Co zrobić z uciążliwym lokatorem? Jak odzyskać mieszkanie od najemcy?

Prawnie określona definicja lokatora wskazuje na to, że jest to najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Jest to więc po prostu osoba wynajmująca lokal lub:

• małżonek lub małżonka
• dzieci
• domownik
• spółdzielcy - osoby, które posiadają spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu.

Lokatorem może być również podnajemca, użytkownik, dożywotnik, sublokator lub osoba mająca służebność mieszkania.

Przede wszystkim lokatorem nie jest osoba, która posiada prawo własności do lokalu. Tym mianem nie określa się również podmiotu, który jest współwłaścicielem mieszkania.

Lokatorem nie będzie również osoba, która przebywa w miejscu, które określa się lokalem, czyli miejscem służącym do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Z tego powodu lokatorem nie są osoby będące w schroniskach dla bezdomnych, noclegowniach, hotelach lub bursach.

Umowa najmu mieszkania powinna być sporządzona pisemnie w dwóch egzemplarzach, jeden dla najemcy, drugi dla wynajmującego. Obie wersje muszą zostać podpisane przez każdą ze stron umowy.

Poprawne skonstruowanie umowy najmu mieszkania pozwoli na uniknięcie w przyszłości potencjalnych problemów. Powinna być odpowiednio szczegółowa, aby nie pozostawiać wątpliwości dotyczących zapisów prawnych.

Istnieją podstawowe elementy, które musi zawierać każda umowa najmu. Należą do nich takie informacje jak:

• przedmiot umowy (specyfikacja, adres, opis lokalu);
• dane osobiste obu stron umowy;
• cel najmu i ilość lokatorów;
• miejsce i data zawarcia umowy;
• prawa i obowiązki ustalone przez obie strony;
• wysokość wymaganych opłat i czynszu, termin oraz sposób zapłaty;

Czytaj także: Jak legalnie wejść do mieszkania, które wynajmujesz innej osobie?

• wysokość kaucji i zasady jej zwrotu;
• czas obowiązywania umowy;
• zasady regulujące kwestię podnajmu;
• określenie kar dla najemcy, które poniesie, jeśli nie będzie się stosować do zapisów umowy;
• sprecyzowanie przypadków, kiedy właściciel oraz wynajmujący mogą wypowiedzieć umowę najmu mieszkania oraz czasu wypowiedzenia;
• protokół przekazania lokalu, gdzie spisane są wszystkie przedmioty znajdujące się w mieszkaniu oraz ich stan w momencie rozpoczęcia wynajmu.

Do ostatniego elementu umowy przydatne mogą być również zdjęcia wykonane przed wprowadzeniem się lokatorów. Użycie ich może być konieczne, jeśli najemca zniszczył mieszkanie i twierdzi, że już wcześniej tak to wyglądało.

Jedną z kłopotliwych kwestii mogłoby się wydawać zniszczenie mieszkania przez najemcę. Na wypadek takiego zdarzenia wcześniej pobiera się kaucję. Jeśli lokator dopuści się uszkodzenia sprzętów lub pomieszczeń posługujemy się zapisem w umowie dotyczącym kaucji.

Najemca przekazuje ją, aby w razie zniszczenia mieszkania wynajmujący mógł z niej pokryć koszty naprawy lub remontu. Z tego powodu, zgodnie z zapisami w umowie, kaucja nie zostaje później oddana najemcy.

Kaucja może zostać również pobrana przez właściciela mieszkania, kiedy doszło do rażącego zaniedbania przez lokatora. Powodem do zatrzymania pieniędzy pod zastaw jest także zniknięcie przedmiotów, które znajdowały się w lokalu i zostały wpisane do protokołu przekazania. Jeśli najemca nie wyraża zgody na zatrzymanie pieniędzy, sprawę należy skierować do sądu.

Przed rozpoczęciem wynajmowania mieszkania właściciela mogą dopaść obawy, dotyczące kłopotliwego najemcy, który pomimo wypowiedzenia lub zakończenia umowy najmu nie będzie chciał opuścić mieszkania. Takie sytuacje mają miejsce i niestety, w takim wypadku użycie przymusu jest bezprawne. Należy więc jak najszybciej sprawę skierować do sądu.

Sprawa w sądzie może okazać się czasochłonna, jednak istnieje duże prawdopodobieństwa, że zostanie podjęta decyzja o eksmisji kłopotliwego najemcy, który nie chce opuścić mieszkania. Eksmisję, o której zadecydował sąd, przeprowadza komornik.

Wówczas funkcjonariusz wzywa lokatora do opuszczenia mieszkania w określonym terminie. Jeśli wyznaczony czas minie, a uciążliwy najemca nadal będzie przebywać w lokalu, to komornik sądowy przystępuje do opróżnienia lokalu z osób i rzeczy.

Proces eksmisji może się przedłużać, jeśli okaże się, że najemca nie ma, dokąd się przeprowadzić. W takim przypadku sąd może przyznać takiej osoby lokum tymczasowe lub socjalne, które zostanie wskazać gmina. Lokum socjalne przyznawane przez sąd przysługuje:

• kobietom w ciąży;
• niepełnoletnim;
• niepełnosprawnym;
• obłożnie chorym;
• ubezwłasnowolnionym;
• bezrobotnym.

Jak najbardziej można sprzedać mieszkanie, które jest zajęte przez uciążliwego najemcę. Nie oznacza to rozwiązania umowy najmu. Wszystkie obowiązki i prawa zawarte w umowie przez właściciela mieszkania oraz najemcę, przechodzą na nowego nabywcę. Dzieje się to niezależnie od tego, czy osoba kupująca mieszkanie wiedziała, chociażby o istnieniu umowy.

Natomiast po zakupie mieszkania wynajmowanego nabywca nie może wypowiedzieć umowy lokatorowi. Istnieje zapis prawny mówiący o tym, że można wypowiedzieć umowę najmu, jeśli nie była ona zachowana w formie pisemnej. Nie odnosi się on jednak do lokali mieszkalnych.

Zobacz również:

Problem na rynku najmu. RPO interweniuje u ministra rozwoju

Rząd chce walczyć z betonozą i mikrokawalerkami

Na rynku brakuje cenowo dostępnych mieszkań