraczają 30 proc. dochodów gospodarstwa domowego. To znacznie mniej niż akceptowany przez polski nadzór bankowy próg rat kredytu hipotecznego do dochodu, który wynosi 40 proc. Tym bardziej, że do rat kredytu dodać trzeba jeszcze czynsz, koszty ogrzewania, media itp., a na dodatek wiadomo, że na tzw. zdolność kredytową często przymykane jest oko, co kilka lat temu wytknęła bankom sama Komisja Nadzoru Finansowego.
Prócz kwestii związanych z kosztami, dostępne i zrównoważone mieszkalnictwo to takie, które daje poczucie komfortu, bezpieczeństwa, prywatności, a budynki są efektywne energetycznie. Osiedla dają łatwy dostęp do usług publicznych, takich jak szkoły czy przedszkola, sklepów, komunikacji. Budynki są trwałe, chronią przed ekstremalnymi zjawiskami pogodowymi i położone są w miejscach odpornych na katastrofy klimatyczne (np. nie są zbudowane na terenach zalewowych, jak obecnie w Warszawie), pozwalają też na integrację mieszkającej w nich społeczności.
Co ma Unia do mieszkania?
Co do tego ma Unia? Unia nie ma kompetencji jeśli chodzi politykę mieszkaniową, będącą w gestii rządów poszczególnych państw. Te prowadzą ją bardzo zróżnicowanie. Zależy ona od rozwoju historycznego, kwestii kulturowych, doświadczeń z przeszłości, charakterystyki popytu w danym kraju, podejścia społeczeństw do własności - innego na południu Europy, a innego np. w Niemczech, gdzie dominuje najem. Na to wszystko nakładają się regulacje krajowe.
Ale... Jest przecież europejski filar praw socjalnych, jest też polityka spójności, a także europejski Zielony Ład. Te wspólne europejskie inicjatywy polityczne, które mają odzwierciedlenie we wspólnotowym prawie, nie mogą pomijać faktu, że coraz więcej ludzi na całym kontynencie nie stać na mieszkania, a liczba wykluczonych rośnie. Komisja Europejska ma po raz pierwszy w tej kadencji komisarza ds. mieszkalnictwa, którym został duński polityk Dan Jorgensen. Sprawa robi się poważna. A jak jest w Polsce?
Pod względem liczby mieszkań na 1000 mieszkańców Polska wyraźnie odstaje w dół od europejskiej średniej. Jest za to jednym z liderów pod względem gniazdownictwa, czyli trwałego zamieszkiwania młodych dorosłych wspólnie z rodzicami. Zasadniczo jedynym modelem uzyskania mieszkania jest kredyt hipoteczny i kupno lokalu od dewelopera. Na ponad 110 tys. mieszkań oddanych do użytku w pierwszych siedmiu miesiącach tego roku spółdzielnie zbudowaly ich... 394, gminy - 822, a nieco ponad 2 tys. powstało w ramach społecznego budownictwa czynszowego. To kropla w morzu potrzeb.
Rząd PiS wiele lat temu przygotował Narodowy Program Mieszkaniowy, który - pomimo nazwy i licznych dobrych rozwiązań - w ogóle nie działał, podobnie jak zakończony całkowitą klęską program "Mieszkanie Plus". Teraz jest mozolnie poprawiany przez liczne nowelizacje ustaw po to, żeby model kredytu hipotecznego albo najmu prywatnego nie był jedynym wyborem. W Polsce ok. 40 proc. gospodarstw domowych znajduje się w tzw. luce czynszowej, to znaczy, że nie stać ich na kredyt i nie kwalifikują się do lokali komunalnych.
Naczynia, które nie są połączone
Eksperci twierdzą, że jak do tej pory (również za rządów PiS) przyzwoitą pracę wykonało Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, które odpowiada za osoby w najtrudniejszej sytuacji, potrzebujące tzw. mieszkań wspomaganych, treningowych oraz mieszkań dla osób z niepełnosprawnościami, którymi powinien zajmować się PFRON.
- Impuls z poziomu Unii jest jasny. Chodzi o to, żeby każda osoba mogła w jak największym bezpieczeństwie funkcjonować w swoim mieszkaniu - powiedziała Aleksandra Krugły.
- Dostosowanie mieszkań do potrzeb jest wspierane środkami europejskimi - dodała.
Problem polega na tym, że wszystkie te typy budownictwa, podobnie jak identyfikacja potrzeb mieszkaniowych, nie są ze sobą zintegrowane. Z danych statystycznych wiemy mniej więcej, jaki w Polsce jest "głód" mieszkaniowy, ale nie wiemy gdzie konkretnie i jakich potrzebujących najbardziej dotyczy. Dlatego nie mamy wiedzy o potrzebach mieszkaniowych zarówno w skali kraju, jak i w skali konkretnych gmin. To jeden z powodów, dla których polityka mieszkaniowa może trafiać w próżnię. Drugim powodem są oczywiście pieniądze.
- Polityka mieszkaniowa jest rozsiana (...). Z poziomu centralnego do poziomu lokalnego droga jest karkołomna, wiedzie przez wiele instrumentów polityki mieszkaniowej - powiedziała Aleksandra Krugły.
- Gmina powinna mieć tak zaprogramowaną politykę mieszkaniową, żeby zapewnić odpowiedni instrument osobie w każdej sytuacji życiowej (...). Dużym wyzwaniem jest, żeby widzieć wszystkie grupy osób będących w potrzebach mieszkaniowych - dodała.
Co to są instytucje ekonomii społecznej?
Aleksandra Krugły mówi, że instytucje odpowiedzialne za politykę mieszkaniową działają jak naczynia "niepołączone". Tymczasem właśnie ich połączenie, zintegrowanie i - rzecz jasna - odpowiednie finansowanie poszczególnych polityk dopiero może przynieść efekty. Kto może to wszystko zintegrować - instrumenty polityki mieszkaniowej i wiedzę o potrzebach mieszkaniowych ludzi w różnych miejscach kraju?
Raport fundacji CASE wskazuje, że są to instytucje ekonomii społecznej. Ekonomia społeczna to działalność, w tym także gospodarcza, nie nastawiona na zysk, ale na zaspokojenie potrzeb ludzi. Ma służyć np. zwiększaniu zatrudnienia wtedy, gdy powstaje zagrożenie bezrobociem albo np. ponownej integracji osób zagrożonych wykluczeniem społecznym - niepełnosprawnych, seniorów, bezrobotnych. Eksperci dochodzą do przekonania - pierwszą i najważniejszą potrzebą jest mieszkanie. Od tego politykę społeczną trzeba zacząć.
Instytucjami ekonomii społecznej mogą być spółdzielnie mieszkaniowe, gminy dysponujące zasobami komunalnymi, społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM), w które zmieniły się towarzystwa budownictwa społecznego (TBS), społeczne agencje najmu (SAN). W Polsce powstają nowe instytucje budownictwa społecznego, aczkolwiek powoli i opornie.
- Mamy różne modele, ale mamy problem ze skalowalnością tych rozwiązań - powiedział Maciej Siaja z organizacji Miasto jest Nasze.
- Bardzo ważna jest rola organizacji społecznych, które są bardziej efektywne i reaktywne (...). Skala ich działania jest minimalna, mamy bardzo nieliczne przykłady - mówiła Ewa Balcerowicz, przewodnicząca Rady Fundacji CASE.
Polityka mieszkaniowa zaczyna raczkować
Do końca 2024 roku zaledwie 11 gmin rozpoczęło współpracę ze społecznymi agencjami najmu (SAN), choć przepisy dające podstawy prawne istnieją od 2021 roku. Obecnie takich przypadków jest 14. Raport przytacza przykład SAN w Dąbrowie Górniczej, która dzięki remontom pustostanów i pozyskaniu istniejącej infrastruktury uruchomiła najem 30 mieszkań dla ok. 60 osób z czynszami o ok. 30 proc. niższymi niż na rynku. Niektóre miasta w Polsce spróbowały się zmierzyć z problemem bezdomności, jak np. Gdańsk, który uruchomił 30 mieszkań.
- Politykę mieszkaniową na poziomie gminy powinny łączyć podmioty ekonomii społecznej (...), diagnozować lokalne problemy, reagować, szukać rozwiązań, namawiać włodarzy do nowości - dodała Aleksandra Krugły.
Raport podaje kilka przykładów skutecznej polityki mieszkaniowej realizowanej w różnych krajach Europy. W Austrii działa jeden z największych sektorów budownictwa społecznego na świecie, obejmujący aż 24 proc. mieszkań w tym kraju. Służy także rodzinom o średnich dochodach, a nie tylko będącym w kryzysie mieszkaniowym. W samym Wiedniu działa 58 proc. organizacji budownictwa społecznego (LPHA), które budują rocznie ok. 5 tys. mieszkań, czyli 30 proc. powstających w tym mieście. Dzięki temu mieszkania są tańsze niż na rynku.
Aleksandra Krugły twierdzi, że w polskim systemie polityki mieszkaniowej cały czas są dziury, które trzeba wypełniać. Ale są też pozytywne sygnały z rynku komercyjnego. Pojawiają się fundusze inwestycyjne zainteresowane finansowaniem mieszkań na wynajem przez ludzi o średnich dochodach. Wyczerpywanie się modelu kredytu hipotecznego zaczynają zauważać banki.
Jacek Ramotowski
