Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Do czego zobowiązuje strony?

 Zgodnie z definicją w Kodeksie cywilnym umowa przedwstępna to umowa, w której jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy w późniejszym czasie, tj. faktycznej umowy sprzedaży mieszkania. Taka umowa sporządzona jest w celu zadeklarowania chęci zawarcia sprzedaży nieruchomości i daje ona niejako pewne zabezpieczenie, że obie strony podpiszą umowę przyrzeczoną.

Warto pamiętać, że umowa przedwstępna w odróżnieniu od umowy sprzedaży, nie przenosi własności nieruchomości. Jest ona jedynie oświadczeniem woli, w którym kupujący oraz sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym czasie.

Umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania najczęściej podpisuje się, gdy nabywca chce zakupić nieruchomość na kredyt, ale musi najpierw złożyć wniosek kredytowy oraz poczekać na decyzję banku. Ponadto bardzo często banki, które udzielają kredytów hipotecznych, wymagają, aby kredytobiorca przedstawił umowę przedwstępną we wniosku.

Jeżeli umowa przedwstępna zawierana jest z powodu konieczności oczekiwania na kredyt, to wówczas warto w takiej umowie zawrzeć zapis, zgodnie z którym w przypadku negatywnej decyzji banku, potencjalny kupujący zostaje zwolniony z odpowiedzialności za niespełnienie warunków w umowie.

Taką umowę można również zawrzeć wtedy, gdy w danym momencie nie jest możliwe zawarcie umowy przyrzeczonej z innych powodów, np. z powodu konieczności podziału nieruchomości, nieuregulowanego stanu prawnego, oczekiwania na decyzję o warunkach zabudowy itd.

Ustawa nie przewiduje, w jakiej formie należy zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, w związku z czym można ją sporządzić w formie ustnej, pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Dla dodatkowego zabezpieczenia najlepszym sposobem będzie natomiast zawarcie takiej umowy w formie aktu notarialnego, ponieważ w przypadku, gdy jedna ze stron nie wywiąże się z takiej umowy, to wówczas mamy prawo do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

W umowie przedwstępnej sprzedaży zawsze znajdzie się również zapis dotyczący zadatku lub zaliczki. Mimo że określenia te bywają używane jako synonimy, to jednak istnieje między nimi znacząco różnica. Jeśli nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, a kupujący wpłacił sprzedającemu zaliczkę, to wtedy kupujący ma obowiązek zwrócić potencjalnemu kupcowi wpłaconą kwotę.

Kwestia zadatku jest z kolei regulowana w Kodeksie cywilnym. Zadatek pełni zabezpieczenie obu stron transakcji i jednocześnie pełni funkcję odszkodowawczą. Jeśli umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku z winy kupującego, to sprzedający nie ma obowiązku zwracać mu zadatku. Natomiast, gdy umowa faktyczna nie zostanie zawarta z winy sprzedającego, to kupujący może domagać się od niego wypłaty dwukrotności wpłaconego zadatku.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać informacje, które obowiązkowo powinny również znaleźć się w umowie przyrzeczonej, m.in.:

• dane stron umowy,
• określenie przedmiotu umowy sprzedaży oraz potwierdzenie prawa własności,
• cenę nieruchomości oraz sposób płatności,
• informacje o ewentualnych zadłużeniach mieszkania hipoteką,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• określenie warunków, które muszą zostać spełnione, aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej,
• warunki odstąpienia od umowy przedwstępnej i ewentualne kary za odstąpienie od umowy,
• kwestie dotyczące wpłaty zadatku lub zaliczki na poczet mieszkania,
• podpisy obu stron.

Co do zasady nie ma obowiązku wskazywać w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, niemniej, jednak jeżeli termin ten nie zostanie wyznaczony w ciągu roku od podpisania umowy przedwstępnej, to wtedy umowa ta uznawana jest za nieważną i nie można na jej podstawie domagać się podpisania umowy przyrzeczonej.

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania u notariusza będzie wiązać się z koniecznością uiszczenia dodatkowych opłat. Wysokość opłaty za sporządzenie i podpisanie takiej umowy zależna jest od wartości nieruchomości, a maksymalna taksa notarialna ustalana jest przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 2004 r.

Warto pamiętać, że stawka za podpisanie takiej umowy jest negocjowalna, co oznacza, że można ją negocjować z notariuszem. Opłata za umowę przedwstępną może okazać się znacznie niższa, niż się spodziewaliśmy, w szczególności wtedy, kiedy zapewnimy, że podpisanie umowy przyrzeczonej odbędzie się u tego samego notariusza.

Jeszcze mniej zapłacimy za podpisanie takiego dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, bo około 100 zł brutto. Wówczas notariusz nie sporządza treści umowy ani jej nie sprawdza, wyłącznie podpisuje.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania bez żadnych konsekwencji jest możliwe wyłącznie wtedy, kiedy umowa przewiduje taką okoliczność. Jeśli natomiast umowa zostanie zerwana z winy jednej ze stron, to wtedy zależnie od zapisów w dokumencie, strony muszą liczyć się z pewnymi konsekwencjami. Jeśli w umowie przedwstępnej nie zostały zawarte żadne informacje dotyczące ewentualnych kar za zerwanie umowy, to zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z nimi strona poszkodowana, np. sprzedający może zatrzymać zadatek, jeżeli kupujący zerwie umowę. Jeśli zaś to sprzedający nie wywiąże się z umowy, to wtedy kupujący może domagać się od niego wypłaty dwukrotności zapłaconego zadatku.

Ponadto, jeżeli umowa przedwstępna została zawarta u notariusza, to poszkodowana osoba ma prawo do roszczenia odszkodowawczego lub roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Warto jednak pamiętać, że roszczenia wygasają po roku od momentu, w którym umowa przyrzeczona powinna być zawarta.

WG