Spis treści:
- Zmiany w prawach lokatorów i właścicieli. Petycja już w Senacie
- Równowaga i sprawiedliwość. Na czym miałaby polegać reforma?
- Jakie konkretne zmiany mogą wpłynąć na codzienne życie właścicieli i najemców?
- Co dokładnie proponuje petycja? Przegląd najważniejszych zmian, które mają odciążyć sądy i pomóc właścicielom
- Co stoi za tymi propozycjami? Społeczne i systemowe tło postulowanych zmian
W Polsce obowiązujące przepisy chronią lokatorów często bardzo mocno - zwłaszcza tych, którzy zalegają z czynszem przez długi czas. To powoduje rosnące zadłużenia, problemy finansowe właścicieli mieszkań i przeciążenie sądów. Petycja z 29 września 2025 r., którą 13 października skierowano do Komisji Petycji Senatu RP, proponuje konkretne zmiany, które mają przywrócić równowagę i usprawnić procesy eksmisyjne.
Zmiany w prawach lokatorów i właścicieli. Petycja już w Senacie
Temat ochrony praw lokatorów od lat budzi emocje. Z jednej strony ważna jest obrona osób znajdujących się w trudnej sytuacji mieszkaniowej, z drugiej - właściciele mieszkań często czują się bezsilni wobec dłużników, którzy mogą unikać płacenia czynszu przez miesiące czy nawet lata.
Autor petycji, która wpłynęła do Senatu, wskazuje, że obecne przepisy, m.in. ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks postępowania cywilnego, "w praktyce nadmiernie chronią lokatorów-dłużników, nawet w przypadkach długotrwałego uchylania się od płacenia czynszu". Takie rozwiązanie skutkuje powstawaniem "wieloletnich zaległości czynszowych, generuje poważne straty finansowe po stronie właścicieli nieruchomości, obciąża budżety gmin oraz prowadzi do zatorów w sądach".
W petycji podkreślono też, że właściciele mieszkań w Polsce są w gorszej sytuacji prawnej niż ich odpowiednicy w wielu krajach Unii Europejskiej, gdzie "procedury eksmisyjne są krótsze, a mechanizmy zabezpieczenia interesów wynajmujących - skuteczniejsze". W kontekście rosnących problemów na rynku najmu propozycje te mogą być początkiem ważnej zmiany.
Równowaga i sprawiedliwość. Na czym miałaby polegać reforma?
Propozycje zmian dotyczą przede wszystkim modyfikacji konkretnych artykułów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeksu postępowania cywilnego, tak aby usprawnić procedury związane z zaległościami czynszowymi i eksmisjami.
Petycjonariusz wskazuje na konieczność wyraźnego ustalenia granicy ochrony praw lokatorów, zwłaszcza wobec tych, którzy zalegają z płatnościami dłużej niż dwa okresy płatności czynszu, a także szybszego i skuteczniejszego rozstrzygania sporów sądowych. W petycji czytamy m.in.: "Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wyłącznie wobec: małoletnich oraz osób niepełnosprawnych wymagających stałej opieki medycznej. W pozostałych przypadkach przyznanie lokalu socjalnego jest uzależnione od możliwości gminy oraz dotychczasowego wywiązywania się lokatora z obowiązków umownych".
Autor petycji proponuje też wprowadzenie domniemania braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego, jeśli zaległości czynszowe przekraczają sześć miesięcy, z wyjątkiem osób faktycznie potrzebujących opieki.
Jakie konkretne zmiany mogą wpłynąć na codzienne życie właścicieli i najemców?
To, co najbardziej zwraca uwagę w propozycjach, to dążenie do usprawnienia postępowań eksmisyjnych i zwiększenia ich przewidywalności. Petycja wskazuje m.in. na możliwość szybszego rozpoznawania spraw w trybie przyspieszonym.
"Sprawy o opróżnienie lokalu mieszkalnego z powodu zaległości w zapłacie czynszu przekraczających dwa pełne okresy płatności rozpoznaje się w postępowaniu przyspieszonym. Sąd wyznacza termin posiedzenia w ciągu 30 dni od doręczenia odpisu pozwu pozwanemu i rozpoznaje sprawę w terminie 60 dni od wniesienia pozwu" - napisano w petycji udostępnionej na stronie internetowej Senatu.
Taka zmiana oznaczałaby koniec wielomiesięcznego oczekiwania na wyroki i szansę na ograniczenie strat finansowych właścicieli.
Ponadto petycja przewiduje konkretne rozwiązania w sytuacjach, gdy gmina nie jest w stanie zapewnić lokalu socjalnego. W takim przypadku właściciel miałby prawo do eksmisji do tymczasowego pomieszczenia, a nawet noclegowni lub schroniska wskazanych przez gminę.
Co dokładnie proponuje petycja? Przegląd najważniejszych zmian, które mają odciążyć sądy i pomóc właścicielom
Pośród licznych uwag i diagnoz obecnego stanu prawnego, autor petycji nie poprzestaje na ogólnej krytyce. Proponuje szereg bardzo konkretnych rozwiązań, które - jego zdaniem - mają szansę przywrócić równowagę między prawami lokatorów a interesami właścicieli lokali. Co ważne, większość z nich odnosi się do sytuacji uporczywego uchylania się od płacenia czynszu, czyli tam, gdzie - jak twierdzi petycjonariusz - obecne przepisy okazują się najbardziej nieskuteczne i niesprawiedliwe.
Poniżej przedstawiamy najważniejsze postulaty zawarte w petycji, wraz z ich uzasadnieniem i odniesieniami do konkretnych przepisów ustawowych.
- Nowe zasady wypowiedzenia umowy najmu - Zaległość czynszowa przekraczająca dwa pełne okresy płatności oraz wcześniejsze pisemne uprzedzenie lokatora z wyznaczeniem 14-dniowego terminu na zapłatę.
- Wyraźne kryteria przyznawania lokali socjalnych - ograniczenie przyznania lokalu socjalnego do osób rzeczywiście uprawnionych (np. małoletnich lub niepełnosprawnych wymagających stałej opieki), z domniemaniem braku uprawnienia przy zadłużeniu ponad 6 miesięcy.
- Przyspieszone postępowania sądowe - sprawy eksmisyjne z powodu zaległości czynszowych miałyby być rozpoznawane w trybie przyspieszonym, z wyznaczeniem rozprawy w ciągu miesiąca i wydaniem wyroku w 60 dni.
- Prawo właściciela do eksmisji, jeśli gmina nie zapewni lokalu socjalnego - jeśli gmina nie dostarczy lokalu w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia wyroku, właściciel może przeprowadzić eksmisję do tymczasowego pomieszczenia lub placówki zapewniającej nocleg.
- Uproszczenia w egzekucji zaległości czynszowych - wprowadzenie nowych przepisów ułatwiających szybsze prowadzenie egzekucji z tytułu czynszu najmu.
Co stoi za tymi propozycjami? Społeczne i systemowe tło postulowanych zmian
Zmiany zaproponowane w petycji nie pojawiły się w próżni. To odpowiedź na konkretne, powtarzające się problemy, które - jak podkreśla autor - mają charakter systemowy i przekładają się zarówno na sytuację indywidualnych właścicieli, jak i kondycję całego rynku najmu w Polsce. Uciążliwość przewlekłych postępowań, poczucie bezkarności dłużników czy zatory w przydzielaniu lokali socjalnych to tylko niektóre z nich.
W uzasadnieniu petycji znalazł się katalog najważniejszych problemów oraz argumentów przemawiających za potrzebą nowelizacji przepisów.
- Równowaga praw i obowiązków - obecne przepisy "nadmiernie chronią lokatorów kosztem właścicieli, co w praktyce zachęca niektórych do nadużyć".
- Interes społeczny - "długotrwałe zaległości czynszowe obciążają wspólnoty mieszkaniowe, budżety gmin i właścicieli prywatnych lokali".
- Skuteczność egzekucji - "dopuszczenie eksmisji zimą w przypadku rażących zaległości zapobiega celowemu uchylaniu się od płatności".
- Jasne kryteria i szybkie decyzje - "automatyczne orzeczenie eksmisji po 3 miesiącach niepłacenia czynszu wyeliminuje przewlekłość i niepewność w sądach".
- Efektywność wymiaru sprawiedliwości - "średni czas uzyskania wyroku eksmisyjnego w Polsce to od kilkunastu miesięcy do kilku lat".
- Minimalizacja szkód - "szybka procedura zmniejszy straty właścicieli, którzy w tym czasie nadal ponoszą koszty utrzymania lokalu".
- Rozwiązania porównawcze - "w wielu krajach UE stosuje się uproszczone postępowania eksmisyjne, co zwiększa płynność rynku najmu".
- Priorytet potrzeb mieszkaniowych - "czynsz dotyczy podstawowej potrzeby, więc powinien mieć pierwszeństwo przed innymi wierzytelnościami".
- Zapobieganie eskalacji długu - "szybka egzekucja pozwoli ograniczyć wzrost zadłużenia i zabezpieczyć środki dla właściciela".
- Wiarygodność systemu - "skuteczniejsza egzekucja zwiększa zaufanie właścicieli do prawa i zmniejsza liczbę sporów".
- Likwidacja zatorów eksmisyjnych - "brak terminów powoduje dziś, że dłużnicy czekają latami na lokal socjalny, blokując zasoby".
- Ochrona interesu publicznego - "ustalenie maksymalnych terminów zmusza gminy do realnego planowania zasobów".
- Rozwiązania awaryjne - "eksmisja do noclegowni lub schroniska zapewnia minimum socjalne, a jednocześnie uwalnia lokal dla właściciela".
Zmiany zawarte w petycji to odpowiedź na rosnące problemy na rynku najmu w Polsce. Propozycje mają szansę usprawnić postępowania, przyspieszyć egzekucję i zmniejszyć szkody po obu stronach konfliktu. Teraz decyzja należy do Senatu i dalszych kroków legislacyjnych.
Agata Siwek
