Podatek od darowizny mieszkania. Kto go musi płacić?

Zgodnie z polskim prawem, każda osoba, która otrzymuje od kogoś mieszkanie w formie darowizny, powinna co do zasady uiścić podatek od spadków i darowizn. Obowiązek ten powstaje w momencie zawarcia umowy darowizny, która w przypadku nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

To oznacza, że już w chwili podpisania aktu notarialnego notariusz ma obowiązek poinformować urząd skarbowy o przekazaniu mieszkania. Co ważne, to właśnie notariusz odgrywa kluczową rolę w całym procesie, ponieważ to on przekazuje dane do właściwego urzędu skarbowego, oblicza ewentualny podatek i jeżeli jest należny, od razu go pobiera.

To, czy trzeba zapłacić podatek od darowizny mieszkania, zależy przede wszystkim od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym oraz od wartości nieruchomości. Polskie prawo dzieli osoby otrzymujące darowiznę na trzy grupy podatkowe, przy czym każda z nich ma inny limit kwoty wolnej od podatku.

Najkorzystniejszą sytuację mają osoby z tzw. grupy zerowej, czyli należące do najbliższej rodziny, m.in.: dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie czy małżonkowie. Jeśli obdarowany należy do tej grupy i spełni określone warunki (m.in. zgłosi darowiznę w urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy), może zostać całkowicie zwolniony z obowiązku zapłaty podatku, niezależnie od wartości mieszkania.

Z kolei w przypadku dalszych krewnych, np. rodzeństwa, teściów, zięcia czy synowej, obowiązują już konkretne limity. Jeżeli wartość otrzymanego mieszkania przekroczy próg zwolnienia, obdarowany będzie musiał zapłacić podatek zgodnie ze stawkami przypisanymi do grupy II.

Jeszcze mniej korzystnie sytuacja wygląda w odniesieniu do osób niespokrewnionych z darczyńcą. W ich przypadku próg zwolnienia jest najniższy, a przekroczenie nawet niewielkiej wartości darowizny może oznaczać konieczność zapłaty podatku w wysokości od kilku do nawet kilkunastu procent.

Wysokość podatku od darowizny mieszkania w 2025 roku zależy od wartości nieruchomości oraz grupy podatkowej, do której należy osoba obdarowana. W Polsce obowiązują trzy grupy podatkowe, a dla każdej z nich ustawodawca przewiduje inne limity kwoty wolnej od podatku oraz inne stawki.

Grupa 0 - najbliższa rodzina

Do grupy zerowej należą m.in. dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, małżonkowie, rodzeństwo i pasierbowie. Tylko ta grupa może całkowicie uniknąć podatku, ale pod warunkiem zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy na formularzu SD-Z2. W przeciwnym razie obowiązują ich przepisy jak dla grupy I.

Grupa I - m.in. teściowie, zięć, synowa, macocha, ojczym

●      Limit bez podatku: do 36 120 zł (od jednego darczyńcy, zsumowane z innymi darowiznami z ostatnich 5 lat),

●      Stawki podatku:

○      do 11 833 zł - 3 proc.,

○      od 11 833 zł do 23 665 zł - 355 zł i 5 proc. od nadwyżki ponad 11 833 zł,

○      powyżej 23 665 zł - 946,60 zł i 7 proc. od nadwyżki ponad 23 665 zł,

Grupa II - dalsza rodzina

●      Limit bez podatku: do 27 090 zł,

●      Stawki podatku:

○      do 11 833 zł - 7 proc.,

○      od 11 833 zł do 23 665 zł - 828,40 zł i 9 proc. od nadwyżki ponad 11 833 zł,

○      powyżej 23 665 zł - 1893,30 zł i 12 proc. od nadwyżki ponad 23 665 zł,

Grupa III - osoby niespokrewnione

●      Limit bez podatku: do 5 733 zł

●      Stawki podatku:

○      do 11 833 zł - 12 proc.,

○      od 11 833 zł do 23 665 zł - 1420 zł i 16 proc. od nadwyżki ponad 11 833 zł,

○      powyżej 23 665 zł - 3313,20 zł i 20 proc. od nadwyżki ponad 23 665 zł.

Podatku od darowizny mieszkania można jednak uniknąć, ale tylko w określonych przypadkach i pod warunkiem dopełnienia formalności wymaganych przez przepisy. Najprostszą i najkorzystniejszą sytuacją jest darowizna dokonana w ramach najbliższej rodziny, czyli tzw. grupy zerowej. W takim przypadku osoby obdarowane zwyczajowo, aby uniknąć podatku, zgłaszają fakt otrzymania darowizny do urzędu skarbowego.

W przypadku darowizny mieszkania jednak, która zawsze wymaga aktu notarialnego, to notariusz jest zobowiązany do zgłoszenia jej do urzędu skarbowego. Obdarowany nie musi już samodzielnie składać formularza SD-Z2, a samo przekazanie mieszkania jest od razu udokumentowane w sposób wymagany przez prawo.

Ważne jest jednak, aby darowizna była dokonana między osobami należącymi do grupy zerowej, ponieważ tylko wtedy przysługuje pełne zwolnienie z podatku od darowizny. Jeżeli natomiast osoba obdarowana nie należy do tej grupy, a wartość mieszkania przekracza ustawowy limit, konieczne będzie rozliczenie podatku według stawek przypisanych odpowiedniej grupie podatkowej.

WB