Wynajem mieszkania. Czy od kaucji trzeba płacić podatek? Ważny wyrok NSA
Kaucja pobierana przez wynajmującego mieszkanie pełni przede wszystkim funkcję zabezpieczającą. Stanowi gwarancję pokrycia ewentualnych szkód w lokalu, zaległości czynszowych czy innych roszczeń związanych z najmem. Wynajmujący zwykle pobierają kaucję przed przekazaniem kluczy najemcy, a oddają jej część lub całość przy wyprowadzce.
Przy rozliczeniu podatkowym istotny jest charakter kaucji. Jeśli ma ona charakter zwrotny, to sama wpłata nie stanowi przychodu podatkowego.
Zgodnie z przepisami podatkowymi, przychodem są wyłącznie te przychody majątkowe, które mają charakter definitywny — czyli takie, które pozostają na stałe w majątku podatnika.
Pobrana kaucja co do zasady podlega zwrotowi po zakończeniu umowy najmu, dlatego nie może być traktowana jako przychód w momencie jej otrzymania. Wynajmujący jest bowiem zobowiązany do jej zwrotu, jeśli najemca wywiązał się ze swoich obowiązków.
Sytuacja zmienia się diametralnie, gdy wynajmujący zatrzymuje kaucję. Dopiero w momencie podjęcia decyzji o jej zatrzymaniu powstaje przychód podatkowy. Może to nastąpić np. tytułem pokrycia szkód w mieszkaniu czy zaległości czynszowych.
Zatrzymana kaucja staje się definitywnym przysporzeniem majątkowym wynajmującego, dlatego automatycznie skutkuje obowiązkiem podatkowym. W związku z powyższym wynajmujący musi uwzględnić jej kwotę w swoim zeznaniu podatkowym.
Przez lata pojawiały się różne interpretacje dotyczące klasyfikacji zatrzymanej kaucji pod kątem źródła przychodu. Organy podatkowe czasami uznawały, że zatrzymana kaucja stanowi świadczenie odszkodowawcze, które należy kwalifikować jako przychód z innych źródeł zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Takie podejście oznaczało, że zatrzymana kaucja nie mogła być opodatkowana ryczałtem ewidencjonowanym przewidzianym dla najmu prywatnego, lecz podlegała rozliczeniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej. Stanowisko to budziło jednak wątpliwości i nie znalazło poparcia w orzecznictwie sądowym.
Ostateczne rozstrzygnięcie w tej kwestii przyniosło orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego. W uzasadnieniu wyroku z 14 stycznia 2020 r. sąd jednoznacznie stwierdził, że "świadczenia pieniężne, tj. umowne rekompensaty czy kary umowne uzyskane na mocy porozumienia z uwagi na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas oznaczony stanowią przychód z tytułu umowy najmu".
Tym samym NSA potwierdził, że zatrzymana kaucja powinna być traktowana jako przychód z najmu, a nie z innych źródeł. Oznacza to możliwość opodatkowania jej ryczałtem ewidencjonowanym, co jest korzystniejsze dla podatnika niż rozliczenie na zasadach ogólnych.
Dla wynajmujących mieszkania wynikają z tego jasne wnioski praktyczne. Po pierwsze, sama wpłata kaucji nie rodzi obowiązku podatkowego. Po drugie, dopiero zatrzymanie kaucji skutkuje powstaniem przychodu podatkowego. Po trzecie, zatrzymana kaucja może być opodatkowana ryczałtem ewidencjonowanym na takich samych zasadach jak czynsz.
Wynajmujący powinni dokładnie dokumentować powody zatrzymania kaucji, aby w razie kontroli podatkowej móc uzasadnić swoje działania. Warto również pamiętać, że zatrzymanie kaucji powinno być proporcjonalne do rzeczywistych strat czy szkód poniesionych przez wynajmującego.
KO
